商业地产租户如何分级

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【12月26日 阿桂小语】

如何做好租户规划是商业地产项目前期策划的重要内容，也是考验操盘手水平的工作。

要做好租户规划，首先要明确不同租户在项目中的作用。

从这个角度出发，我们一般会把租户分为主力店、次主力店和一般租户。

但在实际操作中，什么是主力店？什么是次主力店？什么是一般租户？往往概念并不是很清楚，使用时意指非常含糊。

前两天跟我的好朋友梁斌曾经探讨过这个问题，我们理了一个思路，可以供大家参考，同时也欢迎大家提建议。

我们把租户分为四层：

第一层：主力店。是对整个项目起客流拉动作用的租户，同时，它一家店就代表了一项重要的商业功能。满足这个条件的，一般就是我们说的三大件：百货、超市和影院。

百货代表了流行时尚品的商业功能，虽然现在百货经营处于困境，很多项目在去百货化，但是我们要持续关注百货的发展变化，未来百货解决了自身转型之后，仍然会是商业项目的重要租户，因为你要是选购流行时尚商品，最佳的场所还是百货。就目前而言，如果你的项目定位高端，连卡佛仍然是你很好的选择。

超市代表了日常生活品的商业功能。

影院代表了重要的娱乐功能。

除此之外，还有一些专业店也可以称之为主力店比如宜家家居，只是它要么在自己的商业项目里开，要么独门独户地开，很少跟其他项目合作。

第二层，次主力店，或者叫楼层主力店。它的功能是使客流在楼层形成互动与平衡，带动客流在水平方向流动。

比如我们在一楼的两端规划快时尚品牌，引导客流从商场的一端走到另一端，从而走完项目的整个动线。

第三层，品类标志性品牌。就是我们项目的业种规划中，所有的品类都要有一个打头品牌，这个是为了保证项目档次定位的实现，至于品牌级次做到多高，要根据我们整个项目的定位来确定。

这一层的租户，如果重要性比较高的话，会和楼层主力店重合。也就是二三层租户会有一个交集。

第四层，一般品牌。除上述之外的其他品牌。