北京上海人口增长潜力

参考：《房地产周期》

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人口迁移，可看指标：经济-人口的区域比值。

都市圈的现代服务业、高端制造业，以及教育和医疗资源会不断集聚。

目前北京、上海的经济-人口比值，高达1.9以上，长期来看具有人口净迁入动力。

人口迁移具有阶梯性质：从农村到郊区，从郊区到城市，从非核心区域到核心区。

北京定位“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，2050进入世界城市行列；上海定位2040年建成“卓越的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市”。

人均GDP，北京上海远低于国际先进城市。
北京扣除延庆怀柔等生态区，人均GDP相当于纽约都市区25%、巴黎都市区30%、伦敦都市区34%、东京都市区44%、首尔都市区58%。

GDP本国占比，参考大国则纽约占比7.9%，远高于上海3.7%和北京3.3%