大悦城的“A计划”

近年来，大量开发企业涌入商业地产领域，在存量过剩的大背景下，商业地产市场从开发时代进入了运营和资产管理时代。

作为以自持运营购物中心、获取租金收益为主营业务收入的商业地产发展商，中粮集团旗下的大悦城地产自以轻资产模式发展后，日前又宣布全面启动“4A大资管”战略，正式向资产管理上转型。公司还计划成立专门的商业管理公司，提供运营管理服务。这标志着大悦城地产已由开发运营商向资产管理商跨越。

中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政表示，目前商业地产市场同质化竞争加剧，结构性问题突出，与此同时许多投资者对行业的投资持谨慎态度，这使得商业地产发展愈发遭遇瓶颈。他指出，只有优质运营才能突破困境，借助资本的力量加速发展。在此背景下，大悦城会依靠自身强大的运营实力，着力打造一个大资管平台，实现开发运营模式向资产管理模式升级。“大悦城未来要借助资本的力量，加速扩张。”

“大资管”战略

大悦城地产副总经理吴铮对外阐述了大悦城“4A大资管”的运作模式和扩张战略。他指出，在商业地产白银时代，积累 （Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致 （Acme）代表了大悦城在过去积累的强势运营实力，这为在资产（Asset）层面的发力积蓄了能量。

吴铮指出，4A大资管战略的第一步是盘活优质存量资产。目前，大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司，共同成立了国内第一家地产核心基金。通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。

据大悦城地产财务总监许汉平介绍，早在今年年初大悦城就已经开始着手成立核心基金引入合作者事宜，从最初的10个意向合作者，最终筛选出国寿投资控股有限公司和新加坡政府产业投资有限公司两大机构投资者，成立合伙基金完成出售。而核心基金的成立不仅代表大悦城地产运营模式朝着基金合作与管理输出模式的迈进，还可以为公司提供长期、稳定、低成本的股本融资。

大摩相关分析师指出，大悦城首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国，项目也吸引了高质量的机构投资者参与，充分显示了大悦城的资产品质以及品牌管理优势。

如今，重资产已经不利于企业形成规模化及物业的统一管理。在全国范围内，大悦城目前仅开发了9个综合体项目。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平指出，面对当前的趋势，大悦城的规模仍需要扩展，融资在手的大量资本必会促进新项目加速开发，激发大悦城地产在企业结构上的再次扩容升级。

吴铮也表示，在传统模式下，大悦城每个项目之间的资金拆借不够，完全靠租金收益和资产升值产生的现金流来开发滚动。这大大制约了大悦城的规模扩张。如今通过基金引入了财务投资者，将为大悦城提速“加油”。

运营为王！

许汉平坦言，当前中国的购物中心多达4500个、2.3亿平方米，供应量居大，结构性问题突出。在此背景下，未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。

而在资本面宽松导致收益率下降、市场出现大规模资产荒的背景下，类似于大悦城这样有着核心运营能力能产生固定租金收入的资产，就成为了资本市场追捧的对象。

而随着核心基金的成立，未来大悦城将主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，着将为大悦城带来收益结构的调整。吴铮说：“依靠运营力和资本力，大悦城要成为有特色的、有持续盈利能力的、基业长青的百年老店。”

当前大悦城式的强势运营已在上海大悦城、天津大悦城、朝阳大悦城等几个项目的全生命周期中体现得淋漓尽致。目前，大悦城通过洞察、满足并引领消费者需求，从街区产品创新、主题营销以及客户关系管理三个维度，正在主动选择并引领年轻人的主流生活方式。

其实从2015年开始，大悦城就开始探索轻资产运营之路。当年，中粮置地控股正式改名为大悦城地产，使其成为中粮旗下一家专注商业地产的香港上市公司，这意味着大悦城必须加快扩张速度、从重 资产转向轻资产、提高回报率，使大悦城在资产市场的估值继续上升，从而达成资本市场重要投资者对大悦城的要求。为此，大悦城必须要在复杂的市场环境中，找 到低成本快速扩张的路径。

2016年12月24日，天津和平大悦城（原津汇广场购物中心）即将开业，这将是大悦城地产的首个品牌输出管理项目。

天津和平大悦城前身为天津津汇广场，大悦城地产以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与新和平大悦城蜕变，从前期项目定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与商业项目开发的各个环节。大悦城试图用类似模式以更短的时间和更低的成本扩张。

“新建一个大悦城，从拿地到开业开发3年，从商场建成到盈利培育3年，一共需要6年；但收购旧项目从改造到开业，一年内就可完成。”吴铮言道。

此外，大悦城还主推无股操盘。大悦城以酒店管理公司模式进行，保留锁定成本价格收购一定比例股权权利，后期运营成熟再引入基金合作伙伴形式，最终实现在项目城市的扩张。目前，该模式在昆明和贵阳已正式落地。

未来，大悦城将依靠品牌管输出与自建、收购这三大发展战略渠道，以实现五年内开出20～30个大悦城的扩张计划。

在行业似遭遇寒冬之际，大悦城业绩依旧保持较高速度增长。2016年上半年全国大悦城销售额66.8亿元，同比上升23.2%，客流超6400万人次，同比增加19%。其实，商业就是一场奔跑的马拉松，前半程跑的快未必就能最先撞线。无论是基金模式创新引入或是轻资产模式加码，精细化运营成为最真的内核。大悦城坚信的或是，运营扎入商业的土地，就像一粒优秀的种子播撒在肥沃的土壤，一定会开出花来。