城市化下半场的哲思“解毒”
找到新风口，把锚抛下来！
文|蕙心
三个人坐电梯，一个在电梯里原地跑步，一个在不停做俯卧撑，一个则不停用头撞墙，他们都攀到了高层顶楼。有人问他们是如何上来的？一个说是我跑上来的，一个说是做俯卧撑上来的，一个说是头撞墙才能上来的……
这个电梯，就是全球经济高速增长和城市化，而那三个人，则是自我吹嘘的各类“投资大师”“战略高参”。
成长之路，选择能起飞的风口比努力重要。
城市化红利造就中国房地产发展的第一个“黄金时代”。2015年，中国迈入“二次城市化”。从粗放城镇化进阶更为“精致”城市化，再到规模化的“城市群”。对房企而言，这期间有需要房企盯牢的“第二次风口”。
锚已备好，船泊何处？
01
按照城市发展著名的“纳瑟姆曲线”，城市化进程大体呈现出“S”型的曲线，而曲线上存在两个显著拐点：
第一个拐点，30%左右城市化率，对应着城市化由起步进入高速弛飞阶段；第二个拐点， 70%左右的城市化率，对应城市化由高速增长步入增速趋缓成熟阶段。
城市化，别人走100年，我们如偷走了时光，仅用30年。
中国的城市化是无与伦比的，是有意义的，是浓缩的，也是有毒的。
何以称之为壮阔？从8亿农民变身到8亿城市居民，城市化率从18%提升至60%，GDP总量接近100万亿，汽车保有量超过两亿辆。
何以称之为有毒？土地财政指挥棒下，被迅速“拔高”的中国城市难免患上“骨质疏松”，存在规划不当、大城市病、城市不宜居、通勤时间过长、生产互动减少、资产价格畸高、加剧贫富分化等令人懊恼问题。
托尔斯泰讲，幸福的家庭总是相似，不幸的家庭各有各的不幸。而中国的城市却真真是相似至千篇一律的。用一句颇为学究style的话来讲：中国的城市发展已被极度理性功能主义规范的范式所格式化。
如何拯救中国城市的灵魂？
02
1993年美国建筑师Peter Calthorpe在《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中，首次提出TOD（Transit Oriented Development）——以公共交通为导向的城市规划手法。自此，TOD模式风靡全球。
是时候改弦更张了。
城市开发思想的研究者，安邦咨询（ANBOUND）的首席研究员陈功提出了POD（Pedestrian Oriented Development）原则，即城市规划的步行系统优先开发原则，试图革新城市规划之痼疾。作为多年以智囊角色服务政府的民间独立智库，陈功团队提出，POD原则是中国城市化下半场发展的“主流哲学”。
TOD曾有自己的使命：将城市从私人车辆交通系统中拉拔出来，让城市开发保持了交通与人的均衡。从陈功视角看，这远远不行，因为重构的努力似乎“还没有感动自己”。
包括中国在内，TOD下的城市开发，过分强调交通枢纽，而忽视了行人！
“人是一件多么了不起的杰作！多么高贵的理性！多么伟大的力量……在行动上多么像一个天使！在智慧上多么像一个天神！宇宙的精华！万物的灵长！”这是莎士比亚的主人公哈姆雷特的一段经典独白。
人是万物之准则。
而关于人的解放是一个永恒的追求。莎士比亚要把人从宗教束缚中解放出来，而陈功试图解放在城市发展中被捆绑无助的“人”。在土地经济意义上为“人”重构路权，再次唤回城市的人性与活力。
令智者们忧心忡忡的是，在世界各地，城市商业失败此起彼伏，“演变成了彻头彻尾的政策灾难”。
很多国家的舆论一面倒地责怪是互联网导致了城市商业凋零，孰不知——城市规划的结构性缺陷也是罪魁祸首。街道上根本没有人，买东西与其“上街”还不如“上网”，消费与商业被人为地、愚蠢地隔离开来。
在北京这种苗头已显：无论是咖啡馆还是书店，城市资产高涨的今天它们难以为继已众人皆知，北京咖啡馆越来越多，95%都在开着门赔钱！
社会哲学家刘易斯·芒福德曾经说过：城市永远都是先有磁极，后有容器的。而在专业的建筑师视角看来，一个城市的聚集力来自：繁华力、视觉力、服务力和宜游力等综合复杂的要素之下。
但是在中国早期建筑（特别为北京）不乏国际著名建筑师的杰作，为追求现代性美观，忽视酝酿商业活力，以及建筑与环境之间亲密配合，而大规模调动了社会与环境资源，让环境屈服于个别“大师”理解的现代性，莫不能说是一种悲哀。
智者们反思于斯：城市不是明信片，城市是人的生活。
陈功提出的POD城市发展原则：
03
房地产是中国城市化破浪的最早开路先锋，由此亦是城市化红利下一株向阳花木。如今，这一切正面临批判。
“被房地产逻辑绑架的城市”。为什么易千篇一律？
清华大学建筑学院教授周榕的回答充满浪漫主义哲思：过去一百年，我们对城市的想象被禁锢在一个狭小象限，做法被局限在一种乌托邦模式。
中国城市建设者的算盘打的太过精明了！
趋利避害与高效配置让我们竭力避开城市所有可能的浪费与伤害。追求一种最理想范式的城市往往走向了雷同，正如被精致地打过玻尿酸标致但缺乏性情的“美人”——城市的人文精神却被驱逐。
这一切似乎要归咎于中国过快速度的城市化，它让城市迷失，忽略人和排斥人，却让建筑、马路、汽车……这些配角喧宾夺主。
而智者POD理念的祭出是更多人在试图帮助城市找回灵魂：即我们站在桥上可仰读流云俯察流水，被现代城市曾苛刻过的乌托邦环境下，人们可以尽情啜饮建筑与城市的人文泡沫。这是何其欢乐。
04
“君不使其有功于国，何以自立于赵？”（战国策）
中国房地产在下半场何以自立于国？
官方早在政治局会议中放出第一枪，明确大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步主攻。而区域发展不均，各大城市进化时差，将为中国房企带来巨大的“梯度机会”。
上哪辆车，乘哪只船，跑向哪个风口？太重要了。
城以人兴。贝壳研究院的数据，2018-2030年人口增量约有四成会流入长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群。长江中游、成渝和中原城市群吸引力次之。上述星星城市，闪耀大地，将在房地产开发、建筑、物流、科技、文化旅游等产业迎来向城市化“草船借箭”的机会。
安邦咨询系统提出了中国房地产下半场“新常态”：
（1）从增量扩张转向存量经营；
（2）从新城开发转向老城更新；
（3）从房地产建设转向房地产交易和服务；
（4）从行业高速增长转向常态发展；
（5）从行业暴富转向行业薄利；
（6）从过去的市场机会转向防范风险。
春江水暖之事，身处一线房企早洞若观火。安排好了最少三步走：从开发，到“开发+持有”双轮驱动，最终升华到资产证券化高阶。
房企对城市化研究功课有“铁杵磨针”的研究劲头，保利提出 “百城发展论”动态布局100个城市，万科在深入剖析每个战略城市时，保持随时“能进能退”的姿势。
2019年是房企融资最艰难一年。但即便各方如此严防死守，2019 年上半年，全国商品房均价同比依然在上涨。作为万业之首房地产，从发展空间、利润率、增长潜力看——还是个好行业，还有得干。
但要承认的是，新城市化阶段发展主旋律要变奏；承认行业进入总量高位运行的 “峰值横盘”时代。同时，亦是一场旷日持久之战：
以业内一家近2000亿销售规模的大型房企为例，高层对房企未来收益构成期待是：住宅收入占50%，租金收入占30%，其他收入占20%。而仅仅完成这样的转型，预计也要花费20年左右。
城市，作为人类的聚落，是渐进的动态成长过程，也是一个有成长性的机体，它会逐渐变老，也有可能凤凰涅槃。
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