2017年美国房市能否成为投资热土

不同类型的投资者应该明确自己的投资目的，并做好相应的准备，以确保海外房产在自己的资产配置中发挥更积极的作用

居外中国区总经理葛奕婕/文

2016年已经结束。对于美国来说，2016年是在无休止的加息预期与总统大选闹剧中度过的。而对于美国房市来说，2016年的主题则是持续复苏回暖。截止2016年9月，美国各主要城市房价普遍同比增长。涨幅最大的为丹佛、西雅图与波特兰。

在八个主要的投资城市之中，丹佛、西雅图、波特兰、波士顿与旧金山的房价水平已经超越了2007年席卷美国的次贷危机前的水平，达到新高；而纽约、洛杉矶与芝加哥的房价则仍处于复苏阶段。

2017年值得投资者关注的城市之一，是科罗拉多州的丹佛。该城市房价2016年9月同比增长9%，而与五年前相比则增长约50%，涨幅惊人。这种涨幅是否能在2017得到延续，备受关注。有趣的是，多种迹象表明近年来丹佛的房价增幅可能与该州的大麻合法化有关。2012年科罗拉多州的大麻合法化，极大地促进了当地相关产业的发展，带来大量的就业机会。企业的涌入与人口的增加使得土地、工业建筑与住宅的需求同时增长。

丹佛房屋供给难以在短时间内赶上需求的发展，导致了房价节节攀升。不过如此高速的房价增长必定不会一直保持，当房价超出人们承受范围，这里的住房需求将更多地转嫁到租赁市场，对丹佛房租造成上升压力。不过，在美国许多州政府也在寻求大麻合法化的环境下，相信并非是最主流投资城市的丹佛，2017年房市供求压力将有所缓解，房价会持续上升但幅度减缓，但是距离市场泡沫破灭尚远。

那么，在2017年全球新的经济形势下，特别是川普新政府的管理下，整个美国房市的走向又将如何呢？

供给水平将略为改善

受到次贷危机与全球金融危机的影响，美国住宅供给近几年一直处于较低水平，导致市场上可供售卖的房屋供给从2009年开始减少，房价也随之上升。从2012年开始，新批开建数量才逐渐增多。进入2016年，新批准开建住宅达到了2008年的水平，不过这些新批准的项目要在几年后，才会转化为市场上真实的供给。2017年的住宅供给水平将略为改善，不会有大幅度的变化。一些需求过热的市场会得到一定程度的缓解。

需求将会温和上涨

然而在美国房市供给紧张的同时，美国的住宅自有率却在2016年2季度下滑到了50年来最低的62.9%。这说明供不应求的情况只适用于较富裕的阶层，目前的房价对于大部分的美国居民来说，依然难以负担。他们不愿购买自己的住宅，而是选择租房或寄宿。这其中相当一部分人是在之前美国房产泡沫破裂时，因无力偿还贷款而失去了自己的住宅。带来更多的住宅需求，是推动美国房市在2017年继续前行的重要因素。

2016年11月，美国失业率下降至4.6%，达到9年最低。与此同时，消费者信息指数则达到一年内最高水平，对住宅购买意愿相信在2017年会有所上升；另一方面，相比于尚未达到10年前整体房价水平的美国房市，美国非农就业工资水平在过去10年稳定上升，增幅将近30%。2017年，美联储预期将加快加息脚步，但加息幅度必定较小，不会对仍然处于历史低点的借贷利率产生太大影响。综合以上种种因素，2017年美国住宅市场的需求将会温和上涨。

川普政策对房市有促进需求意义

除了一般的供求关系变化之外，2017年影响美国房市走势的一个重要因素则是新总统川普的经济政策。川普的经济主张较为鹰派，其旨在激发美国自身的发展潜力，因此对经济和房市都有着促进需求的意义。

川普当选之后股市的连续大涨，就说明了市场的预判。尤其是基建金融对未来发展形势抱有乐观态度。然而，这种激进的政策一旦实行，就会带来经济过速的风险，可能导致通胀过快，贷款利率与新房价格也有可能快速上涨。借贷成本与新房价格上涨可能会减少本国本土的市场需求，不过对海外投资的影响则相对较小。

川普经济政策	对经济的影响（正面）	对经济的影响（负面）
降低税收	刺激投资与经济发展 提升就业与工资增幅	可能导致通胀过快提高借贷成本 通胀与经济增长的相对关系
加强基建	提高商业便利度与吸引力	降低税收同事增加政府负担
保护本土行业	贸易顺差增加就业	物价与劳动力价格增长国际竞争力下降
减少经济干预	更易获得贷款加息降息加快	市场不稳定性
收紧移民政策	保护国民就业率	提高生活成本

川普经济政策	对房市的影响（正面）	对房市的影响（负面）
降低税收	促进房市供给与需求	贷款成本与房价有过快升高 供给增长过快压低房价
加强基建	增加房产吸引力	-
保护本土行业	促进房市需求	贷款成本与房价有过快升高
减少经济干预	促进房市需求	可能的信贷危机
收紧移民政策	-	可能影响特定市场区间的需求

2017年美国投资策略

随着美国经济持续改善，强美元的大方向很难改变，全球资金有望加速流向美国，美元资产成色凸显。美元的升值潜力与全球各大货币近期的贬值趋势，使在美国投资成为寻求资产保值的途径。

美国新总体川普上台后，美联储可能会加快美元加息脚步，加上全球各大经济体国家民粹主义与地方经济保护主义的抬头，中国消费者在2017年还将面临人民币贬值与中国出口减速的新常态。对于中国人而言，海外资产配置意义也更加明显。不同类型的投资者应该明确自己的投资目的，并做好相应的准备，以确保海外房产在自己的资产配置中发挥更积极的作用。因此，现在投资美国房产不失为一个较好选择.

一般投资者	自用投资者	土豪投资者
目的：避险保值	目的：上升潜力	目的：价值投资
·按数据选择投资区域 ·避免个人喜好选择 ·明确承受能力范围 ·谨慎投资高端市场	·重点关注中低端市场 ·了解市政建设规划 ·跟准行业发展政策	·位置！位置！位置！ ·明确房产核心价值 ·明白土豪的喜好

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