2018楼市众生相——被调控降温的5个典型城市样本

文|本刊记者林志愿

前言

2016年全国楼市高烧不退，为抑制上涨不止的楼市，2017年中央开始强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的楼市主基调，此后全国各个城市的调控政策不断收紧，各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码。

在此背景下，2018年楼市开始降温，而早前楼市一片火热的厦门、郑州等城市，由于提前透支了房价，市场短期内积聚大量泡沫，限购层层加码之后，大部分房客正成“困兽之斗”，想买房的买不到，想卖房的卖不了，楼市被锁紧，销量“腰斩”。

但仍有例如秦皇岛、南京这类一直以来楼市相对健康的城市，在限购政策下，楼市变得更加理性。

如果用四个字来总结2018年楼市，那么一定是“回归理性”。为此，新地产财经网特意从全踩盘了全国众多城市中几个具有代表性的城市，为读者描绘一幅2018年中国楼市的众生相。

郑州：访客减少 降价促销

2016年郑州楼市“高烧不退”，为此，2017年郑州迎来了一系列的调控措施，2017年是郑州房地产市场的调控年，是稳定年，也是转型年。

到了2018年郑州楼市健康平稳的长效机制轮廓逐渐显现，“高烧不退”的郑州终于降了温，没有了以往的疯狂。

据本刊记者不完全统计，2018年前十一月郑州共开盘项目为136个，推出产品以高层住宅为主，少量公寓、洋房、别墅产品入市，共计6.23万套房源。

在新房成交量方面，截止2018年前十一个月，郑州共销售商品房37954套（间），销售面积377.25万平方米，销售均价8825元/平方米，商品住宅销售套数同比去年下跌28.01%，销售面积同比下跌24.31%，销售均价同比的8932元/平方米相差不大。

另外，二手房市场同比有大幅度下降。据郑州房产信息数据库检测，截止2018年前十一个月郑州二手房共成交35378套（间），同比下跌15.15%；成交面积340.76万平方米，同比下跌14.76%，成交均价10511元/平方米，同比10912元/平方米差距不大。

从商品房市场和二手房市场对比来看，新房市场略好于二手房市场，但二手房房价依然高于新房，造成一二手房价倒挂的原因有两点，一是限价政策；二是因2018年楼市销量下跌，为了促进销量，不少开发商进入高周转模式，“降标准、降配置、降价格”推盘。

值得一提的事，据本刊记者发现十一月份，在郑州的各类二手房网站上，降价房源量增多，体现了业主急于抛售，购房者观望情绪浓厚的心理状态。

在地产销售的世界里他们不怕价格下跌，也不怕成交量腰斩，他们最怕的是“看房量”最少。

据本刊记者了解，自从2017年限购政策不断加码以来，郑州楼市的楼盘售楼处来访量普遍都在减少。

十一月，本刊记者来到位于郑州市中原区某项目的售楼处，偌大的售楼处里只有三位置业顾问，接待本刊记者的销售毫不隐瞒地表示，“九月份以来，来我们项目看房的人每天都在减少，现在每天不到20人左右，以前我们的团队有28人，现在无需那么多，都调去别的项目了。”

“郑州大部分的楼盘2018年的访客量普遍下降，有些项目为了增加人气，每当有大批看房团队来时，都会雇人当托，郑州楼市下行明显。”该销售说道。

对于客户量减少的原因，知名房地产评论人张逸杰告诉本刊记者，“从2016年开始，郑州楼市的限购政策不断出台，有购房者资格在郑州购房的人少了一大半，限购加码至今已有两年，那些有购房资格且有购买能力的客大多已经买了房，而另外没有资格但有购房能力的消费者又被近期的严查拒之门外，市场真正客户逐渐减少。”

另外，在北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清看来，“郑州楼市的降温还跟投资客逐渐离场有关。”

“不仅是郑州，从全国范围来讲，目前房地产市场已经不是最好的投资渠道，长期的限购，持续的加码，严格的监管造成投资客对市场期望降低，纷纷离场。”他表示。

在郑州楼市下行、房客减少之际，郑州的项目为了回款开始以价换量。绿博片区一直是郑州楼市的热点区域，该区域某项目的销售告诉本刊记者，“2017年他们项目一期13000元/平方米的单价都一房难求，但2018年二期推新因为销售不好的缘故已经降价两次了。”

“2018年初二期推新时13000元/平方米的单价销售遇阻，我们降价到了11000元/平方米，但依然少有人问津，十月份时我们再加大折扣到10000元/平方米的单价项目的销售才稍有起色。”该销售说道。

据本刊记者了解，2018年郑州楼市的市场情况分了两个极端，有些开发商资金链充足不愿降价，没有了价格优势销量极差，而有些备案价低于市场均价的项目去化率便极高。

例如，位于郑州中原区的项目保利心语一期开盘时推出的198套房源全部售罄。对于能售罄的核心优势，该项目周边的另一个楼盘璀璨熙湖的销售告诉本刊记者，这与他们低于周边楼盘2000元/平方米的售价有必然的联系。

“包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地在内的一线房企都在全国多城市多盘联动促销，这就是市场明显降温的迹象和信号。”保利心语一位销售说道。

据本刊记者观察，十一月以来郑州新开盘的项目在售价上皆比以往都大打折扣，优惠力度普遍加大，有些项目的售价竟从17000元/平方米直降5000元/平方米，以12000元/平方米的单价售出。

值得一提的事，因为降价的缘故，这也导致“维权”成为2018年郑州楼市的另一个关键词，据本刊记者不完成统计，2018年以来郑州共有40多个楼盘发生过维权事件，维权的原因大部分是“降价维权”。

武汉：高烧已退 土拍哑火

2018年，武汉楼市未见“金九银十”，亦没有“金三银四”，从年初伊始便“遇冷”。

在2017年，武汉的开发商还要求“茶水费”，而2018年为了促进销售，各房企纷纷祭出促销手段，不仅“推荐买房返现”、“买房送车位”等促销活动增多，一度消失的发传单拉客的“楼市小苍蝇”都再次现身，武汉楼市在2018年从卖方市场向买方市场倾斜。

一到夏天，武汉人总是自嘲生活在火炉当中，而在2017年，这里的房地产市场火热程度也超过了这里的天气。

2017的武汉楼市是卖方市场，是开发商挑客户的年头，从全款装修、网上开盘再到全款买房，开发商的套路层出不穷，甚至不少紧俏的楼盘还要求“茶水费”，由于正常的购房流程买不到房，购房者在开盘前交上一笔不菲的“茶水费”便可提前选房，武汉也在2017年成为了新的购房热点城市。

据公开资料显示，2017年，武汉累计推出134545套住房，去化122552套，去化率91%，全年日光盘超过200个，创历史新高。

然而来到2018年，武汉楼市的“气候”完全变了样，不仅没有延续2017年的火热，还量价齐跌，新房开盘日光的日子一去不复返，二手房业主主动降价寻求“离场”。

据本刊记者不完全统计，2018年前十一个月，武汉新房销售117895套，销售面积1418.16万平方米，同比减少17.22%，其中十一月份新建商品住房销售9879套，同比少卖了5440套。

另外，在成交量下跌的同时，价格方面也在下行，2018年前十一个月武汉新房成交均价为14531元/平，同比下跌7.8%，在二手房方面，2018年前十一个月武汉二手房单价为18456元/㎡，同比下跌6.4%。

对于武汉楼市一年之间从高烧到遇冷，中原地产武汉区域某高管告诉本刊记者，“2017年武汉楼市高温不退是因为2016年武汉开盘项目极少，积累了大量刚需大军，而整个2017年，武汉新房预售证整整发了733个，许多刚需购房者才有了上船的机会，但经历过2017的疯狂之后，刚需者都上了船，武汉楼市便进入了休战期，量价齐跌。”

另外，武汉楼市“退烧”，也与调控的深入有关。据本刊记者统计，从2017年以来武汉出台调控政策共达26次。

从限购、限售、限卖、限贷等多个层面入手，其中，“非本市户籍则需要连续在本市缴满2年社保或个人所得税证明，对补缴不予承认，且仅能购买一套住房”、“取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证》未满3年的房屋，不得上市交易”这两项更是对炒房者直接关上大门。

所以，在2018年随着武汉刚需购房者减少，库存增多，调控政策不断加码等多重因素下，武汉楼市实现脱虚向实，开启房价下降的通道，渐渐回归真实价值。

厦门：量价齐跌回归理性

区与环是城市划分区域最常用的标准，但在厦门人的眼里却不这样，他们将厦门分为厦门岛与厦门岛外。

厦门岛很小，绕岛一圈车程不到半小时，岛内划分了两个行政区域，一个是思明区主生活，一个叫湖里区主工业，厦门的金融机构和生活配套都在这巴掌大的地方。

而厦门岛上最核心的地带莫过于联邦广场，便利的交通、宜居的生活配套、优质的学区全在这里，每一个人常住在厦门的人都想着往这里挤，所以联邦广场附近的房价走势便成为了厦门楼市的晴雨表。

小林在联邦广场这个区域当了10年的房产中介，在一年前小林告诉本刊记者，“联邦广场附近的房价为70000元/平方米左右。”

而在2018年十一月本刊与小林再次联系时，他告诉记者，“我之前询问的楼盘标价只有50000元/平方米左右了。”

作为厦门楼市的晴雨表，联邦广场区域楼市的下滑便意味着整个厦门的楼市“遇寒”。

据本刊记者查询数据显示，以年份为维度来看，2008时厦门岛内房产成交均价大约为10000元/平方米，在2017年厦门岛内房价成交均价高达63000元/平方米，2017年七月份成交均价高达历史顶峰69000元/平方米，然而在2018年房价开始回落，据数据统计2018年前十一个月厦门岛内房产成交均价仅有47000元/平方米左右。

岛外翔安、同安、海沧、集美四区2008年时房产均价为6000元/平方米，2017年时来到最高点40000元/平方米，而2018年厦门岛外四区房产成交均价仅有31000元/平方米左右，单价下降近万元，一年之间下降幅度高达25%。

而在成交量方面，据厦门房地产联合网监测数据显示，2018年前十一个月厦门全市新房共网签2780套，同比下跌16%，厦门全市二手房共成交17654套，同比下跌25.36%。

在全国的城市房价“地图”中，厦门长期被称为中国楼市的“领涨王”，以二线城市的身份力压广州，排在北上深三大城市之后。

据胡润全球房价指数数据显示，厦门2016年年度房价涨幅45.5%，2017年年度房价涨幅16.9%，分别位居全球第二、第五。

而到了2018年，曾经的“领涨王”厦门楼市却量价齐跌，市面上关于厦门楼市崩盘的观点更是不绝于耳，圈内圈外都在议论着厦门房价，厦门楼市2018年怎么了？

据本刊记者观察，以往在厦门各类房产销售咨询网上，入眼的总是大大红底的“成交”两字，然而2018年频繁出现的皆是“下降100万急售”、“业主急售”、“7折交易”等字眼。

厦门湖里区的一位房产中介告诉本刊记者，“2018年厦门的房子的确不好卖。”

作者在厦门房产论坛遇到了一位来自大连的炒房客陈兵（化名），陈兵告诉本刊记者，“因大连的生活方式跟厦门很像，但是大连不适合过冬，16年之时他在厦门思明区买了一套现房住了下来，心想着以后不住还能出售。”

“眼下我的投资遇到了问题，想卖掉这套房周转一下却无人问津。”陈兵说道。

据陈兵透露，“2018年初他将房子以65000元/平方米的单价委托给中介，然而直至五月，他的房子依然无人问津，因资金周转紧张，对厦门楼市一直有信心的陈兵首次感到惶惶不安，便将房子单价下调至60000元/平方米。”

然而瞬息万变的厦门楼市比陈兵预料的更糟，在厦门各大二手房交易网上不断更新出低价房源，与陈兵同小区的二手房已有业主将单价下放至50000元/平方米。

陈兵对厦门楼市的信心正在不断被蚕食，这时的陈兵痛定思痛，又急着拿钱，将房子价格下降至48000元/平方米寻求离场。

陈兵没有向本刊记者透露，他最后的“离场价”。但中介告诉本刊记者，此前厦门交易量较大的小区以及片区65000元/平方米的单价都被哄抢，现今报价45000元/平方米都难有“接盘者”。本刊记者预算，陈兵的离场单价不会高于45000元/平方米。

陈兵并非个例，厦门各大二手房交易网上从2018年开春以来挂出房产直至现今无人问津，总价1000万降到700万的房源比比皆是。

陈兵表示，“被套住不可怕，可怕的是纯投机客降价出逃会使得房价不断跌破纪录，而且随着房价继续下跌，一些刚需购房者的心里也在松动，买涨不买跌，不去接盘，厦门的房价一定会被拉的更低，购房者对厦门的信心不断被蚕食。”

中介小林认为，“现在厦门楼市炒房客急离场的情况，主要是此前过快上涨时，大量的房客利用高杠杆炒房，现急于出手的二手房中大部分是这一类人，他们甚至有不少月供高达十几万，在政策收紧，有资格购房的人群下降情况下，都争相降价去抢少量有资质的客户群。”

据本刊记者观察发现，在厦门早期的购房客中，有很多是本省异市的生意人，而2018年石材涨价，纺织服装，制鞋等行业因成本高利润低，要账难等原因皆难以为继，并且厦门沿海外贸企业多，人民币对外又不断贬值，许多“老板”都资金吃紧，降价卖房就成了必然选择。

“部分投资客会因为资金等方面的压力抛售房产，离市中心较远的区域可能会出现少数房价低于市场行情的房源，区域性的议价空间或加大。”中介小林表示。

“以前是是卖方市场，我都是帮业主涨价，现在是买方市场，我都帮购房者砍价了。”小林说道。

对于这一场“大崩盘”，中介小林其实早有心理预期，他告诉本刊记者，“此前厦门确实涨得太高了，现在算是政策性回调，一开始限购强度不大房价还是一直在涨，但从2016年开始厦门限购政策不断加码，房价泡沫才被刺破。”

据本刊记者查询资料显示，2016年10月5日，厦门重启住房限购政策，限制二套以上住房的本地户籍家庭、一套以上住房的非本地户籍家庭以及无两年社保或纳税的非本地户籍家庭购房。

2017年厦门执行“认房又认贷”的信贷政策，并将非本地户籍家庭的限购条件压缩至三年社保或纳税记录。

2018年3月，厦门限购政策再度升级，要求本地户籍单身（含离异）人士限购一套房，此外，通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

对此知名房产评论人秦朔表示，此次“厦门最严限购令”堵上了此前厦门限购中存在的赠与转让，离婚买房等漏洞，对于外埠消费市场占半壁江山的厦门楼市来说，相当于削减了一半的需求。

“厦门楼市和海南类似，买家主要靠外地人，不仅局限于福建各地市，全国各地客户都不少。自2017年出台严格的限购政策后，外地人买房途径基本已被堵死。厦门外地购房者客群购房面积占比连续两年下降，今年上半年占比再下探：从2017年底的26％降至21%。”秦朔表示道。

直至2018年6月28日住建部等七部委仍在发文要求厦门市政府要落实遏制投机炒房、整理房地产乱象工作。

另有，厦门楼市研究院院长朱弘表示，“前几年厦门是全国楼市高速发展的热点城市，成交量、价格大幅度上涨之后，出现了市场透支与政策迫降的并发症，近些年不断出台的限购政策对厦门楼市进行了一次‘靶向治疗’，在封杀投机炒作的空间的同时，也让厦门楼市回归理性，保持稳定。”

对于厦门楼市下跌，除了政策调整之外，据本刊记者观察与市场的自动调整也有一定的关系。

在厦门楼市暴涨的这十年，厦门的土地供应量也在同步增加，当商品房的供应量超过了需求量，市场就从卖方市场调整为买方市场。

根据中原地产厦门公司提供数据相爱时，目前厦门新房的去化周期进一步延长到23.8个月，其中144平米以上的高端产品超过29个月，而国内100个城市新建商品住宅去化周期仅为9.8个月，厦门库存积压的情况在一线城市中非常少见。

作为“领涨王”，在市场调整、政策干预等多种因素下厦门楼市开始回落。对此，叶旭端表示，“厦门房价变动的逻辑是清晰的，此前岛外区域此前的涨幅较大，现在可以说是回归其应有的价值，目前正趋于稳定，房价也来到低点，对很多的购房者来讲，也算是一个比较好的购房的窗口期。”

廊坊：持续低迷刚需入场好时机

曾经的廊坊，因毗邻京津成为了炙手可热的楼市投资宝地，“开盘售罄、价格一日翻倍”这样的事在廊坊见怪不怪。

然而在2017年6月出台了对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保或纳税，本地户籍居民家庭限购第3套住房的限购政策后，炙热的廊坊楼市被浇下一盆凉水，从此“开盘售罄、价格一日翻倍”的场景不再重现。

2018年，廊坊楼市延续低位，中介、炒房客、开发商哀声哉道。

据本刊记者统计数据显示，截止2018年前十一月，廊坊商品房网签量为14553套，面积为152.68万平方米，网签价格16939元/平方米，销售总额为255.03亿元，同比变化幅度不大，但同比2016年的数据，成交套数下跌了49%，成交面积下跌了52%。

另外在房价指数方面，较2017年下降了42%，接近于腰斩，而据易居研究院近期发布的50个典型城市房价数据可知，廊坊是2018年全国跌幅最大的城市。

另外，据安居客二手房平台数据显示，2018年以来廊坊的二手房房价一直维持在13000元/平方米上下，相较于2016年的16000元/平方米，相较于18.6%。

而廊坊在楼市量价齐跌，持续低迷的同时，大部分的成交数据还来自于违法的“地下”交易。

在2017年6月廊坊对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保或纳税的要求后，花钱办廊坊户口和准购证的现象在廊坊出现的十分普遍。

本刊记者侨办成购房者前往廊坊某项目时，该项目销售告诉记者，“没有购房资格，只需办廊坊呼救或开一个准购证，办一个廊坊户口需要7万元以上，开一张准购证需要5.5万元以上。”

“办一个廊坊户口需要7万元以上，开一张准购证需要5.5万元以上，只要有准购证，外地购房者可以首付30%。”该销售说道。

在暗访中，本刊记者发现该项目已成功介绍多人办下准购证，并发现限购之后该项目80%的购房者都是外地购房者。

无独有偶，实际上，花钱就能办准购证在廊坊楼市已经半公开化，不少开发商销售人员公开承诺花钱就能办下准购证，甚至在网上催生了“代办准购证”产业链。

位于廊坊广阳区的项目K2·京南狮子城的某负责人告诉记者，“这种见不得光的户口生意如果由开发商操办绝对会受到政府的严厉处罚，因此代办准购证的销售人员都来自于小中介公司，就算出事，对开发商也无任何伤害。”

另外，比起“买户口”买房，在廊坊还有另一种“落户”方式，安次区银河北路某中介机构的工作人员告诉记者，“如果外地人想买房，又担心买户口不靠谱，便会介绍通过人才引进和大学生干部调动的方式代办落户，完全合法合规。”

据了解，目前廊坊建立了人才落户政策，规定毕业两年内的大专学历的学生，可由他们通过人才引进和毕业生报道的方式落户廊坊；毕业超过两年的大专学历的学生，可以通过大学生干部调动的方式落户廊坊，前者收费两万元，后者收费在3万-5万元。

因为这种落户方式符合现行政策要求，且他们只给有大专及以上学历的客户办理落户，所以价格相对较低。

值得一提的是，目前廊坊的限购政策不针对商业项目和公寓，为此部分住宅购买需求转到商业类项目上来，间接让廊坊商业和公寓市场开始火热起来。

此前，荣盛发展四季花语项目的商业和公寓项目便不在限购之内，此前该项目无人问津，在住宅限购后，该项目突然火热。

在收取不少购房者订金后，在签合同前突然以“电商费”为由每平方米强行涨价一千多元，项目负责人丝毫不担心客源丢失。

南京楼市：高位盘整冷热不均

回想2017年，南京因持续了将近一整年的监管政策导致许多项目上市时间推迟到了最后两月，因一整年“无房可卖”，南京积累了一大批“饥渴难耐”的购房者，这也造就了南京楼市2017年底的抢房现象进入卖方市场，多家提出“全款”要求的楼盘都能售罄。

转眼，2018年已步入尾声，南京楼市迎来了期末考，而2018年的南京楼市与去年的热闹场景相差甚远，南京各大楼盘不仅放下姿态打折促销，还降低首付送车位去争夺客源，南京楼市正式进入买方市场。

回顾这一年，南京楼市因限购之因，不仅楼市量价齐跌，土地市场相较去年也明显降温，甚至创下了这十年的“最差”成绩。

据数据统计，2018年前十一个月，南京新建商品住宅成交量为56144套，相比2017年同期的67811套成交量，下降约16.8%。

而在传统的楼市旺季“金九银十”期间，今年全市成交量也仅9149套，同比下降4.8%。

而在价格方面，截止2018年十一月南京楼市的二手房成交均价为 29603元/平方米，同比下跌了7%，新房成交均价为20603/平方米，相较同比跌幅为8.3%，一二手房价格倒钩原因来自于新房限价。

另外，据国家统计局的统计数据显示，从2018年开始，南京楼市的新房房价已连续十一个月下跌，其中，环比最高跌幅为八月份的2.3%，而因为限价的缘故，一二手房价格严重倒钩，购房者更趋于新房市场，二手房基本上少人问津。

据链家网数据显示，2018年以来南京二手房市场的热度下滑较大，2017年南京二手房共成交93362套，2016年二手房成交量为151564套，而截至2018年前十一月，南京二手房仅成交了65320套。

位于九龙湖板块的老楼盘华菁水苑有一急于卖房的二手房业主，房产在挂了三个月无人问津后，竟在总价仅为300万的基础上降价70万抛售吸客，轰动一时。

而据记者观察，新房房价下跌与房企销售遇冷导致资金链紧张、业绩不达标，而不惜加大折扣力度有相当大的联系。例如，荣盛锦绣澜山、南京荣盛首府、荣盛兰亭苑等项目均下降5000元/平方米左右出售。

另外，优惠售房的甚至还有位于都市圈的楼盘，例如江北的荣耀府、御澜府，高淳的紫晶美域等项楼盘打出一成首付的宣传口号，或推出贷款8.8折、全款8折的优惠活动。

对此，荣盛锦绣澜山某销售告诉本刊记者，“2018年南京大部分的项目大多降价销售，这与限购将许多客源拒之门外，以及供应量开闸，供需关系逆转扭转有关。”

据本刊记者不完全统计，2018年以来南京大约上市279个新盘项目，基本上周周都有开盘活动，新房上市量共达到5万套左右，在买方市场之下为争夺客源，房企打响了价格战。

对此，世联行某分析师对媒体表示，“2018年房企在南京的销售目标普遍不达标，为了年底业绩考核，开发商要快速走量回款，南京楼市正在逐步进入买方市场，房价正在趋于理性的空间浮动。”

另外，保利南京某高管表示，“2017年底南京楼市迎来一波抢房潮，房价上浮过于明显，2018年刚需房客减少，房源增多，在南京楼市大规模的价格比拼下，市场预期发生变化，南京楼市正回归理性。”

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