马光远：价高命短的中国房子

关注【光远看经济】· 离经济的真相更近

价高命短的中国房子

---

文 | 马光远

中国是世界上每年建筑量最大的国家，每年70多亿平方米新建面积，消耗全世界50%的水泥和钢材，但中国建筑物的寿命大多只能持续25-30年。

也就是说，在现实的语境下，过于考虑住宅70年的产权到期后如何，其实没有太多的意义，因为绝大多数的建筑物根本到不了70年。平均30年的寿命，不到英国建筑132年寿命的四分之一，不到美国平均寿命74年的二分之一。这个冷酷的事实，让最近围绕土地使用权70年的争议颇具幽默色彩。

中国的房子，应该活多久，按照住宅土地使用权的年限，应该有70年，而按照《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列，但法定的年限最少亦应该满足50年的使用。但实际情况是，中国建筑寿命50年罕见，30年普遍。

但是，如果要论价格，中国很多城市的房价早已“赶英超美”。我看到某机构对全球最贵城市的房价排名，前10名的城市分别是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。

北京上海都入围。但是，如果考虑到中国的房子计算的是包含公摊在内的建筑面积，同时，土地使用权的年限不是永久的，其实，中国很多城市的房价排名要远高于这个。在北京，四环内普普通通的房子都上千万。在欧美等地的大城市，上人民币千万的房子，品质远高于北京四环。

万国置地今年发布的《全球房地产展望白皮书》测算2015年全球主要城市的房价，从单套房屋的均价来看，旧金山以单套房屋均价112万美元居全球第一位，其次为伦敦71.8万美元；按单套100平米折算，深圳单套住宅均价为64.9万美元，位居全球主要城市的第三位，高于温哥华的61.3万/套和悉尼的57.3万/套。上海和北京分别以56.3万/套和53.3万/套居第七、八位。在北京远郊买一个不是别墅的别墅至少要花3000万人民币，这个价格在美国可以购置一处庄园，永久产权的，在欧洲可以置下一座城堡，文物式的；而在中国北京的中心地带，却只能购买在窗户里可以清楚地看到邻居内衣颜色的所谓“豪宅”，而且，没有法定的永久产权，还红颜薄命。

每年，全球一半以上的水泥都浇灌在中国的土地上，而捆绑着祖宗三代人收入的房子却只能维持30年，原因何在，不外如下几点：

其一，偷工减料。建设部特聘专家周磊曾表示：“现在全国相当多的建筑工程、资料在造假！”广东省质监局朱明峰直言，“2007年底到2008年广州新建的商品房，最好还是不要买。因为这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。”；

其二，结构性缺陷，由于建筑结构问题，许多钢筋混凝土的寿命不过25年左右；

其三，人为拆除。很多建筑没有使用几年，就因为城市规划修改而被人为拆除。比如，前几年名动一时的无锡市第一人民医院综合楼，用了才七年，就要被爆破拆除。既然政府如此热衷于拆拆修修给自己找事干，开发商对建筑的质量有什么担心的呢。

那么，普遍不足30年的建筑寿命，是质量原因，还是“正常”。建设部几年前的抽查结果表明：全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程，96.1%的合格。这似乎意味着，中国建筑远低于国际和法定标准的30年寿命基本合格。这样，很多人举三代之力购买不足70年的使用权之后，实际得到的是被打了对折的一个短命的建筑而已，而且还要时时担忧地方政府以“歪旧房”改造的名义而强令拆迁。

当然，将中国建筑的短命放到目前这个特殊的语境下，就会发现，建筑物的短命，与其说是一个质量问题，毋宁说是一个制度问题，是房地产各种乱象的生命体征反应而已。了解我的人都知道，我在中国房地产问题上实事求是，从不刻意唱空或者唱多，更不会站在开发商的角度故意吓唬大家买房子。我判断房子要涨的时候，会提醒大家买房子，判断房价要跌的时候，提醒大家等一等。但对很多没工作多久的年轻人，我一直认为不应该着急买房子，如果一个年轻人一开始就背负极为沉重的房贷的包袱，他是不可能有其他理想的。晚买房子，不等于你输了你的人生。但如果被房子压弯了理想，你的人生肯定走不远。

这几年很多财富机构的报告也告诉我们，中国人80%以上的财富其实都是房子，这意味着，你的主要财富表现累计在价格昂贵而寿命短暂的房子上，从风险的角度而言，这种配置的风险是很大的。中国的有钱人，其实可以到外面走走看看，看看其他国家的房子，特别是那些有历史的厚重感而又没有想象中那么贵的房子。诺奖得主蒙代尔住的是一个城堡，据说一点都不贵。

（最近身体欠佳，休息了几天，谢谢大家的挂念。预告一下：明天的文章讨论负利率的情况下，日元为什么还升值，似乎很怪异，其实，读懂日元，对全球经济的大势你能把握个一二三）。

经典好文回顾：

• 【重磅】马光远：中央释放房地产和货币政策转向的信号
  

• 马光远：思想如此贫困，让我们一直在危机中挣扎
  

• 马光远：谁是房价大涨的最大推手

• 马光远：中国经济距离底部还有多远？

• 【震惊】马光远：经济下滑，这个地方的税却增长了40%

• 马光远：史上最严调控政策出台，房价迎来转折点？
  




• 为了不用去公号堆里翻找马老师每天新发布的文章，小伙伴儿们可以将【光远看经济】置顶哦，具体操作办法如下图：

光远看经济

ID：guangyuanview

关注【光远看经济】· 离经济的真相更近

QQ群：476675651

原创文章版权归“光远看经济”所有

欢迎转载

请加微信申请授权

18501010009