这个奇葩城市，颠覆了我对房地产的所有想象

◎作者 | 齐以和

◎来源| 楼市黄大大（HouseLeader） 已获授权

一座空气污染严重的老工业城市，没有多少存在感，房价却蹭蹭上涨，连续多月领涨全国，这是为什么？
难道，真的是为人民“服雾”？ 刚开年，2020年楼市限售“第一枪”打响，为唐山楼市的疯狂按下“暂停键”。 全国各地因城施策，很多城市都给房地产“松绑”，它却不得不“刹车”了。 连续几个月疯涨的唐山，似乎开始不灵了。
此次新发布的“网签限售”政策，是2017年4月唐山实施限购政策后，第二次严厉的楼市调控。 这个三线城市的房价涨幅是得有多疯狂？ 它的未来，还有上涨空间吗？
你很难想象，作为污染严重的老工业城市，唐山的新房、二手房价格，环比来看居然都是领涨全国，简直涨疯了！
颜色越深，数值越大，代表污染越严重 据国家统计局11月数据，唐山市新房价格同比上涨11.9%，相比2015年上涨了37.3%，环比上涨幅度与银川并列第一。 二手房方面，2019年11月，唐山房价环比上涨1.8%，同比上涨14.7%，相比2015年上涨了30.3%。 同比、环比上涨幅度，均位列70个大中城市第一。
据中国房价行情网数据，唐山的房价也同比上涨了24.77%，是为数不多的领涨者。 过去几个月里，唐山房价环比、同比涨幅屡次位列榜单前三。 这在全国各大城市楼市低迷、偃旗息鼓的大环境下，实属罕见。 那么，近些年唐山的房价走势又是怎样的？
由图可见，从2012年开始，唐山陆续四年处于漫长的横盘期。 彼时，唐山本地新盘供应量大，接盘侠有限，供过于求。
此外，当时国家大力推行供给侧改革，直指钢铁、煤炭这些高耗能、高污染产业，在去产能的过程中，以钢煤为支柱产业的唐山不可避免遭遇转型阵痛，无数中小钢厂、煤矿关停，经济增速下滑。 于是，当地房价从2012年开始持续阴跌，2015年达到谷底。
2016年开始，由于高库存原因，唐山房价曾跌至河北众多城市倒数第二，被市场称之为“价格洼地”。 外地投资客和炒房团嗅到了这一信号，趋之若鹜，纷纷在2016年下半年杀进唐山。 彼时各大开发商都拿京唐城铁的概念进行大肆炒作，这趟连接北京与唐山的城际铁路于16年年底动工，2021年完工后将大大缩短北京与唐山的通勤时间——只需30分钟。 这也不难解释2017年初开始，唐山楼市被瞬间引爆。 当地销售人士笑称： “一月消化了几年的库存。 ”
到2017年上半年，二手房已整体上涨了30%-40%。 也是在当年，唐山政府出台限购政策遏制“外地炒房团”。 2017年4月14日起，外地户口在中心城区拥有1套及以上住房的，商品房买不了，二手房也不能买。 违反规定的将不予网签。 2018年5月，限购再度升级，本地居民哪怕交够一年社保或个税，在中心城区也只能买1套(含新建商品住房和二手住房)。 限购令出台后，炒房的缺口被堵住，一时间炒房盛宴戛然而止，唐山楼市似乎要进入平稳期。
只是，从近三年数据来看，唐山房价还一直逆势上涨。 　　
那么，一个三线城市的房价为什么会屡上高位？ 经过这次调控，唐山楼市又真的能冷静下来吗？ 唐山的经济基本面，其实还是挺牛的。
很多人不知道的是，唐山是河北经济第一市。
这座紧邻北京和天津的工业老城，扼华北要冲，地理位置优越、矿藏储备丰富，有开滦煤矿和大量铁矿储备，还有紧临渤海湾的曹妃甸港口。
从这一层面来看，其区位优势异常明显。 依托大量的铁矿和煤矿储备，唐山有大兴钢铁和煤炭重工业的天然优势。 1978年，我国钢产量还很低，3178万吨的量只占全球总产量4.4%； 40年过去，2018年，我国粗钢产量9.28亿吨，占世界产量一半以上（51.3%），连续23年位列世界第一。 但这功劳簿背后，有着唐山浓墨重彩的一笔。 唐山一城的钢铁产量，甚至一度比美国全国的钢铁产量还要高。 于是出现这么一个段子，全国钢产量排名： 第一名： 中国（不包括河北省）； 第二名： 中国河北省（不包括唐山市）； 第三名： 中国河北省唐山市（不包括瞒报产量）。 图源知乎
可见，唐山一直是当仁不让的钢铁之城，有人曾在卫星图上梳理过唐山的大量工矿企业，作为全球名列前茅的钢铁产地，唐山工厂之多，令人惊叹。 图源网络，红色是工厂，黑色是矿场 作为钢铁行业的头部企业，唐钢发展迅速，同时带动了唐山数百家中小钢铁企业的发展。 种种这些，也成了唐山GDP长期位居河北第一的重要原因。 一时间，本地开始涌现无数大大小小的钢铁企业和亿万富豪。 据相关报道，十多年前，唐山街头就豪车遍地，奔驰、路虎、保时捷随处可见。
当地最流行的也是人人配戴大金链，比拼谁的金链更粗，越粗就越有面子。 唐山最大的金店每到店庆时分，熙熙攘攘，格外热闹，当地人如同抢大白菜一样抢购大金链和各类金饰。
唐山楼市疯涨的另一个原因，是供需的失衡。 唐山是一个典型的内生市场，唐山人口大概750万，市区人口约190万，大多人口在县、郊区，这些人群当中有大量的改善型购房需求。 市区对外城的吸附能力是支撑唐山房地产市场发展的一个关键点。 因此，以本地购房者刚需为主，就足够抬高唐山当地的房价。 更要命的是，唐山新房的库存量也远远不足，在改善性需求爆发之时，土地供应偏偏收紧。 目前，唐山楼市整体处于供小于求的局面，有些区域甚至一房难求。 缺口有多大？ 根据官方数据，截至2019年年底，唐山市中心区大约有190万㎡的去化率。
实际上，每年唐山市中心区有200万-250万㎡的去化率。 相比往年去化率降低，这背后，是唐山市区没有过多的供应量了。 同时，唐山土地价格也在不断上涨，最新挂牌的起拍价格已经接近1万元/㎡。 6月6日，唐山光明路东侧、国防道北侧一宗地块以2.41亿元、溢价率11.48%成交。 土地面积19938.86㎡，容积率1.0～1.5，起始价楼面7228元/㎡，最终成交楼面价为8058元/㎡。 不难发现，动辄八九千的楼面价，房价也只有卖到2万元/㎡以上房企才会有较好的盈利水平。 土地成本的上涨必然会在一定程度上会助推房价的上涨。 另外，作为我国北方重要的港口城市，唐山近几年经济数据也表现不俗。
2019年前三季度的GDP数据显示，唐山以GDP总量5204.1亿元、增速7.57%。 排在全国大陆地区前29名，超过沈阳、哈尔滨、潍坊等城市，也高于省会石家庄。 和江苏徐州体量接近，且增速更快，大有赶超之势。 从城建来看，唐山的城市面貌也相当不错，地震后重建的城市很新，一改工业城市的陈旧之气，而且到处都在大兴土木，一派繁荣景象。
可见，唐山虽然有河北一带城市的通病——雾霾严重，污染加剧，但能脱颖而出，房价逆势上涨还是有一定逻辑。 从距离看，唐山离北京不过180公里，高速两个小时即可到达，城际2021年通车后进京只需半小时；
从经济看，唐山一直是重工业大市，去年GDP6955亿，超过省会石家庄，吊打沈阳、哈尔滨，陆续多年在河北省排名第一；
从人口来看，近800万的常住人口量，哪怕刚需自住，楼市都有大把需求。 坐标轴换成长三角、珠三角、这座城市当然不具备投资价值，但放眼环京一带、河北全省，唐山已经是不错的选择了。 那么，未来唐山的房价的走势又将如何？ 是继续稳步上涨，还是老调重弹，步入上一个周期，在政策痛击后步入横盘甚至阴跌？ 从唐山的经济和土地供应及楼市基本面来看，后者出现的可能性更高。 唐山本土引以为傲的支柱产业，钢铁和煤炭等高污染企业，后遗症不可避免，工业化过程中欠的债迟早要偿还。 伴随一波又一波去产能后，唐山工业一蹶不振，2015年甚至出现全行业亏损的情况。 除了众所周知的空气污染问题，长期依赖资源的发展模式也难以为继。 截止2016年，唐山起家所依靠的煤矿储量只剩19亿吨，只够再开采五十年。 转型迫在眉睫，这对依赖重工业的北方城市来说是通病。 在国家产业升级迭代的重要时刻，资源型工业城市持续衰落是逃不了的命数。 昔日的共和国长子——塌陷的东北三省就是前车之鉴。 唐山又缺乏好的大学，科技创新发展举步维艰，当地年轻人也逃不掉被帝都虹吸的命运。
从唐山的文化氛围、人才吸引力来看，产业落后的现状短时间内依然积重难返，2019年上半年唐山规模以上信息技术服务业的萎缩就是一个证明。 作为一座河北地级市，唐山无法与北京，天津这样的顶级选手正面竞争，投入巨资、被寄予厚望的曹妃甸吸引不到人才，几近烂尾。
这几年雄安崛起，产业、资源向南倾斜，这一切都构成对唐山经济的利空。 唐山是中国三线城市的典型样本，长期来看要慎重投资，随着史上最严限售的痛击，这座工业城市的房价也该冷静下来了。

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