折戟海南的地产商
1988年建省之后的三十年，海南房地产市场几经浮沉。局中人有的暴得横财，有的一夜落魄，令人感慨唏嘘。在政策刺激和市场感召之下，海南一度成为他们的投资热土，但也恰恰是此间的反复，敲碎了其中很多人贪婪的掘金梦。
作者：郭儒逸
来源：商业人物（ID：biz-leaders）
01
华丽的酒店客房、一场草坪婚礼，夜间通体流光溢彩的帆形建筑——2015年8月的一天，当登上海南三亚湾凤凰岛时，这些场景很容易就映入了眼帘。
这一年，是湖北商人曾宪云开发凤凰岛的第十三个年头。这个从2002年起就开始填海建设的豪华项目，打算集邮轮港、国际会议中心、养生度假中心和国际游艇俱乐部等于一身，成为三亚的标杆性“造岛”项目。而被坊间称为“岛主”的曾宪云，此时正雄心勃勃地推动着他的计划。
凤凰岛位于三亚湾核心区，是海南最早的人工填海岛屿。天蓝海碧，风光旖旎。和不少散落于海南省海岸沿线的岛屿一样，自1988年海南从广东划分出来，独立建省之后，这些原来被数十公里宽的琼州海峡所阻隔的热土，吸引着一波又一波的外来淘金客。当地楼市，就是过去三十年中最为熙熙攘攘和跌宕起伏的角逐场地。
现年64岁的曾宪云在海南远非籍籍无名。他拥有一连串的社会头衔，其中包括“海南省首届杰出民营企业家”、“海南最具影响力十大经济风云人物”等。在投资凤凰岛之前，他已在海南房地产市场蛰伏了近十年。这期间，曾宪云一边经历着90年代海南房地产泡沫破裂后的巨大冲击，一边也在遍地可见的烂尾楼盘中，寻觅着危机后的机会。
2010年1月11日，凤凰岛项目（产权式酒店公寓）楼盘开售，当天700套房源旋即告罄。在当时“国际旅游岛”政策加持海南的热潮下，凤凰岛房价甚至一度炒到16万元/平米的高价，令内地的一线城市都望尘莫及。曾宪云迎来他的高光时期，凤凰岛这个奢华的“东方迪拜”，也成为彼时狂热海南楼市的典型样本。
这一幕似曾相识。
在曾宪云1993年奔赴海南创业并成立海南天人房地产公司时，正值海南楼市泡沫崩盘的前夕。疯狂的时代，疯狂的欲望。五年前海南建省和设立经济特区的消息，让这个原本不太起眼的岛屿，一时间成为举国瞩目的焦点。在十万“闯海人”南下的同时，海南的房地产市场也被彻底点燃，成为各地淘金者纷纷觊觎的圣地。
公开报道显示，建省之初的两年间，总人口650万左右的海南岛涌现出逾两万家房地产公司。炒楼花、炒地皮、炒项目，成为这一时期的市场特色。而海口和三亚这些热门区域的商品房价格，也从每平米1300元左右一路扶摇直上，在1993年时达到每平米7500元的高峰。①
然而好景不长。1993年6月宏观调控政策突然转向，银根全面紧缩，令亢奋的海南楼市瞬间跌入谷底。大量资金被套、楼盘烂尾、市场崩盘，此后海南更是陷入长达数年的痛苦“疗伤”时期。曾宪云对这一切并不陌生——当后来政府部门研究处置对策时，他还常常被列为座上宾发言讨论。只是当十几年后新一轮楼市热潮再度席卷而来时，这位已投身其中的凤凰岛“岛主”，自身也被捆绑至另一场豪赌之中。
三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云
02
年轻的潘石屹和冯仑，是九十年代那场泡沫危机中的幸运者。赚得第一桶金的他们随后回到北京，开始了之后辉煌的创业之旅。而因房地产泡沫破灭导致经济受创的海南，则一度陷入究竟发展工业还是旅游业的争执之中，前途变得不甚明朗。
1993年，海南省首次将旅游业摆至龙头产业的地位，第一轮旅游开发热随后兴起。尤其在2005年之后，海南旅游地产的投资热度日渐提高，国内大小开发商纷纷再度涌入海南。从海口到三亚的近六百公里黄金海岸线上，一时间汇聚了从央企到民营资本的众多开发商，其中不乏投资数十亿和上百亿的大项目。随着2009年底海南正式获批建设国际旅游岛，这座昔日创伤未平的岛屿，又迎来一波楼市高峰。
《海南特区报》当时的一则报道举例称，三亚市高端河景房“山屿湖”从2009年11月开盘至次年1月中旬，均价从13000元/平米飙升至28000元/平米。在国家统计局公布的2010年1月份70个大中城市房价数据中，海口和三亚的价格增速均位于全国前列，增长幅度接近30%。
任志强更是在当年2月份表态，海南省2009年全年的房地产销售额，超过了此前十年的总和。
不过，被视为海南楼市标杆的凤凰岛，它的火热却没能延续太长时间。到2013年初，其新房价格就已骤降至每平米7万元左右。而在2009年下半年至2011年初高潮时杀入的投资客，据当时的中介人员称，“大多数人已经深度套牢”。②
情急之中，长袖善舞的曾宪云拉来央企中国交通建设股份有限公司入伙。2014年3月，后者以49.62亿元的价格，取得凤凰岛运营主体三亚凤凰岛国际邮轮公司45%的股份。中交建意气风发，按照其规划，将以凤凰岛作为母港进而涉足邮轮产业，同时布局酒店建设运营等新领域。
然而，各色淘金者在2017年迎来严峻考验。彼时，一场“史上最严”的环保督查风暴席卷海南。随着首批国家海洋督察组的进驻，对当地生态环境造成严重破坏的围填海项目被责令关停或整改。这份名单上，凤凰岛赫然在列。
这一次曾宪云没能延续神奇。在被当地政府责令停建并整改20个月之后，今年9月中旬，他和旗下公司持有的凤凰岛项目55%股权拟全部转让，这意味着凤凰岛将彻底易主。而在此之际，凤凰岛一期建设项目中，原本计划2015年落成的七星级酒店的主楼，至今却仍然遥遥无期。是否仍会继续修建，已不得而知。
同样撞上此次环保督查风暴的，还有已退市的中弘股份。
中弘股份实际控制人王永红对海南楼市的“豪赌”，早在2012年就显露端倪。冒着“凌驾于公司内部控制之上”的风险，王永红当年将距离海口市中心约12公里的如意岛项目纳入掌中。这个项目被中弘内部寄予厚望，截至2017年底，中弘股份对如意岛实际投资就达40亿元左右。
中弘方面自认为，由于“填海项目在土地价格方面的绝对优势”，可以以价格战尽早回笼资金，并且大赚一笔。
除此之外，王永红还盯上了仅与凤凰岛数百米海面之隔的三亚著名豪宅项目——半山半岛。在2015年和2017年，中弘两度试图将该项目收入囊中，不过终因“受国家环保督查的影响”未能如愿。
如意岛项目最终没能挽救危机中的中弘股份。相反，由于非法占用海域以及项目资金等原因，该项目自2017年8月停工后迟迟未能复工。在退市之前，如意岛项目公司作价14亿元，被中弘无奈甩卖给了佳兆业。
03
海南楼市就像一个巨大的吸盘，不断牵引着掘金者入局。但能否如愿以偿，还要看各自的造化。
黄其森应该算是一个另类。今年6月在北京举行的一场媒体见面会上，他说去年有人给泰禾推介了几千亩地的海南项目，但都被拒绝了。“甚至，连原来所持的两块地都主动退掉了。”黄其森把众多开发商的行径比作机会主义，在他眼中，泰禾对政策的理解要比同行们更加深刻。
回望1988年，当无数怀揣理想的内地“闯海人”来到海南时，面对崭新的经济特区，或许没有人预料到房地产行业会在这个年轻省份的未来发展中扮演如此特殊的角色。而那些暂时无家可归、彻夜在海滩上唱歌联欢的求职者，他们当初所站立的土地，其价值都以超乎想象的方式迅速发生了变化。
政策的确在其中起到了至关重要的作用。从最初建省到鼓励打造国际旅游岛，再到海南自贸区的提出，政策红利刺激着投资者蜂拥而至。与此同时，对楼市泡沫的忌惮、对生态保护的重视等，也在不同时期成为这些淘金者头顶的大棒，令他们时刻倍感精神紧张。
在政策轮番出台之中，既能够管窥地方与中央的博弈——例如，海南省于2008年将27公顷以下填海项目审批权下放至沿海市县，就与国家层面规定存在不一致。但正是借助地方政府撕开的这一口子，直至2015年收回审批权，开发商们参与的“填海造地”运动如火如荼地进行了长达数年。而儋州、文昌、万宁、海口和三亚，这些海南沿海市县几乎全部有项目涉及，围填海项目的规模一度得以膨胀。
与此同时，也能感受到政策施加于开发商的巨大影响。当前最为直观的，就是凌厉的环保督查风暴，给遍布黄金海岸的开发商们所带来的震慑。正如1993年刺破海南楼市泡沫时，政策大棒所取得的效果一样。
除此之外，一个月之前，海南省省长沈晓明在国新办发布会上公开表示，过去相当长时期以来，海南的房地产行业占到投资和税收的各50%左右，经济对房地产依赖过大。随着土地资源越来越少，以及环境负荷的天花板，这条路不可持续。这对投下巨额筹码的开发商们而言，或许是一个显著的政策信号，无论是全身而退还是继续押注，他们面临的都是一个变化了的环境。那就是，赚快钱的时代，已经过去了。
一派整肃之中，可能仍有人感到欢欣鼓舞。10月7日，一场旨在表现恒大海花岛十年历程的摄影展在海南举行。这项总投资达1600亿的庞大项目，各项主体工程已全面竣工，计划在2020年全面开业。“作为恒大进军文旅产业后的首个产品”，海花岛项目规划填海面积约8平方公里，是迪拜棕榈岛的1.5倍。许家印对其寄予厚望，以至于海花岛的设计图案，都是他根据海南省省花“三角梅”设计而来。
不过有意思的是，根据国家海洋督察组去年初的调查结论，海花岛项目曾“擅自将面积约31%区域的填海用途由旅游基础设施用海调整为住宅用地，用于商业地产开发。”显然，巨头如恒大的日子也并不总是那么好过。相似的环境之下，各自际遇不同的开发商们，似乎也有着截然不同的命运。
参考资料： ①秦龙，回望1993|海南房地产泡沫破灭调控史开启，中国房地产报 ②三亚凤凰岛房价暴跌每平米降8万，观察者网、环球时报等
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