简述小产权房交易问题

小产权房是指在集体所有的土地上建设的房屋,销售给了本集体经济组织之外的成员，它通常是由村民自己或联合开发商,或由乡镇政府联合开发商在集体所有的土地上建设的房屋。与商品房相比较,小产权房有以下特点：第一,没有土地使用权证和国家颁发的房产证；第二,小产权房不受法律保护；第三,小产权房价格低廉；第四,小产权房是建设在集体土地上的房屋,包括建设在宅基地等集体建设用地上的房屋,以及一些非法占用耕地建设的房屋。目前，我国房价高涨，住房体系依旧不完整，因此即使小产权房不受法律保护，并且国家出台一系列政策予以禁止，仍然有众多购房者挺而走险，小产权房交易依旧普遍。 

北京德亮宅基地纠纷律师

根据《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,而小产权房改变了集体土地的用途；并且,根据《物权法》的规定,不动产的转让采取登记生效主义。因此，小产权房交易存在众多风险，首先，小产权房产权不完整，因此购房者不能取得房屋的合法产权。其次，针对集体土地使用权能否流转，小产权房的购买者无法获得房屋的所有权，因此也就不能正常顺利实现房屋的使用价值。另外，购买小产权房不能被正常地继承、遗赠和赠与，并且对于房屋质量问题以及公共设施维修问题而言，救济途径十分有限。最后，国家进行宏观调控征收集体土地时，小产权房无法获得征收拆迁补偿。因此，在此建议各位准备购买小产权房或者已经购买了小产权房的购房者，要树立小产权房交易的法律风险意识，重视和加强风险防范。

对于小产权房交易问题，根据有关学者意见，"小产权"房买卖过程中,涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体,通过利益分析可知"小产权"房买卖对于利益主体各方是利大于弊的,故对"小产权"房买卖合同不宜一概认定无效,而是应当将"小产权"房进行分类,并结合当前我国实际情况和国家关于"小产权"房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续,或者不能满足可以认定合同有效情形的,"小产权"房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度,可解决"小产权"房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决"小产权"房买卖问题,需要建立完备的农村土地流转机制。

以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在小产权房交易方面提供参考。

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