楼市风险下的投资观

进入十月，楼市发生三件事情。

第一件，断供。据传，最近无锡和北京燕郊都出现了购房人断供弃房的事情。断供这个词我们不陌生，在经历过楼市雪崩的日本，香港，美国都有过，可是在中国还没出现过。但在最近一段时间，在银行严查消费贷、购房贷款利率上调而实体经济低迷不前的大环境下，炒房客资金压力越来越大，日子不好过。而在强压限购政策的影响下，多地房价下行有一段时间。所以有了这样的情景：

“在最高价300万买了一套房，做了60-70万的首付，剩下240万全都是贷款，而今年房价跌了3成多，但仍然卖不掉。仔细一算，房子现在只值200万了，但欠银行却高达240万。所以一狠心就不还钱了，人也消失了。”

第二件，宁夏开征房产税。宁夏出台《宁夏回族自治区房地产税实施细则》，细则从2018年1月1日起执行。消息一出，各方解读力占头条。房产税这一楼市的达摩克里斯之剑从宁夏开始落地。

房产税，如何征收不关键，关键是背后透露出来的信号，楼市的事情有前奏一般就会有高潮，而没有空穴来风。

第三件，10月10日，深圳推出今年第一块宅地，首次试水“只租不售”。该宅地以住房全年期（70年）只租不售的办法挂牌出让。同时明确，租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让。“只租不售”升级土地出让方式，开发商开始自持地块，重量运营。

这几个事件无巧不巧地都在最近发生，从房源供应，资金来源，投资成本等多个维度可能会对楼市产生影响，楼市金枪不倒的神话似乎开始出现裂痕。

如果楼市出现大问题，首当其冲受到影响的会是用足资金杠杆all in的投资客。我们称这样的投资客为重度炒房客。

重度炒房客的投资逻辑的底层基础只有一个，楼价只涨不跌。基于楼价不跌的意愿，他们的操作方法形形色色，各显神通，但有四个共同特征：

1、利用一切可利用的机会争取房票

2、动用一切也可用的杠杆撬动最大的可支配资金

3、买能够买的最多的房产，用足房票

4、想尽一切可想的办法各种拆借资金保证月供

然后做什么呢？然后就是找出各种理论也好，现象也罢，来支撑房价不跌的结论

可是期望房价不跌和能够不断月供的意愿是美好的，没有任何事情只是朝单一方向发展，物极必反是客观法则，从无例外。它在楼市一样适用。

重度炒房客投资逻辑的风险就是环境出现逆转时候的抗风险能力太差，在资金没有太多可控倾其所有，用尽杠杆去撬动看起来巨大利益的同时，你也翘起来一个巨大的石头，他的名字就叫风险，而这个风险完全超出你的可控。

所有的投资一共分两种，一种是正常心态投资，一种是高利期望投资，最后赚钱的一定是以正常心态去投资的，除极少数例外，高利期望的绝大多数最后都会失望。