对比日本中国房价已经在历史高点

点击上方蓝色小字关注我们

What goes up, must come down. The law of gravity.

过去几天，大家对于房价的讨论远远高于股市。上海最近的楼市一天比一天火爆，许多人认为随着政府的鼓励和信贷投放，房地产还有一大波行情。也有人认为目前的房地产市场就是去年4-5月的股市，距离暴跌可能只有一步之遥。对于房价，过去十年来不断有人看空，然后被打脸。从最早2003年就是看空的经济学家谢国忠，到后面不断涌现的各类专家，教授。然而在目前这个位置，我谈谈自己的一些粗浅观点，欢迎大家批评。

和日本的对比

中国目前和80年代末的日本非常相似。不要说房地产泡沫，就是全球旅游，大肆采购也非常类似。现在海外出去旅游买东西的都是中国人，好像不要钱一样。大量中国的企业和企业家也去海外买物业，林地，奶牛场，葡萄酒庄园等，这点也和当年日本非常类似。外国人对于中国人目前的观点就是有钱，甚至许多人问“what kind of drug are they selling...". 在巅峰的时候，日本皇宫面积的土地价格，可以买下整个曼哈顿。而中国，北上广的房子加起来，也可以买下六分之一的美国。

人口结构的思考，老龄化。中国和日本的人口结构非常类似，在高房价的压力下，大量的年轻人选择不生育。上海这种大城市自身人口已经连续许多年出现负增长的情况（完全需要依靠外部的人口流入）。而由于之前的独生子女政策，也将影响到未来10-20年的人口结构。关于中国和日本的人口结构比较，有许多研究，下面几张图很有代表性：

图一：中国15年后的人口结构就是今天的日本

图二：另外一张图，也说明中国人口结构大概之后日本20年。

我自己的理解是，人口是推动房价最重要的因素。日本在泡沫经济破灭后，房价跌了差不多60%以上，很大的原因就是其人口负增长，当然长期经济的通缩也是另一个原因。中国第一波房价上涨的Beta行情就受益于人口增长。城镇化背后就是大量农村人口进城，而且整个住户家庭被切割。小时候一个屋子住三代人，到今天基本上三口之家住一套房子。这些因素都大大拉动了房地产需求。后面的Alpha行情，北京，上海，深圳大城市继续上涨，也是受益于外来人口流入。一方面这几大城市有创造就业的能力，另一方面其社会资源（包括医疗资源，教育资源等）都非常丰富。而一旦整体人口出现拐点，日本房价的走势可以参考下图：

其他支撑房价的基本面因素

我是土生土长的上海人，看着上海房价十几年上涨了几十倍，可以从自己直观的角度做一些分析。除了上面说的人口因素，就是收入和城市基本面因素了。比如说十多年前，许多人的收入只有2000-3000元。十几年后，整体工资水平大幅提高了。所以十几年前觉得40万的房子很贵，十几年后这些房子上涨到了500万以上。这个过程中，有经济快速增长的大背景，特别是名义GDP每年15-20%的增长。未来，名义GDP增速会大幅下台阶，人们的收入增长速度也大幅放缓，甚至不增长。另一方面，随着城市建设，轨道交通的改善，整个城市的基本面的确改善很多。我小的时候，去西郊公园是很远的地方。现在轨道交通过去很方便。以前浦东是农地，什么都没有，现在是金融中心。这些都是基本面改善的因素。未来，这些基本面改善的边际效益也逐渐消失。

上海和纽约对比

有人说，上海的房价还是比纽约低。作为一个在纽约生活了8年的人，我也说说自己的感受。纽约市由五个区组成：曼哈顿（是一个岛），皇后区，布鲁克林，布朗士，State Island岛。毫无疑问，曼哈顿是纽约皇冠上的钻石。这里最豪宅的区域就是中央公园旁边的上东区和Park Avenue上面的公寓楼。基本上均价在2万-5万美元一平之间。对应人民币也是非常贵。但是和上海不同的是，美国所有的房子都是使用面积，没有建筑面积。在曼哈顿买一个60平米的公寓房都比较大了。而且全球的富人都在曼哈顿买房。前几年的俄罗斯，中东人，这两年的中国人。抛开这两个核心地段，曼哈顿大部分区域的均价在5000-10000美元，和目前的上海差不多。但这是全纽约最贵的地方。其他皇后区，布鲁克林和布朗士的公寓楼都不贵。30-50万美元可以买到全新的2卧室。如果买COOP（合作公寓）就更便宜了。所以纽约是差异巨大的城市。对冲基金大佬可以住2000万美元的中央公园豪宅，普通邮递员也可以住10万美元的公寓楼。而且纽约供给并不多，没有上海那么多的大型楼盘，许多公寓楼一共只有6层。从这点看，上海动不动5万，6万的均价，500-600万总价的房子相比纽约都是高的了。

泡沫的顶部在哪里?

这是一个million dollar question。没有人能判断出泡沫顶部在哪里。去年这个时候和一个朋友讨论当时A股的泡沫顶部在哪里，也是拍了个市值/GDP的比例。美国大概在150%，中国那时候差不多100%，所以在4500点的时候拍泡沫顶部7000点。然后最终在5000点见顶。现在我个人更担心的是，中国经济在经历了企业和政府部门都加了杠杆之后，目前开始鼓励居民加杠杆。这也是中国实体经济中最后能够加杠杆的部门。然而一旦房地产泡沫破裂，居民加的杠杆都去承接了有毒资产，后果不堪想象。

结论：即使在一个中期角度（6-12个月），我认为以美元计价的一线城市房地产价格已经到了顶部区域。人口老龄化，低生育率，经济增长下台阶，大城镇化的结束都是未来房地产泡沫刺破的基本面因素。在一个强趋势中，每一次站在对立面都会被打脸。然而这一次，我认为房地产泡沫已经接近到了尽头，期待半年后的验证。

个人思考,欢迎批评！

如果你喜欢我们的文章，请帮我们转发，关注我们的微信公众号：点拾。

投稿和商业合作，请发送邮件：[email protected]