投资风险初步判断

（一）要想靠养去实现盈利，很困难。用一些业内人士的话说，想靠养老来赚钱，是不可能的。我们去的一家养老院，2013年投入使用，至今已经有6个年头，去年才开始扭亏为盈。之前一直是处于亏损状态的。这家养老院，当初投入1.4千万元，还是利用集团公司自己的土地，土地成本没有核算进去。据相关财务人员分析，如果把这家养老院的土地成本核算进去，再摊销折旧，回收投资成本，基本是遥遥无期，至少是几十年的事情。当然，这种观点也不是绝对的，关键是要看你如何经营。从这家养老院，我们了解到，前期投入成本很高，平均一个床位的成本在20万元左右，由于秉持着“公益性事业、市场化运作”的思路，收费并不高，还是比较便宜的，平均一位老人收费在3000元左右，即便如此，从之前几年运营的情况看，其床位入住率不高，直到去年底才开始逐步满员。他们也想着提高一下收费标准，但是担心收费一旦提高，可能招来老人们的不满，所以至今一直没有调价。这家养老院为什么不是很成功？有人分析，是因为离城市太远，有40多公里，对于一些退休金较高、经济条件好的老人来说，没有多大的吸引力。据有关人员说，在国内都还没有非常成功的养老院，主要原因是居家养老的思想还占大多数，众多养老院开办下来，差强人意，吸引力还不大。

（二）投资回收期长，要有充足的耐心。进入养老市场，开办养老院，虽然出发点是好的，初衷绝对是为了更好地服务于老年人，为了促进民生的极大改进，从本质上讲，这是一项带有公益性的事业，要想从中赚取利润，需要积累，需要时间。开办养老院，投入都比较巨大，一定要做好充分的思想和心理准备，特别是在资金上要给予充足的支撑，因为按照一般的经验，短短几年之内，回收投资的可能性不大，所以必须要熬得住，守得住，坚持得久，才有可能迎来盈利的那一天。如果偏公益，收费低，回收期会很漫长。例如上面提到的养老院，1.4千万元，初步估计，其回收期至少50年。如果偏市场，收费高，回收期会短暂一些。但这又面临新问题，一是老人的入住率是否能够提高，不一定有把握；二是可能会在一定程度上影响项目的公益性。必须要寻找到一个平衡点，找准好自己的消费人群，定位好，才能经营好。

（三）市场目标人群不易定位。据了解，昆明一些养老院的床位空置率较高，经营比较困难。现在大部分有养老需求的老人，很多都是20——30年代出生的人，这些解放前出生的老人，大部分人的观点还是喜欢居家养老，这是他们的一种传统观点，短时间之内无法改变。而且各级政府和社区也大力提倡居家养老，并提供了很多相关的服务设施和配套对策，更加大了他们居家养老的信念。所以，相对而言，愿意进入养老院的老人，比重并不大。诸多因素，对于我们开办养老院来说也是一个不小的挑战。如此，我们的目标人群是要瞄准更加年轻一些的老年人，要搞清楚40——50年代的老人，他们有什么样的消费观念和养老观念，但他们还年轻，生活能自理，目前进入养老院的现实性不强。我们有一种想法，就是要瞄准那些半失能或失能的老人，这是刚需，因为生活所迫、人员有限等家庭原因，他们不得不进入养老院，这就是我们的盈利点和长远的利润空间。

（四）地点要适宜。养老院的地址不是我们想像中的那样，远离城市、远离人群，让那些老人离群索居，这往往适得其反。因为事实证明，这样的养老院不受欢迎，没有老人愿意进去。要善于摸清老人的心态，也要便于家属的探望需求，把养老院的地点选好，这一点至关重要。最好是近市区、近人群、近医院，充分满足老人既喜欢安静，又喜欢热闹的心理，这样的养老院才有入住率，才有吸引力，成功的养老院都具备这三个必要条件。其中尤其是医院，应该是开办养老院的一个硬性条件，必须要离医院近，才能给老人带来一种安全感。试想一想，老人住在养老院，一旦发生意外或不测，就近往医院送，老人很放心。不错，我们在郊区有一块很好的土地，面积也很大，周边的环境也很好，可是按照一些养老界的业内人士说笑话，“好山好水好寂寞，山清水秀死得快。”人是社会性的人，是群居动物，远离城区，远离人群，在那里住下来，说的不好听就是“等死”，很多想养老的人不愿意去这样的养老院。郊区的那块地，照目前了解的情况看，没有以上三个必要条件，不适宜开办养老院。而今凯区的房产，只能说勉强具备以上三个必要条件，条件不是很充足，最终是否可行？尚需论证。

（五）床位不易太多。开办养老院，尤其是对于我们这样的外行来说，千万不能求大求全，不能一窝蜂地上马，把大笔的资金投入进去。建议先尝试，可先开办一个中小型的养老院，床位200—300个比较合适，因为太大了，不容易管理。如果将来运营得好，效益明显，客户源源不断，那就再适当地扩大规模，继续做大养老产业；如果将来经营乏力，效益不佳，门可罗雀，我们可考虑转型，船小好调头，避免投资风险。对于我们现在的房产，由于面积很大，在1万平方米以上，不宜一次投入全部改造为养老院。可以分几步走，不妨把项目分成几期，避免前期投入太大，谨慎规避投资风险。

（六）按照国资委文件规定，养老产业不属于我们企业的主业，与主业的关联度不大，所以应该属于投资负面清单，对于我们企业来说，投资开办养老院是一个警钟，要时时面临监管，定期向国资委上报投资经营情况。另外，作为一个传统的文化企业来说，增加一个投资的负面清单项目，对于我们决策层和管理层来说，也是不小的压力。

（七）项目中止机制。在项目前期规划、考察论证、实施建设、运营管理、事后评价等过程中，应该适当引入项目中止机制，一旦项目出现比较大的经营管理问题，不能继续把养老产业推进下去，则要实施中止机制，让项目及时安全妥善地退出，以避免出现更大的问题，将投资风险控制在最小的范围内。