关于如何进行房产投资以及投资在哪里的文章放眼过去好多，其中不乏精品因此我就不在专家们面前班门弄斧。不过我倒是很少见人分享英国房产管理。我可以从如何管理好一个房子的角度切入跟大家分享一下我曾经管理的一个Freehold的实际操作经验。
这个Freehold很有意思，在伦敦市中心，它很全既包括店铺，公寓还有单独的房子同时它也很小，因为整个Freehold只包括一个店铺，4个公寓还有一个楼房。它很全说明管理起来会涉及的东西多而杂而且方方面面都要照顾到；它很小说明很多东西都没法通过扩展来降低单位成本。因此当我接手后，为了让客户满意，我就得注意在控制各种费用和照顾服务之间达成比较好的平衡。我当时把自己定位成项目经理还组了个合适的团队帮我把方方面面照顾好。
要想管理好，得全面了解，所以先要做足准备工作。
我的第一就是要了解跟房子相关的方方面面。
1. 那么了解什么呢？
1). 了解房子的结构，房子的各个部分在哪儿。比如是否有楼梯上顶楼，水电表位置，垃圾安放处以及管理，水管等的位置，公共区域有哪些，信箱管理，电梯位置和运行状况，公用大门等等；
2). 了解谁是用水提供商，用电供应商又是谁？
3). 了解户主都有哪些？他们自身啥情况，品性如何？
4). 了解户主们对以往中介各项服务以及反馈如何？有没有啥问题？
5). 了解各个房子的相关Lease条款，因为有些条款对管理和收款是相关的，比如有可能在一定的年份，ServiceCharge还有GroundRent会有所增加等等。
2. 如何了解？
1). 实地查看。一般里里外外看一遍，就差不多了解了。
2). 和以前的管理中介深入了解：通过他们是最好了解目前所有其它服务提供商的渠道。
3). 和现在公寓的户主深入聊天可以了解到很多东西。一开始接管的时候我是一头雾水，但是没关系我通过和户主们聊天，发现其中一个户主对整栋楼非常熟悉。当然他本人也非常挑剔高要求还把之前的中介数落的一无是处。但是他有个非常大的好处就是只要我有啥问题，他都能要么给出答案要么提出非常好的观点。也因为他我可以把事情做得更细节到位。还有比如其中一个户主是个老好人，很合作也很有组织性，基本上只要把账单寄过去，他们一收到很快就回复并付清。这样的户主简直是最佳管理对象。再比如另一个户主也是个老好人，乐意帮忙，缺点是不时的忘记付钱，但是我一提醒他马上付清，所以定期提醒一下就好。最麻烦的一户屋主不自住，是被另外一个中介管理出租的。这个比较头疼，最开始账单基本每次都得催半天。后来我就确保发完在账单马上给个电话，确保他们收到并且记住付款，过几天再催一下。
了解完房子的方方面面，接下来就是向各个关联机构报备自己的联系信息。
1. 这次管理的Freehold不涉及水费和CouncilTax，所以只要关注用电供应商就好了。水电供应商除非户主提出强烈的意见要更换，要不建议不变动。
2. 另外的关联机构和人员就是以前的服务提供商。需要每家都跟他们联系一下看看是继续留用还是更换。
第三步就是组建自己的团队。
公共区域的清洁工，电梯定期维护和保险以及紧急callout，房屋保险，杂务修理工等的选择我会根据户主反馈意见，我和他们谈下来的感受还有是不是物有所值。如果户主对某个服务机构或者人员非常不满意，那留用对自己也是个大麻烦。再者如果自己跟他们谈下来没法轻松交流，那自己作为项目经理管理的时候就非常头大。如果他们都还不错，但是费用超级贵，那么也得考虑其他选择，要不户主会很不开心。
以上准备工作完成后，接下来进入实际操作。
首先解决安全及法规相关问题。电梯管理与安全使用是重中之重。
一定要确保在电梯里面有突发状况说明，比如如果电梯突然坏了，困在里面的人员可以和谁取得联系获取帮助，如果发现问题如何报备等。为电梯上保险和联系定期维护服务。保险和定期服务所涉及的费用可高可低，虽然是客户的房子，钱也是客户和户主们出，但我还是秉着尽责的态度帮客户货比三家，找到一家既能满足需求有价格合适的服务机构。帮客户从原本一年1000多镑的的电梯保险以及定期维护费费减低到360镑一年。每次定期维护都会有相关的报告，一定要注意看下有没有需要维修的项目
其次确保相关的检查和文件到位。
比如每年一次的BuildingInsurance的购买。根据需要选择合适的服务提供商。再比如聘请专业人员做RiskAssessments and Asbestos Survey。当然收到RiskAssessments and Asbestos Survey相关报告后也要了解是不是有啥问题需要及时处理的。
第三内部管理落实到实处到细节。
和之前中介用过的水电工聊起来，发现还挺靠谱的。收费也算合理。于是继续留用。后来水管确实出过问题，他们也很给力。房屋公共区域与管理清洁是另一个需要处理的问题。其中一个户主非常不满意之前的服务同时觉得收费太贵了。我和他进行商讨后，他很乐意跟其他户主联系并且定期分担清理工作。我只需每个季度请人打扫一下就好。这个问题就这么愉快的解决了。
第四，弄好各种回复模板。
这样和客户还有户主沟通起来更顺畅还能很多节省时间。
以下是其中一个模板。请看图例：
第五就是做好记录后保存好记录的来源和相关证据。永远不知道什么时候会用上。
涉及到钱的问题一定要公平公正透明。我当时管理时涉及到的就是电费，保险费，清洁费，维修费等等的计算分摊。因为每家的面积大小还有是否使用灯等是不一样的，如果直接平摊，有些户主肯定有怨言。因此我通过计算每家的住房面积，是否使用等，算出如何更公平的分摊电费，电梯维修，楼房保险等费用。我还整了一个Excel表格，记录各项开销和费用，每个户主何时交了啥钱等等。
通过住房面积等等来计算如何分他费用。请看图例：
通过Excel和相关的公式来计算电费。请看图例：
定期做记录后还要保存记录。除了这些记录，还有每月电表拍照，电费账单保存。这个是为了防止疑问和纠纷。我记得有一次EDF转了一份电费单要求缴款四千多镑，这可是平时缴费的2-3倍啊。我当时想再怎么多用，也不至于增加这么多。因此我的第一反应是供电公司搞错了。于是我发邮件过去询问，客服小哥回复得有理有据说根据他们的记录没问题啊就是这么多费用。我当时就毛了，啥乱七八糟的，幸好我每月定期去拍照记录每家每户的电表数字，要不这回长一百颗嘴也辩不清。尽管如此，我还是跟他们来来回回，邮件，电话战斗了4个多月，最后把电费变成一千多镑。估计他们也很少碰到像我这么严谨较真的。过程很繁琐但最后还是照顾好了客户的利益，我很满意。当时还是自己内心小小得意了一把。
最后就是带着美好的心情享受整个管理的过程。
凭着印象回忆以前的管理实践，可能现在的法律法规对房产管理会有新的要求。所以管理的时候，还得进一步查阅相关信息，但至少希望这篇文章能对需要了解的各位有一定的借鉴作用。
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