从楼市风险看投资观

进入十月，楼市发生三件事情。

第一件，断供。据传，最近无锡和北京燕郊都出现了购房人断供弃房的事情。断供这个词我们不陌生，在经历过楼市雪崩的日本，香港，美国都有过，可是在中国还没出现过。但在最近一段时间，在银行严查消费贷、购房贷款利率上调而实体经济低迷不前的大环境下，炒房客资金压力越来越大，日子不好过。而在强压限购政策的影响下，多地房价下行有一段时间。所以有了这样的情景：

“在最高价300万买了一套房，做了60-70万的首付，剩下240万全都是贷款，而今年房价跌了3成多，但仍然卖不掉。仔细一算，房子现在只值200万了，但欠银行却高达240万。所以一狠心就不还钱了，人也消失了。”

第二件，宁夏开征房产税。宁夏出台《宁夏回族自治区房地产税实施细则》，细则从2018年1月1日起执行。消息一出，各方解读力占头条。房产税这一楼市的达摩克里斯之剑从宁夏开始落地。

房产税，如何征收不关键，如何解释也不关键，关键是背后透露出来的信号，楼市的事情有前奏一般就会有高潮，而没有空穴来风。

第三件，10月10日，深圳推出今年第一块宅地，首次试水“只租不售”。该宅地以住房全年期（70年）只租不售的办法挂牌出让。同时明确，租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让。“只租不售”升级土地出让方式，开发商开始自持地块，重量运营。

这几个事件无巧不巧地都在最近发生，从房源供应，资金来源，投资成本等多个维度可能会对楼市产生影响，楼市金枪不倒的神话似乎开始出现裂痕。

如果楼市出现大问题，首当其冲受到影响的会是用足资金杠杆all in的投资客。我们称这样的投资客为重度炒房客，他们大多会在北上广深这样的城市出手。

重度炒房客的投资逻辑的底层基础有两个，第一、楼价只涨不跌，第二、即使跌，北上广深不会跌。这两个逻辑是递进关系。基于这样的意愿，他们的操作方法形形色色，各显神通，但有四个共同特征：

1、利用一切可利用的机会争取房票

2、动用一切也可用的杠杆撬动最大的可支配资金

3、买能够买的最多的房产，用足房票

4、想尽一切可想的办法各种拆借资金保证月供

然后做什么呢？然后就是找出各种理论也好，现象也罢，来支撑房价不跌的结论。

可是期望房价不跌和能够不断月供的意愿是美好的，没有任何事情只是朝单一方向发展，物极必反是客观法则，从无例外。它在楼市一样适用。

重度炒房客投资逻辑的风险就是环境出现逆转时候的抗风险能力太差，在没有太充足的资金来源支撑下倾其所有，用足杠杆去撬动看起来巨大利益的同时，也翘起来一个巨大的风险，而这个风险完全超出他们的可控范围。

北上广深作为中国房地产市场的一个特殊的存在，每次大家对楼市做分析、做判断都会把它们拎出来单独说事。这几个城市由于他们在经济、政治、文化、人口基数各个维度都是特殊的，所以很多时候会对它们做出各种的论断，那北京举例，比如：

1、北京楼市都是刚需，没有炒作，没有水分；

2、由于需求远远大于供给，新盘供应凤毛麟角，价格上行坚挺理所应当；

3、北京城市发展的同时个人的收入水涨船高，他们支撑北京的房价上升；

4、由于购买资格的限制，使得资源更加紧俏。

其实这些观点都是事实，但也都是一相情愿，这些逻辑都是为楼市不会出现问题的正向例证。其实哪次楼市调整，这几个城市是独善其身的？哪次非区域化的房价上升它们不是首当其冲。既然是投资，就会遵循普遍的市场规律，如果出现系统性问题，北上广深一定会跟着出现问题，甚至是从被动跟进到独领风骚。

在系统性风险出现之前，大家由于各自的利益诉求，期望美好的局面不被打破，一路向前。可是当局面出现改变的时候，所有的一切就都变成了浮云。而这个时候重度炒房客会像15年的股市去杠杆运动中的被去杠杆的投资人一样，一切都那么突然，一夜间所有的资产都烟消云散。

其实大家用足杠杆去炒房无非就是期望最大价值收益，利用行业周期红利，争取利益最大化，可是既然是周期红利，不考虑周期规律的影响，失去冷静和思考，面对市场缺乏敬畏感，那就会面临巨大的风险。

当系统性风险出现的时候不是谁聪明或者谁跑得快就能逃得掉，只要身在其中，几乎没有抽身可能。很简单的道理，在股市那样流动性极好的市场，大盘出现剧烈调整，都难以拔脚开溜，更何况流动性如此之差的楼市。只要是在大事件发生之前没有全身而退，那就基本上只有一个结果。只是楼市的周期更大，表现更温和，看着面目没有那么狰狞而已。

建立正确的投资观对个人资产投资来说是第一重要的事情。如果这个地方出问题，那后面所有的操作都有可能是错的，结果不可控，即使运气好有所收获，可是底层逻辑不对，把整个过程放到较大的时间尺度里，就一定会出现问题。反而，如果我们秉持正确的投资观，并不断地学习、思考，不断深入的理解投资的逻辑，对资产做合理的配置，在安全线内让自己的资本在一个相对长的时间区间，得到最大化的收益。前期看起来会慢一些，可是时间长了，加上复利的效果，自己的收益会越来越可观，而且可以规避系统风险。