房企思考之金地

成立于1988年，招保万金老牌房企，但是过去几年经历了管理层内斗以及对于局势的误判，导致目前跌落一线，2017年销售1400亿位列12名，但是个人认为有两个点还比较不错：

1. 盈利能力非常强。2017年，金地实现归属于上市公司股东的净利润达68.43亿元，同比增长8.61%。报告期内，其房地产业务毛利率为33.96%，较上年同期增加了5.23个百分点，在已公布年报的龙头房企中，这一毛利水平超越了一贯以盈利能力强而著称的中海。这一方面来自于其良好的销售情况和稳健的定价策略，2017年金地的销售均价达18368元/方，较16年全年上涨20.1%，较高的销售均价可以确保其维持在一个较高的毛利水平；另一方面也来自于其作为老牌国资房企，拥有大量历史的低价土地储备，如广州的荔湖城，拿地价格非常低，去年卖了30亿；另外其融资成本非常低，常年维持在4-5之间，比起恒大、碧桂园等民企低了很多，尤其是在融资环境较为紧张的时候优势凸显；去年的三项费用率控制的也比较好，2017年金地营收、结算收入均同比有所下降，但净利润同比增长8.61%至68.43亿元。
2. 杠杆空间大，规模扩张意愿明显。内斗结束，股权稳定，管理层业绩与绩效挂钩的情况下，金地最近几年的规模扩张意愿明显，重新回归一线成为公司目标，相应的公司通过加大合作增速拿地与在资本市场上动作频频来体现，公告显示，2017年金地共斩获94宗土地，总投资额约1004亿元，新增总土地储备约1305万平方米，这被金地称为“土地拓展收获最为丰富的一年”，2013年至2017年权益比例分别为76%、70.83%、61.54%、50.85%，37%，逐年下降，2017年，受益于联营合营企业利润增加，金地投资收益大增103.36%至49.5亿元，相比2016年同期的24亿元增长超过一倍，合作开发小股操盘模式大行其道；融资和加杠杆需求也在增大，2017年，金地先后完成发行公司债券40亿元，中期票据15亿元，发行美元债2亿美元，并在9月份发行资产支持专项计划30.5亿元，10月份发行超短融资券30亿元，完成多次融资。但是由于其过去的财务相当稳健，在大幅加杠杆的情况下，17年净负债率仍仅仅为48.22%，仍然属于行业财务指标领先企业行列。

聪明的孩子不努力只要努力了潜力就会凸显，但是努力的孩子想要进一步边际改善难度会大很多，从这一点上看，金地属于值得培养的那类公司，盈利能力足够强，产品力也足够（荔湖城还有上海天境都卖的比较好，金地的整个产品系列认知度都还可以），并且加杠杆空间比较大，公司本身也有较强的规模扩张意愿（虽然人家一二线占比87%但是据打听还是会下沉到更低的能级，三四线以及县城都在积极拿地，三四线可能以招拍挂为主，也成立了专门投二手地的部门），所以公司未来动能还是大的，但是你要说很多国企都是类似的情况，要回归前三的保利，跑马圈地的招蛇，金地比之他们，高管不断减持就算了，还各种输出到金地商置，商置去年450多亿，贡献了1/3的销售额，凌克虽然赢得了内斗的胜利（业内有名的董事长凌克、总裁张华纲和实力派赵汉忠这三驾马车权利不均的争斗，最终以2010年张、赵离职收尾），但是他的“削藩”之后中央集权发展到极致，而他本身的管理风格非常的稳健保守，从这个角度来看风险依旧较大。