燃爆！我们跑遍了宇宙中心辐射的第一站，感到楼市灼热的温度

◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）|黄狮虎、齐以和

近期楼市有不少“吹冷风”的新闻，千万不要误读，蛮多城市仍然在曲折上升。有的区域甚至逼近沸点。 看两组数据。 开发商还在重仓入场。10月18日，国家统计局发布数据显示，今年1-9月全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%。 昨天公布的全国70个大中城市的房价数据，9月有53个城市新建商品住宅价格仍然在环比上升。 尤其值得注意的是深圳，大涨1.2%排名第七，领涨全国。 要知道，深圳楼市是超高压严控的，跟去年同比才增长2%。9月的热度，可以说是一下子沸腾了。 近期，智谷趋势旗下的房产平台“楼市黄大大”团队深入考察了东莞的临深片区，在两个月的时间里，跑遍了凤岗、长安、虎门、松山湖等多个片区大大小小的数十个楼盘，走现场、访客户、看户型，筛选具有投资价值的项目。 在这个宇宙中心辐射的第一站，我们感受到了楼市灼热的温度。 01
国庆期间，深圳一枝独秀，共成交412套一手住宅，同比大幅上升82.3%。 “先行示范区”重大利好，不是一个可松可紧的楼市政策，而是国家对深圳的长期定位和战略部署。尽管深圳严控外地投资客，但本土深圳人信心暴涨，“买买买”的热情一下子爆发了出来。 楼市黄大大在东莞的临深片区发现，这里到处都是“粤B”的深圳车牌，很多在被本地高房价门槛逼退，或者本地购房名额已经用完的深圳人，都来到东莞的临深片区——凤岗、长安，还有松山湖片区，在这里寻找“上车”的机会。
比如，在凤岗的一个楼盘，推出的组团直接被命名“森镇”，读起来谐音就是“深圳”，让人有种同城居住的感觉。 “2017年之前，临深片区的房子，一开盘就被深圳客哄抢一空。” 后来，东莞市政府出台了限购新政，要求提供一年以上个税或社保证明，才能购买东莞住宅，遏制住了买房潮。但海量的需求，只是被抑制而没有消失，很多深圳人在满足条件后，仍然陆陆续续进入市场。 这是因为，深圳对东莞的购房需求溢出，是一种非常强烈的“刚需”。 深圳陆地面积狭小，目前基本已无地可供，每次挂出一幅地块，开发商都争得头破血流。东莞的临深片区，也是它们角逐的必争之地。 比如，今年6月深圳龙华区的一宗地块就拍出了约6.49万元/平方米的可售楼面价，非常惊人。而在相邻的东莞凤岗镇，最好的住宅小区也只是卖到3万多。 再加上近年来深圳的产业转移，华为都到了松山湖，两地交通越来越便利，人口和居住需求外溢，是必然的结果。 宏观的数据统计也显示了这种必然性。据自媒体“子木聊房”的统计图表，深圳的住房自有率非常低，仅有23.7%。每4个深圳人之中，就有3个没有买房。

同时，东莞由于外来人口众多，又受到深圳人的青睐，住宅供应也非常紧张，住房自有率仅为35.7%。
深圳、东莞的住房自有率，比号称全球房价第一的香港还低。这种旺盛的需求，在深圳跑步走向全球标杆城市的过程中，将持续地释放出来。 我们在调研走访的过程中，有一种深刻的感受，深圳正在快速吸纳来自全国、全球的资源和人才，但本土面积狭小、有限的容量，又不断压迫其产业的制造、研发端口向东莞转移，人口居住向东莞纾解。 坊间传言不断，深圳要“扩容”，最有可能就是向临深片区。其实，即使行政区划不调整，深圳也会通过自己无与伦比的吸力，把东莞“同化”成为自身的一部分。 不断膨胀的“宇宙中心”，使东莞主动或被动地走上了一条脱胎换骨的道路。这一无可阻挡的趋势，让东莞楼市呈现出几个鲜明的特点。
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第一个鲜明特点是，东莞的房价最高的地方，不是出现在城区，而是出现在临深片区，尤其是凤岗、松山湖和长安，都突破了3万，比市中心的南城、莞城还要高。

（东莞各镇区7月均价统计）
“深圳上班、东莞居住”的生活模式对买不起深圳房的鹏城人来说，已经司空见惯。跨城地铁通车后，东莞就成为一种更高性价比的选择。 深圳有龙岗区，东莞有凤岗镇。一龙一凤，交错相依。不仅在地图上是这样，实际穿行在这两个区域，也没有泾渭分明的区隔感。 凤岗可以说是东莞到深圳最方便的一个镇，它靠近大运，能同时享受到大运周边的配套，与深圳观澜、平湖相邻，嵌入深圳龙岗。

不少产业已经比人口早一步外溢过来。就拿凤岗来说，华润万家、天安数码城T5等均连续迁入此地，交通便捷，沿清平高速到龙华九方只有5公里。 凤岗的京东智谷项目，今年7月15日正式动工，全部建成后，将带动1000家上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，综合年产值约280亿。 在凤岗的万科四季花城项目，络绎不绝的看房人群，让项目接待显得很忙碌。从这里到深圳，最近的距离只有大约2公里，到深圳4号线牛湖站（在建中）也仅有4公里，但价格只是深圳龙华区的一半。 经过多个项目的综合比选，楼市黄大大的团队来到这里。

（凤岗四季花城，现场来看房的客户很多。楼市黄大大团队摄）
凤岗地区就像楔子一样，嵌入到深圳的腹地，深圳的交通网络把凤岗连成一片。例如连接龙华区平湖镇和龙岗区的平龙路，就从凤岗穿过，成为深圳客流的大动脉。 “到这里选房的客人，超过一半以上都是深圳来的”。据介绍，深圳人对万科、华润等本土知名名牌比较信任，很多通过业主、朋友介绍，慕名而来。

深圳客的涌入，不断抬高临深片区的房价，凤岗尤为典型。 据中国房价行情网的数据，过去5年凤岗的二手房均价涨幅高达127.9%，平均每套100平米的住宅，增值在百万以上。 03

第二个鲜明特点是，作为“世界工厂”，东莞长期以来城区不够发达，镇区经济分散，像个“大城中村”。因此，城市转型升级的愿望尤为迫切。整个东莞，把产业转型的梦想都压在了松山湖。 这就造成了独特的“松山湖”现象——在湖光山色、环境优美的高端科技创新区，华为、大疆、易事特等星光闪耀的名企，都在这里聚集，东莞也把自己最牛的大科学装置散裂中子源中心，放在了这里。 围绕松山湖片区的寮步、大朗、大岭山三个镇区，也成为东莞的第二个居住价值高地，房价不比凤岗低。 其实，松山湖原本是位于东莞市大岭山镇境内的一个大型天然水库，后被政府部门以湖泊为中心，打造了国家级高新技术产业开发区。 相比其它大部分镇街，这一带的城市面貌好得太多，简直是焕然一新。华为的欧洲小镇，甚至成为游客观光的打卡地。

（华为欧洲小镇。楼市黄大大团队摄）

可以说，松山湖是深圳在东莞最顶尖的一块“飞地”。

放眼全东莞，松山湖是非常特殊的一个存在。因为它是目前东莞范围内，既有临深概念，又有城市品质的地方。 目前，松山湖园区总规划控制面积103平方公里，拥有8平方公里的湖面、6.5平方公里的湿地和14平方公里的生态绿地，绿化覆盖率超过60%。 目前，松山湖的综合实力在全国高新区排名23位，在全省高新区中排名第三，地级市中排名第一。 从华为欧洲小镇驾车，抵达松湖碧桂园天钻项目，仅有3公里左右，10分钟就到了。这里是紧邻松山湖的一个代表性的住宅项目。
作为碧桂园的高端系列，天钻项目的楼栋呈现环形分布，有宽阔的公共空间，设置了游泳池、游乐园，尤其是小区的绿化率很高，有6万方的园林景观。 正是因为临近松山湖，面向较为高端的客户，这个项目才选取了高大上的设计，户型也很方正，吸引了不少赶来看房的深圳人。 最新的统计数据显示，目前松山湖园区内已聚集了400家机器人企业，高新技术企业71家，占比17%，是园区高企占比最高的产业。

深圳要素的不断涌入，深圳辐射的不断深化，使得松山湖的发展特别迅猛，去年的GDP增速居然高达63%，一个疯狂的数字。 再过一两年时间，松山湖绝对会成为东莞的经济中心。 这里，不需要担心缺少高端买家。
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楼市黄大大团队跑遍了临深片区，除了凤岗和松山湖片区以外，重点还要说说虎门和长安，也就是滨海湾片区。 东莞有两个平台入选广深科技创新走廊十大核心平台，一个是松山湖，另一个便是滨海湾新区。 长安镇与深圳宝安区接壤，走京港澳高速或广深沿江高速，往来深圳的宝安区、南山区十分便捷。在鼎峰悦境项目，我们发现，这里的交通便利、配套比较齐全，均价也冲到了3万元/平。 整个长安、虎门的楼市，供应量不大。滨海湾新区的发展刚刚起步，正处在培育期，住宅项目也比较缺乏，市场热度相对平和。鼎峰悦境项目开启销售已经有两年了，仍有一些尾货在清盘阶段。 整个滨海湾新区，最大的优势在于区位，周边毗邻广州南沙、深圳前海两大自贸区，以及机场、港口等区域性交通枢纽。 未来滨海湾新区可与深圳前海合作，学习复制其优秀政策创新，围绕金融业、现代服务业等方面开展工作，承接其产业溢出，也可以与南沙合作，共同打造组合港、自由贸易港。

2018年21日，滨海湾新区与清华紫光集团、平安集团、华润置地等签订合作协议，布局新一代电子信息、人工智能、医疗健康、科技金融等产业，累计协议金额达2770亿元。

展望未来，滨海湾新区可能是成为下一个松山湖，但还需要时间。 放眼整个临深区域，轨道交通目前还不算成熟，还需要三五年后才能看到成效，新开发的楼盘项目也需要3-5年左右的时间来发酵、伸展。 东莞像蓄势已久的箭，搭在深圳的弓背上，越是协同、融合，越能获得飞跃的速度，成为宇宙中心的急先锋。 这座奔向千万人口、万亿GDP总量的城市新星，机遇无限。

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