正确认识2017年的库存

库存量少是造就去年地王潮的核心原因。

导读

截至2017年1月底，易居房地产研究院监测数据显示，35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，库存总量为23334万平方米，环比减少1.0%，同比减少10.6%。从同比增幅看，已出现连续17个月的库存同比下跌。部分城市已从“去库存”转入“补库存”阶段。

从各类城市来看，截至2017年1月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482万、16753万和4099万平方米，环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

其中，一线城市库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。总体而言，一线城市后续补库存的迫切程度较大，二线城市新增供应量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。三线城市新增供应量同样小于新增成交量，使得库存出现了下降。

对此，不少人发出疑问，“关于中国房地产库存，从2016年开始确实有所下降，那么在2017年，这些城市的库存量是否可以依然保持下降的趋势，甚至会出现库存量短缺的情况，如何去判定呢？”

对于上述问题，万科高级副总裁谭华杰认为应该具体问题具体分析，把库存分为四类具体到不同城市中讨论。

四类库存

谭华杰认为中国的楼市库存应该分成四类，包括待售库存、在途库存、未开工库存、二级市场库存。

第一类库存即是在售库存，便是通常说得最多的库存，是开发商已经取得了预售证，已经可以开始卖了，但还没卖出去、还在开发商手里。

第二类库存是在在售库存之前的阶段，叫在途库存。即是已经开工却因为某种原因拿不到预售证，比如有些政府不给或者开发商控制销售节奏等这是第二类，在途库存。值得一提的是，在途库存一般在开工几个月之后变拿到预售证可卖，转换为第一类库存。

第三类库存即是未开工库存，他比在途库存的诞生更早，开发商已经拿到地，地可以开发，但是没有开工，这称为未开工库存，但是因为土地已经出让出去，所以迟早会变成房子，这也是一种库存。

第四类即是二级市场库存，就是开发商已经卖掉了，但是从整个市场来看，还属于库存，是因为有些人买了房子不打算住，买房子属于投资行为，在投资性购房者手中囤积的库存，即二级市场库存。

并且，库存问题应该要从四类不同库存的性质去看待，每一类库存单独去建数据，最后应该加总出一个总库存量。

如果总库存量低，确实就是库存比较短缺，如果只是在售库存少，但是其他类别库存高，这种城市的短缺现象就是一种假象，基于这个短缺的假象的房价快速上涨就是不合理的，在这之后可能会出现问题。

如果说其他种类的库存也很低，那么短期房价上涨是有一定道理的。但问题就是，有些城市出现一种假象，这种假象就是因为之前两年是行业调整期，导致这个城市的新开工特别少，在售库存逐渐消耗的同时，在途库存也降得很低。

但是，未开工库存其实很大，那么这种城市目前的短缺就是个假象。

最后，还有一类城市，前三类库存确实都非常少，这可能是因为在之前相当长的一段时间土地供应持续很少，中国是有几个这样的城市。这几个城市的短缺是不是真实的短缺，关键看第四类库存，就是过去买了不住的空置的房子、投资性的二手房库存有多少。

例如，宁波最为中国最大的二级市场库存城市，宁波过去几年楼市成交量特别好。

据房天下统计数据显示，2014、2015、2016年以来宁波累计商品新房销售分别为46532、53103、58087套，连年递增，但整个宁波住宅空置率高达53%，部分房产从在售库存转入二级市场库存，2014、2015、2016年二手住房销售分别为共计成交43877、55728、64461套，其中2016年与2015年之间的销售增幅达到79.4%，但成交均价仅涨了约350元/平方米，二手房价格上涨的幅度明显低于成交量增长的幅度，针对这个现象，可知虽然宁波销售量连年增长，但是宁波楼市仍处于积极去库存的阶段。

库存少造就地王

据万科地产的研究框架证明，在售库存的合理区间是5-10个月，它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。在不考虑政策因素只考虑市场因素的情况下，如果某个城市的在售库存去化周期超过18个月，通常房价将会面临短期回调压力；如果低于5个月，未来短期内房价上升压力就会比较大，而在2016、2015年个别城市的在售库存去化周期仅有两个多月，这是一个很可怕的数据。

对此，谭华杰开门见山的表达了自己的观点：“去年很多城市地王现象很多，核心原因就是这些城市的在售库存很少，只要低于5个月的下限，接下来就有可能出现房价大涨， 一线城市总体来看是属于四类库存都比较短缺的，这也是一线城市房价高涨不下的原因。”

例如，一房难求的上海，一年以来出现了16幅地王。

两个指标检验库存程度

套户比是评估第四类库存最重要的指标，套户比超过1越多，表示第四类库存越大）超过1.4，说明这些城市的总体住房存量是严重过剩。如果接下来没有大规模的人口净流入，第四类库存过剩的情况就很难改变。

在第四类库存已经严重过剩的情况下，前三类库存都应该控制在非常低的水平，但即使某一类库存比较低，也不能解决三四线城市的第四类库存过大的问题。三四线城市另一种更普遍情况是，第一类和第二类库存相对少，第三类库存却很大，过去五到六年出让土地很多，有些没开工，但迟早要开工，一旦开工就会变成新的供应和库存。

对于库存量的判断，谭华杰重点建议使用两个指标。

一个是上述所描述的城市的套户比，城市的套户比决定两个东西，第一是决定它第四类库存的程度，第四类库存的程度又决定了前三类库存的合理水平，套户比越高的城市，前三类库存应该控制的越低。

第二个指标是过去五到六年的土地出让量减去同期新开工面积，这个数字越大说明第三类库存可能越大，这个数字越小说明第三类库存越紧张。

用第二个指标从来看整个海南省库存，2016年开始，海南省房屋施工面积一直呈增长之势。截至至今，海南省房地产市场施工面积达1976.16万平方米，然而一年以来土地出让量仅791万平方米，即使现今全省房屋待售面积1271.84万平方米，未来将有3248.00万平方米等待消化，但出让量与新开工面积之差为-1185.16平方米，海南库存量得到缓解，在2017年可持续下降趋势。

综合到35个城市来看，2016年开始至今，总出让量92214万平方米，同期新开工面积仅为74312万平方米，两者之差达到17902.这么多的房地产库存去化周期至少需要3年，35个城市房地产市场去库存之路仍任重道远。

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