踩盘记｜北京、涞水双城记
京津冀一体化发展推进过程中，有“北三县”这样冉冉升起的明星，也有涞水这样具备特殊潜力的新星
据住建部官方消息，11月21日，河北省保定市涞水县野三坡青青小镇项目建设单位在未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》两证的情况下，擅自进行山体爆破，建设联排别墅区。河北住建厅立即对此事进行调查处理，经查此举为违法施工，该项目已于11月22日停建。
本刊记者在实地调查时，当地居民表示，“这并非涞水首次发生炸山建别墅事件，此举在涞水早成难除痼疾。”
在涞水县景区炸山建别墅不仅破坏当地生态，严重越界法规红线，更炸出了某些开发企业掘金涞水的勃勃野心。而涞水这个距离北京中关村有90公里的小县城背后隐藏着什么样的价值，让某些企业愿意铤而走险，违规炸山？
背后是资源的争夺
涞水县隶属于河北省保定市，位于河北省中部偏西。北与北京市门头沟区、房山区相接，距北京中关村90公里，距保定市中心75公里，北京卫星城之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。
涞水县依山傍水，拥有五大龙头景区，包括国家5A级景区野三坡“北方小桂林”易水湖等，区县拥有存水15亿立方米的地下水库。
绝佳的山水环境资源，以及环京的优势区位，都使该区域具备形成别墅群开发，定位北京居民的第二居所有着先天的DNA优势。
由此，旅游资源丰富的涞水县无疑是京南新城打造休闲旅游新区的一个重点。而众多在此掘金刨食的各种开发企业正傍此先天优势，打造一条独辟蹊径的“生态”路线，提出“享受山水间的养生生活”的度假地产概念。
据中国房地产信息网数据显示，2016年11月，与野三坡仅有一山之隔的北京市房山区阎村周边的新房均价达到16000元/平方米，而涞水县新房均价仅6900元/平方米。未来拥有可观的上升空间，可谓价值洼地。
涞水凭借得天独厚的自然资源成为一座蕴藏着无限想象空间的金矿，吸引了世贸、华银、荣盛、碧桂园等知名开发商纷至沓来，随着京津冀一体化政策的深入推进，再加之多家企业对山水资源争夺，一些急躁冒进的企业铤而走险，违规炸山背后显现出的是当前北京周边区域开发急需长线规划协调的现状。
而本刊记者根据房天下网公开数据统计显示，2016年前11个月，涞水总售新房439套，均价6900元/平方米；另有保定市人民信息网公开数据显示，2016年涞水县的平均工资为3000元/月。
涞水作为一个四五线级别的小县城，当地居民的工资水平与涞水房价相比，工资水平低，购买力疲乏。显然，涞水更多的需求与销售量来自于旅游休闲度假的改善性需求。
当前，河北涞水的旅游度假开发已初具规模，一些开发商进驻后，客观上在推动原生态景资源丰富的涞水向旅游新城转变。
采访中，一位每逢假期便会携带孩子到涞水游玩的李女士对本刊记者表示，“涞水风光在北方少有，湖水清澈、山峰峻秀，以前的旅游就是拍拍照看看风景，但是涞水好玩的项目非常多，我们周末也愿意带孩子来这里玩。”
另有接近退休的北京游客黄先生表示，“悠闲的度假生活是辛苦大半辈子的老人的一个憧憬，在涞水生活悠闲自在。我准备在明年夏天带着老伴和外孙在涞水住上一段时间，爬爬山、泡泡温泉、看看演出，真正享受一下山居生活。”
据了解，游客黄先生已花费120万元在涞水购买了世茂一渡青青小镇的一套别墅，黄先生表示，“与北京比，这里价格可以接受，户型设计也满意，周边自然风光非常好。现在涞水仍有发展空间，周边配套亟待更完善。”
据涞水青青小镇项目一位销售人员介绍，该项目80%客群来自北京，而且大多是像黄先生这样的老北京人。
涞水正慢慢成长为北京的后花园，而官方也正欲推进这件好事， 河北省旅游发展委员会主任那书晨曾公开表示，“涞水野三坡作为国家5A级景区，是我省一张响亮名片，观光游火热的涞水，正不停寻找战略投资伙伴，谋求发展再升级，致力成为休闲旅游新城无疑是涞水未来发展的重点。”
区域开发初见规模
据悉，涞水县长期积极引进战略投资者，引导其他行业企业转型投资旅游地产，通过市场化运作开发旅游项目，目前涞水县政府已为涞水的发展引入投资近300亿元。
2015年10月，荣盛集团便与涞水县政府正式签约合作建设野三坡景区，其中位于涞水县计鹿村的四季圣诞小镇便由荣盛集团出资打造，是野三坡第一个冬季旅游项目。四季圣诞小镇占地190公顷，区域内“雪花”主题的造型吸引游客，试图通过项目的打造将野三坡从一季游向四季游转变。
据公开资料显示，由于品牌企业荣盛集团的进驻开发，野三坡民居建筑风貌改造164户、上下水管改造12000余米，种植灌乔木5000多株，花卉草坪绿化6000多平方米，还修建了一个污水处理厂和一个大型停车场。
该村党支部书记郭秀龙表示，“以前涞水是山沟里土得掉渣的小穷村，房屋土气、道路狭窄、垃圾随处堆、污水遍地流，现在变成了设施齐备的旅游小镇，而且是圣诞老人家乡的洋模样。”
无独有偶，2011年，河北省政府引进 三利集团合作开发涞水景区资源易水湖。易水湖水面最大面积27平方公里，合作开发以来易水湖水体和周边环境质量大幅提升，成为涞水的一块“碧玉”，被誉为“北方小桂林”，三利集团在涞水同时开发了三个旅游地产项目，分别是：规划面积1500亩、总投资7.1亿元的养生岛康养小镇，规划面积约3000亩、总投资60.41亿元的易文化休闲度假小镇，以及规划面积160亩、总投资1亿元的易文化商业街暨综合服务中心项目。
另有河北百悦集团打造的规划面积3.5平方公里、总投资36.6亿元的恋乡·太行水镇，目前在建为一期，以太行山民俗文化为内涵，打造“尝美食、看民俗、品艺术、购山货”为一体的乡村旅游新业态等。
目前涞水已建成的月亮湾康养小镇、四季圣诞小镇、百里峡艺术小镇和城市微耕展示园，以及拒马河谷绿道和万亩花海景观初步形成了多业态、全产业链京畿旅游生活区，预计2017年营业。
一系列大型项目的开发建设，让涞水从一个看起来蛮荒未开化的小县城，快步向京畿度假休闲区域转变。
“旅游地产”的新路子
据本刊记者调查，目前涞水在售楼盘主题皆为旅游养老地产，有华银·天鹅湖二期、一渡青青小镇五期和北京华银城一期等，皆为70年产权，其中华银·天鹅湖二期、北京华银城一期等公寓产品均价6400元/平方米，一渡青青小镇五期等别墅产业均价为10300元/平方米，这些产品开发落成已有一定年限，比较老旧。
预计2017年开春，涞水将有大量新盘开售，包括碧桂园九龙湾四期、荣盛圣诞小镇、一渡青青小镇六期，北京华银城三期等。
根据碧桂园九龙湾四期的销售经理介绍，“碧桂园九龙湾四期预计2017年开春开盘，2016年1月三期开盘时均价为7500元/平方米，预计四期开盘均价将达到10000元/平方米，2019年交房，项目紧邻野三坡景区，共规划有8000平方米商业街，五星级酒店等多业态商业布局，能满足基本生活需求，同时配备有2500平米高端会所。”
该人员还表示，“涞水楼市被众多开发商看好在情理之中，首先京津冀一体化中涞水有其他卫星城不拥有的旅游资源，其次交通方面，917公交的开通、三条新高速建成等，使得涞水成为一个交通便利的城市，势必会催生涞水未来房价上涨，同时也会吸引大量的投资人来涞水买房。”
另有一位年近半百的碧桂园九龙湾业主对记者表示，“香河、固安的房子我也买了，相比之下涞水的自然环境让我居住更加舒适，更适合养老。”
众所周知，自然资源区不宜过度开发，涞水多高山，可用地面积少，无法承接北京疏解的产业和就业人口，只能局限于旅游业。因此当前区域内空置率偏高，一些小区夜晚难见灯火阑珊。
据明源地产研究院某位高层表示，“当前绝大部分旅游地产项目，都是以旅游开发为名大肆圈地开发所谓的高端住宅，由于前期定位偏差，缺乏与所在地产业结合，同时沿袭传统住宅营销模式，缺乏产业营销通道，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了‘空城’、‘鬼城’。此种现象不仅与新型城镇化发展方向背道而驰，还会严重干扰新型城镇化发展战略的有效实施。”
另一位业内资深人士提出警示，“涞水要避免旅游地产‘冰火两重天’怪圈。即一面是旅游地产开发很火，大房企大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作；一面是空置率高，缺乏人气的鬼楼、鬼城、鬼镇未来将大量存在，京津冀周边区域开发要借鉴宝坻京津新城的反面教材。”
对于旅游地产普遍的高空置率，那书晨表示，“推动涞水旅游地产的过程要逃脱高空置率，就要做成全产业链的旅游经济。我们给涞水休闲度假区谋划实施87个旅游新项目，10种新业态：乡村游、山地游、农业游、工业游、商务游、购物游、文化游、康养游、自驾游、研学游。”
“旅游+新业态项目的规划建设，可以让涞水休闲度假区旅游内容更丰富，吸引更多的回头客，而且进一步增强其对酒店、餐厅等相关产业的带动辐射作用，不只是简单的爬山游湖。”那书晨说。
仍然有想象空间
据中国房地产信息网数据显示，2016年12月，北三县新房均价达到19500元/平方米，同比上升59%；与野三坡仅有一山之隔的北京市房山区阎村周边的新房均价达到16000元/平方米，同比上升40%；涞水县新房均价6900元/平方米，同比上升4.4%；涞水县二手房均价5801元/平方米，同比上升10.9%。
对比房山区阎村，对比同为京畿的北三县，在房价上涨最为疯狂的一年，涞水县房价4.4%的涨幅跟不上北三县、阎村涨幅的零头，甚至涞水二手房的上涨幅度都高于新房。
不少置业者对此产生了担忧，以后涞水楼房会不会有价无市？涞水会不会变成“空城”、“鬼城”？涞水的未来是北三县还是宝坻京津新城。
对此荣盛康旅某高层表示，“从房价涨幅方面看，北三县等区域因为高铁等交通工具的规划拉近了与北京市中心的距离，涨幅能达到50%以上在情理之中，下跌可能性不大。但涞水与其他京畿城市情况不同，北三县需求主要在于北京的挤出效应，涞水本身的特点在于休闲旅游，而非京津冀走廊上的核心城市，所以楼市最热门的一年不如北三县，但是随着旅游项目的完善和北京旅游产业需求增大，涞水有后发优势。”
他还表示，“京津新城是无力在京津购房者的无奈之选，而涞水拥有宝坻京津新城无法相比的旅游资源，处于自然资源和生态环境优良的地方，开发旅游地产占有绝对的资源优势。”
北京居民对旅游资源的强劲需求，以及涞水自身的地理环境优势，仍然具备将旅游资源整合后逃脱旅游地产“空城怪圈”的极大可能性。
涞水或许不可能成为 下一个疯狂的“北三县”，但它的未来绝对也不会成为“京津新城”的拓本。
往期回顾：
1、踩盘记｜探访虹桥天地
2、踩盘记｜少了武清，多了个西青，但它却——就地起价闹“房荒”
