楼市去库存“歼灭战”要打响了！利好政策会从哪些方面着手

凤凰财经（ID：finance_ifeng）综合证券时报、第一财经日报、华夏时报、21世纪经济报道、中国经济网、楼市参考（house0929）等，在此表示感谢

不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。中央经济工作会议召开在即，化解房地产库存作为“四个歼灭战”之一，被认为是中央经济工作会议将重点讨论的主题。

无论是对于房地产市场，还是对于消费者，对利好政策的期盼已经达到了“望梅止渴”的程度。

房地产库存量有多少？

不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。楼市高库存的分布情况，在二三线城市和中西部地区广泛存在，三四线城市尤其突出，但一线城市和东部地区仍然存在供不应求。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。

房地产库存到底有多少？根据统计局11月公布的今年1~10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。根据统计局数据，1~10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，创历史新低。

尽管统计局提供了较为明确的数据，但第一财经日报记者采访的多名业内人士和机构分析员均认为，中国的房地产实际库存和分布存在着许多争议。

例如，此前有媒体报道称，现有空置房可解决近2亿人的住房问题。但根据统计局数据，按照中国人均住房面积35平方米计算，68632万平方米的“空置”住房仅仅可供2000万人口居住。

又比如，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年曾发布一份报告称，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，具体数额为4898万套。报告分析称，中国城镇地区可以实现刚性住房的需求上升限量大约是2300万套，可以实现改善型的住房需求上升限量大约是950万套，总计3250万套。但空置住房4898万套和待售商品住宅350万套，总供给达到5248万套。结论是，现有空置住房完全可以安置无房人员。

有接近高层的研究人士告诉《第一财经日报》，既然定位是“去库存”，政府调控的目的就不在于继续助推房地产。此外，预计地方政府也将在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。他还称：“让房地产市场重新活络起来，买卖流动起来才是最重要的，至于要解决多少套库存，完全没有这个说法。”

但无论如何，去库存的“歼灭战”已经打响，哪些政策已经整装待发了呢？综合多方面报道，可以看到包括财税、保障房安置、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。

去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示，尽管调控政策不会出现大转向，但明年政策出现宽松是大概率事件。

房地产税改革可受期待

7月有传房地产税即将放行，最终证明为市场误读。据华夏时报多方了解，房地产税改革这项工作今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。据悉，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

随后，一位接近住建部人士称，目前，房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过，在这一基础思路确定之后，后续具体执行层面的细节将更易解决。东部某省财税系统内部人士表示，按照征税原则，在起征点的设置上，以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，也更显公平合理。

房地产税征收与其他税种类似，也将有“免征”部分，即个人或家庭在“免征面积”以内的住房，则可不缴纳房地产税。同时，由于房地产税属于地方税种，“免征面积”也将根据地方住房情况针对性划定。

昨日，多家媒体报道了有关“房地产税”的进展。刘晓博表示房地产税（此前一度被称为物业税）只是一个痒痒挠，而不是传说中的“上帝之鞭”。

根据媒体的最新披露，房地产的框架如下：

1、它将由现行的“房产税”和“城镇土地使用税”合并而成，契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。

2、收入全部归地方政府，成为地方政府的“饭票”。但短期看，规模仅4000亿的样子，显然远远不够用。政府的思路显然是：先收起来，让大家有这个意识，以后增加内容，加大力度。

3、国家可能只给出参考税率，以及征收框架。地方决定开不开征，免征面积多少，税率多少。

4、开征时间在2017年，或以后。

刘晓博的预测是：

1、房地产税的开征，只会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距。欠发达地区人口流失，房屋空置面积大，很难开征房地产税；而发达地区面临房价上涨压力，特别是一线城市，显然会率先开征，税率偏高。

2、由于房地产税涉嫌重复征收（居民购房时已经一次性缴纳了70年的土地使用费），所以免征面积肯定不会太小。上海房产税试点中，人均免税面积是60平米，即便按照这个标准，超过半数的家庭可以彻底免税。虽然经济发达地区房地产税税率会比较高，但仍然有较强的转嫁能力，因为这些地区有人口增量。

3、有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。政府希望看到的是房价平稳向上，土地可以顺利拍卖出去，房地产税可以顺利征收上来。如果因为开征房地产税而房价暴跌，不仅新的土地无法卖出，存量房屋的房地产税征收也会很困难。别忘了，房地产税是直接税，是要大家上门缴纳的。房价暴跌，拖欠的人肯定大幅增加。到时候，会出现普遍的征收困难。

4、很难会出台累进制税率（房子越多，税率越高），如果有，也非常温柔。房地产已经出现拐点，地方政府千方百计去库存，希望居民多买房。多买房之后马上征收惩罚性房地产税，这样的政府会失去信用。

5、房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格暴跌。比如，人口流失城市郊区、新区的空置房，二三流风景区的度假物业。“有用的房屋”可以通过出租方式，将税收负担转嫁出去。

针对消息中所说的“未来房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成，并由地税系统征管，收入全部归属地方，成为地方税源的重要补充”。今日，证券时报表示，事实上，这是典型的“错把冯京当马凉”。

首先，房产税和城镇土地使用税都是地方税，本来就归属地方，何来合并之后成为地方税源的重要补充一说？其次，这一方案实际源于2006年国务院发展研究中心公布的“中国物业税改革研究”课题报告，是当年物业税改革论证中曾经提出的“小改”方案。原版的“小改”方案，除了合并房产税和城镇土地使用税外，还要合并一个在2008年已被取消的城市房地产税。

证券时报表示，学界当年已经论证过，这个方案只考虑了现实可行性，因为几个税种合并从技术上没有任何难度和障碍，但这种改法没有从根本上改变房地产税制中存在的征税对象范围狭窄、计税依据和税负不科学等诸多问题。换句话说，这个方案要想改当年就改了，当年都没动，何必要拖到未来？

事实上，当前房地产税改革中真正的核心，在于沿用至今的1986年《房产税暂行条例》中给予免税待遇的“个人所有非营业住房”什么时候、以何种方式取消免税待遇的问题。在房改实施之前，个人自住用房从经济意义上讲是福利品，无法按照市场价值核定税基。房改完成后，尽管税基核定问题已没有障碍，但缺乏全国范围内统一的不动产信息登记平台，对个人自住用房恢复征收房产税依然不可行。

基于此我们可以很清晰地看到，在2013年房地产税改革的提法出现后，政策抓手直接就落在了全国范围内统一的不动产信息登记平台建设上。而按照国土部此前给出的时间表，这一平台在2015年要出台统一登记的配套制度和细则，完成省、市、县三级职能的整合；2016年形成统一的不动产登记制度体系；2017年实现信息共享和可查询。

换句话说，当下真正在一步步推进的房地产税改革，最终目标已经是个人所有非营业住房最终要取消免税待遇，而不再是其他无关痛痒的小打小闹。因为只有如此，地方税源在未来才能迎来真正的“重要补充”。

这个方向确定后，未来改革中涉及合并同类项的税种，不会只包括房产税和城镇土地使用税这两项，契税、土地增值税和耕地占用税等也不能置身事外。因为全国统一的房地产税，不单是指城镇范围内自住和经营用房的统一，城镇住房和农村住房是否统一也应该考虑在内。因为经过30年的发展，东部沿海几大经济区内农村的城镇化，事实上已经非常充分了。

“房贷利息抵个税”有望出台

个税改革方案备受关注，据悉已初具规模，有望明年年初上报中央。而12月1日以来，“房贷利息抵扣个税”的政策传言也利好房市。

“对去库存最有效的办法之一，是用住房个贷利息冲抵个人所得税。”11月20日，中国房地产协会副会长任志强在深圳一高峰论坛上说，“发达国家也基本上都用这样的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决住房问题。有限额地进行个人所得税的减免，把货币资产变成实物资产进行转换。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利息抵扣个税在3个方面是可以成立的。

首先从政策层面来看,国家在今年对于个税改革的力度还是比较大的,迎合了经济体制改革下财税体制改革的需求。其次,从房地产市场发展角度来看,通过抵扣个税方法能够降低购房者按揭贷款的成本,这符合目前楼市去库存的导向。最后,从刺激消费的角度看,购房者能够降低购房成本,等于提高了可支配收入,后续能够刺激房地产行业以外的消费。

对于购房者来说，房贷利息抵个税能获利不少，买房压力大减。

打通保障房和商品房

值得注意的是，同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。在今年的政府工作报告中，李克强总理曾明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。

第一财经日报援引接近高层的研究人士的话，表示在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而2015年740万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合；另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

目前，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。

按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。

上述研究人士表示，用市场化的方式来解决供需问题，是最为有效且无后遗症的方式，“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

户籍制度改革将助力楼市

11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

近来年，户籍制度改革逐步强化，其最终的指向之一，便是房地产。这也说明在未来几年中，房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。

去年7月，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，公安部副部长黄明在解读该意见时曾说，“这次户籍制度改革，就是要努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。”

根据中信建投测算，我国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

即使放开二胎政策，也难以在短期内影响这一趋势。清科研究中心的测算显示，我国劳动力核心人群的人口变化在2015年和2018年间有略微下降，而在2022年到2025年期间会出现明显断层。

“流动潜力仍在，总体规模下降”被认为是未来人口迁徙的新特征。专家认为，尽管我国城镇化仍有巨大空间，但人口红利的丧失，仍然使房地产业的新增需求大为减少。这也决定了，即使城镇化进程顺利推进，房地产业增速下滑也不可避免。

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新媒体运营编辑 龚奕洁

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