这个十一长假，因为史上最严楼市调控政策密集出台，而变得有所不同。对于政策后果，人言言殊，市场倾向于认为房价上涨小周期结束，虽然长期看房价仍旧有上涨趋势，但短期无论是一线还是二三线热点城市，都将会面临调整。
媒体的态度转换最为滑稽。十一之前，整体舆论态度还是唱高，“不买房就晚了”之类的言论此起彼伏；而十一之后，“苏州一夜之间房价降九千”之类的标题党新闻屡见不鲜，然而成交区域不同，单日成交数据没有任何参考意义，标题党背后反映的正是市场焦躁情绪。
分析史上最严调控政策，要抛开情绪，回归政策与市场本身。简单而言，可从两个层面进行分析：
第一是密集调控的政策出发点是什么？是降房价还是有别的目的？
第二是政策会带来何种后果？是按照决策者的预期推进，还是会出现意想不到的严重后果？
#1第一是密集调控的政策出发点是什么？是降房价还是有别的目的？
对于第一个问题，首先可从政策出台的时间节点来考虑。十一长假期间，政策密集出台，短短9天，21城加码调控，很明显这与之前挤牙膏式的调控不同，如果没有更高意志的作用，政策不是如此步调一致。这意味着什么？楼市的快速上涨已经带来显著的负面经济和金融效应，高层无法容忍地方继续放纵房价上涨。
其次，可从部分官员的表述中摸出端倪。央行行长周小川最近的表述最具代表性：近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。这与此前国家统计局新闻发言人的说法形成鲜明对比：房价确实还是在上涨，但房价涨幅是在回落的，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。
不同时期不同官员话语的差异，说明决策层面对于房价的基本认识已经发生变化。然而，这并不代表对于房地产的态度发生变化。就在9月份，还有官员明确表示，“中国经济下行压力仍然很大，希望中国房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。”
一边是“房价上涨较快”带来的负面影响，一边是“经济下行压力仍然很大”，楼市调控政策如何在这两个目标之间进行调和，正是这一轮楼市调控的根本矛盾点所在。从数据上看，中国经济复苏仍然乏力，房地产对于经济的刺激作用仍然十分明显。既想让房地产发挥支撑作用，又不敢面对房价快速上涨的负面结果，恐怕是鱼和熊掌不可兼得。
所以，史上最严楼市调控政策的出发点，是挤出楼市中的金融泡沫，显然不是为了降房价。可以说，近二十年以来，任何一次楼市调控，政策出发点都是“促进房地产市场健康发展”，而不是降房价。同样可以看到，一旦楼市出现下行信号，从高层到地方，都会忙不迭地放松调控、宽松银根、紧缩地根，人为托市。
#2政策会带来什么实际后果？换言之，政策能否达到初衷？
政府想要的结果是既能保持房地产市场的平稳，又能减少楼市的投机泡沫。正如上文所说的，这是鱼和熊掌难以兼得的游戏。这一轮的房价暴涨，是货币宽松、资金荒和房地产提振经济共同作用之下的产物，如果银根不收缩，实体经济依旧缺乏吸引力，经济对于房地产的依赖依旧严重，那么房价的投机性就难以得到遏制。
目前来看，货币宽松政策还没有到紧缩的时机，虽然央行决策层表示“中国会对信贷增长有所控制”，但经济下行周期，紧缩信贷可能性并不大。即便信贷紧缩，资金也不会如决策者所预期的向实体经济回归。过去这么多年，最常见的现象反而是，楼市限贷资金窜往股市，股市萎靡资金继续回归楼市。
从更深层的中国楼市运行的政经逻辑来看，过去二十年，中国楼市的一路暴涨，背后虽然不乏经济增长、城市化推进和人口红利的硬支撑，但更直接的因素还在于货币的一路超发、经济对于房地产的过度依赖、地方政府对于土地财政的偏爱。这些因素其实到现在，仍旧没有发生变化。
纯粹从经济理论预测中国楼市的专家，如唱衰中国楼市十几年的谢国忠之流，无一例外被打脸，原因不是他们缺乏基本的经济学素养，而是有意无意忽视了中国楼市背后的政治逻辑。反观任志强，虽然放炮无数，但有一句话确实说对了：房地产依然是支柱产业，别说什么转型。
无论限购还是限贷，都只是一时的应急之举，无法撬动楼市的真正根基。说到底，既想让房地产发挥支柱作用又想稳定住房价的跷跷板艺术，决定了中国楼市调控的阶段性、局限性、反复性和无效性。
【太多历史证明了这一点，未来恐怕还会继续】
#3 十二句话，全面带你看懂本轮限购的来龙去脉！
不知道怎么选择，不妨看看下面12句话，也许看完了，你会对当前的房地产形势能稍微清楚点，也能清楚点为什么本轮限购如暴风骤雨般到来。
第1句：房地产已经完全金融化
货币宽松带来的流动性全部被房地产吸收，金融陷入流动性陷阱，风险越来越大。
第2句：“抑制资产泡沫”
泡沫迅速扩大的条件是资金源源不断流入房地产。当前持续宽松的货币政策已经给房地产带来严重的副作用，利率不能动，只能动用行政手段来限购了。
第3句：该怎么理解去库存
笔者在以前的文章中也有所提及，去库存表面上是房子被销售出去了，实际上是房地产供给端的债务转移到需求端，由购房者兜着。目前的去库存出现了偏差，杠杆是增加了，但却出现了严重的结构性问题，也就是说他们希望一些基本没有杠杆的人来接盘，结果却是一些玩杠杆的高手买走了房子。
第4句：信用扩张过度
信用扩张的程度可以从M2的增速可以看出，8月底M2的余额已经高达151万亿。
信用扩张的具体表现就在于银行信贷门槛持续降低，甚至出现了一些滚动拆解行为，购房者用银行的钱圆自己的财富梦，已经到了泛滥的程度。
第5句：买房到底是为了什么？
上面说到了，房地产已经金融化了，现在买房的人，或者说买得起房的人，主要是为了投资，甚至可以说是投机，但请注意了，任何一个市场都不欢迎疯牛，当前的房地产就是个疯牛，而疯牛来得快去得更快。
第6句：调控可能又陷入怪圈了
为什么说陷入怪圈了，看看本轮调控中普遍提及的政策吧，大部分城市都要求增加供应来满足市场需求，按照房地产的开发周期，如果接下来的一年内土地供应大幅度增加，到了2018年，房地产供应有可能出现供过于求的局面。同时考虑到目前销售出去的房子多数没有用来居住，实际上也是潜在存量供给。
在住房供过于求的风险逐渐显现的时候，潜在存量供给有可能被持房者释放。新房和存量房同时向市场供应，市场到时候可能又陷入新一轮“去库存”的压力之下。如果房价维持目前的涨势，到时住房的总货值恐怕更加惊人，谁能买得起？
第7句：房价如果下跌了，资金会凭空消失吗？
那些高价买房的钱可都是真金白金，房价如果下跌了，这些钱去哪里了？这些钱并没有消失，而是转移到别的市场上去了，只是有些人撤离的更晚罢了。
第8句：房地产能留住资金吗？
从本质上来说，房地产留不住资金。任何一个市场如果流入了大量资金，这个市场的行情肯定会快速走高，现在是房价快速走高，如果限购稳不住房价，未来能动用了的工具恐怕就只有加息了，资金还敢留在房地产吗？
第9句：房产税有没有可能？
在回答房产税有没有可能的时候，先来看当前去库存陷入困境的三四线城市，这些城市的发展模式极度依赖房地产，现在的情况是房子卖不出去，地也卖不出去，地方债务无法解决，该怎么办？
此外，考虑到房价下跌的风险，房产税作为储备措施有可能会选择在一个合适的时候出台，同样是为了解决各地ZF的债务问题。从这个角度来说，房产税基本上不可能出现免征面积这种情况。
第10句：房地产早调控和晚调控有什么区别？
房地产如果一直不调控，居民杠杆率会继续快速上升。债务规模的迅速扩大会危及房地产的稳定性。一旦出现拐点，债务会压垮居民的购买力，物价也很难稳住，人民币的购买力会缩水，未来不但会出现大规模的负资产，ZF收入恐怕也难以为继。
第11句：汇率是不是关键
目前汇率问题十分敏感，我们目前维持汇率稳定已经付出了巨大代价，外汇储备已经从2015年的4万亿美元减少至目前的3.18万亿美元。周小川说要在保持汇率的灵活度和维持汇率的稳定性之间寻求平衡，但实际上我们的人民币一直在贬值。而美元加息则更加敏感，如果加息成真，房价将迎来巨大利空。
第12句：泡沫要不要捅破
目前的调控仍然是为了稳住泡沫，因为捅破泡沫的风险，不仅你我清楚，他们更清楚，所以目前的调控就是稳住房价，更是稳住泡沫。不要看那些销量的极速冷冻，房价的松动才是关键。本轮房地产牛市最大的特点是房价先于销量启动，后于销量下跌，能不能下跌，能下跌多少，谁也不敢说，更多人只敢说销量拐点。
#4 房价下跌了谁最着急？
“在土地出让低迷的时候，有的地方政府还会叫我们先高价拍地，交易完成后再私下给我们补贴，以制造假象。”一个地产商私下对我说，为了做好土地这门生意，很多事你根本想不到。
房价下跌了谁最着急？房价下跌了谁最着急？
经历国庆前的房价上涨，又经历国庆假期亲友间关于楼市投资心得的“口口相传”，估计更多的人不淡定了。
这么多年，房价为何跌不下来，原因众说纷纭。除了货币多发的宏观因素外，其根源是：卖地是地方政府的一门重要生意，是地方财政的重要经济来源。同时，在相当长时间里，房地产经济又扮演着经济火车头的角色，与金融、建筑、钢铁、水泥、家电等一大批产业息息相关。可以说，房价不断上涨是各级政府希望的结果。
众所周知，房价的大头不是房子本身，而是地价，所以房产市场的核心是土地市场。你会发现，买卖土地是地方政府的独门生意，开发商其实不容易，老百姓更是弱势。一方面，在这门生意上，农民是不能把地直接卖给开发商的，地方政府完全垄断“货源”，从而实现经济学上说的“要素低价”。这相当于，很多茶农手里有茶叶，但收茶的茶商只有一个。要买茶和卖茶，只能找这个茶商。
另一方面，其实中国面积这么大，土地多的是。但是，为了尽量卖高地价，政府往往会不自觉地人为限制土地用途，制造稀缺和土地紧张，并挤牙膏一样，一点一点卖地。同时，还通过学区、交通等配套建设来增加卖点，进行包装，增加稀缺性。
这种人为制造稀缺模式在当前经济社会中是比较常见的，只是形式各异。比如，汽车多的是，但政府限定了出租车牌照数量，人为制造稀缺。如果没有专车，出租车和出租车牌照自然抢手。
“在土地出让低迷的时候，有的地方政府还会叫我们先高价拍地，交易完成后再私下给我们补贴，以制造假象。”一个地产商私下对我说，为了做好土地这门生意，很多事你根本想不到。
由此分析，可以看到，基于土地市场的楼市其实是一个高度垄断的，伪市场化的市场。在这样的市场中，楼市泡沫不断放大，什么限购、提高首付等调控措施都是“纸老虎”，没有效用。一旦楼市降温，地方政府比谁都着急。
说到这里，很多人会问，难道房子就会这么一直涨下去？泡沫一直吹下去？当然不可能。
我们知道，相比西方国家，国内各级政府的权力往往很大，边界更模糊，有很大的配置和动员资源的能力，所以，其合力下的泡沫也自然会更持久。但是，任何泡沫始终要破裂的，只是时间问题。而且泡沫越大，后果越严重。
目前的楼市中，我们看到很多人已开始恐慌性买房，让人们很自然的想起去年的股市。在去年股市涨到4300点时，后来，指数一路涨到5000多点。尽管如此，如果现在回想起来，当时4300点离场，甚至4000点离场也是不错的选择。
这次以“去库存”和“稳增长”引发的楼市热潮，和去年的股市有点相似。笔者不知道现在的楼市相当于“去年股市”的4500点，还是4800点。或许，房价会继续涨，但会在大家对楼市一致看多和合理时，开始掉头向下。
至于具体的拐点，是不可能预测的，只能靠猜。所以，不管是什么投资品，希望卖在高处拐点的想法是幼稚的。在上涨的路上和泡沫吹大的过程中卖出，当时可能感觉卖亏了。但从大的周期来看，应该不会亏。
所以周日晚上的公开课，你就不能错过，不然房价涨还是跌都与你擦肩而过的。
那就周日晚上，不见不散咯！
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