《房地产大转型的“互联网”路径》读书笔记

一：中国将步入存量房时代，二手房将占据市场主导地位
国际二手房与新房市场比例
美国，9倍；
英国，8.1倍；
法国，1.9倍；
澳大利亚，3.5倍
日本首都圈，3倍；
二手房爆发的条件
足够庞大的商品房存量，较高的城镇家庭自有率
美国住房自有率超过60%
英国1981年自有住房率54%，10年后上升为67%
存量房屋的质量可以满足住房需求
美国每年有500万套左右的交易量（很大程度因为美国的房屋机构为独栋别墅为主，大多数情况下，能满足人们改善住房的需求）
日本二手房市场之所以相对迟缓，部分原因是日本的存量房屋质量较差，面积较小，无法满足增量需求。
人口流动和住房转换频率
美国二手房流通率4.5% ~ 6.2% (存量1.2套，即每年成交的二手房为540万套)
美国出租市场住房换手率高达30%，是交易市场流通率的6倍左右
中国二手房市场
2015年1.25亿套，2020年可能会达1.6亿套
2015年城镇自有住房率超过70%
人口流动、郊区化、户籍制度会加速住房转换率
未来十年，中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位。从国际对比来看，而首付昂的全面崛起也是必然趋势。

二：经纪人行业
经纪人的主要功能是：
信息传播与匹配：房屋位置、面积、户型等基本信息；房屋周围学校、交通、公共设施等本地化信息；历史价格与走势 (将逐步由互联网技术代替)
配套服务：带看、价格谈判、协调买卖双方处理签约之后的流程等
经纪人市场空间测算
二手房交易佣金可达830亿 ~ 1400亿元
租赁市场佣金可达290亿 ~ 500亿元
二手房配套服务规模可超过2000亿元
二手房和新房哪个更需要经纪人？
二手房市场的信息匹配度更复杂、信息传递的链条更长、信息内容更专业，交易双方更需要经纪人的帮助；
新房市场，开发商的广告、营销宣传会比较有效，即使没有经纪人的帮助，也更容易被买房找到；
中国房地产行业最为流行的形式：以多家代理为主要形式的居间关系，该模型的三个要素
门店是连接房源和客源的渠道
一个经济公司内部，“公盘私客系统”是匹配房源和客源的重要机制
经纪人与经济公司之间不是独立的合同关系制，而是传统的雇员制
房屋的非标准化体现在：房屋位置、邻里信息、周边设施和交通条件等的不同
传统代理无法解决的快速结佣问题：可考虑团购费机制？

四：美国房地产在线巨头Zillow
Zillow是美国最大的房地产垂直类信息网站；以房屋估值切入，通过将零散的买房信息和卖方信息集中到互联网平台上，以降低房屋交易成本，提高交易效率；用户增长到一定规模，吸引经纪人；
目前Zillow已经建立了全美最权威的房屋信息数据库（因为没有直接接入MLS，所以房源更新慢一周），为消费者在服务买卖、租赁、借贷、装修等各个相关环节提供以信息和数据为主的产品与服务，使消费者的房屋交易决策更聪明；
Zillow2013年市场渗透率为9%，简单类比澳大利亚经纪人巨头REA的经纪人渗透率95%，英国在线媒体巨头RMV的经纪人渗透率75%，Zillow的潜在成长空间极大，ARPU值也有很大的提升空间；
Trulia选择改变美国人的房屋搜索体验，打造房屋领域的Google，现在被Zillow收购。

五：Redfin发展中的垂直电商模型
Redfin选择颠覆传统经纪行业，打造自己的经纪人队伍；
Redfin是一个在线媒体和经纪公司无缝对接的结合体；
Redfin经纪人生产效率是传统经纪人的6倍 - 针对每一个消费者，Refin通过一个团队，而不是一个人提供全流程服务，经验丰富的经纪人作为团队领导直接对客户负责，协助完成选房和议价等环节；中间的协调人则负责安排看房行程，帮助买房寻找贷款，以及协调验房、评估和文书等环节；助理经纪人则主要负责跑腿工作，主要负责看房，每周平均看房次数超过50次；
Redfin不同于Realogy和RE/MAX等传统经纪公司，尽管它有自己的经纪人，但是经纪人的收入不与佣金挂钩，他向经纪人支付工资，属于雇佣关系，而且经纪人的激励考核不以成交和佣金为导向，而以消费者满意度为考核指标；
Redfin也不同于Zillow和Trulia等在线媒体公司，尽管它有自己的在线平台，但是不以提供流量为目标，不以广告为变现模式；相反，它切入一切交易环节，收取佣金，互联网平台的作用是“中心调度”，经纪人的作用则是“即时服务”，从而为消费者提供一站式房屋交易的服务体验；
在中国，搜房和安居客的经验和教训已经证明只有在线平台是远远不够的。

六：Redfin有哪些优势？
与经纪公司相比，Redfin有足够的线上流量基础（Redfin具备强大的在线地图搜索能力）；
与媒体公司相比，Redfin有全面、及时、准确的房源（Redfin作为经纪公司，可以实时接入本地MLS房源数据库）；
从用户角度对比，Redfin佣金率更低，成交更高效（是传统佣金的一半）。

七：为什么中国版Redfin一定会大行其道？
只有E2E才能控制用户体验；
只有E2E才能满足“最后一秒钟经济” - 最快的响应效率；
投资者的“醒悟”：最好的用户体验比最好的生意更重要；

八：链家的几次调整
第一波行业浪潮中，尤其是2000-2005年，链家做对了两件事情：
没有跟进中大恒基的野蛮扩张，而是选择做品牌、提高服务标准（2003年就提出签三方约、不吃差价）
开始坚持不招同业，培养子弟兵
2008年之后的第二波行业浪潮中，链家开始建立服务标准，主要做法有四：
签约风险提示
投诉全线公示、单单公示、进度公示
真实成交价公示
嫌恶设施公示，如附近有坟地、高压线、工厂、加油站、还有隐性的凶宅筛查等
链家的未来把自己定义为基于互联网的、数据驱动型经纪人平台。

九：市场、企业与互联网平台
因为市场存在交易费用，企业才会因此而存在；企业与市场的边界取决于企业内部的管理费用与市场的交易费用之间的大小；
互联网时代的来临，信息不对称的消除可以降低市场交易成本；人的行为变得可跟踪、可追溯、可评估，从而可以降低企业内部的管理成本。一个可能的结果就是产生第三种超脱市场和企业的组织形式，即互联网平台。
平台与企业的区别是：平台的规则是底线规则“你不能”；企业的规则是命令式规则“你必须”

十：几个重要的环节
房源信息 - 全面、及时、准确（LBS/图片/视频/全景）
评估信息 - 房屋估值（透明比准确重要;趋势比价格重要）、邻里信息
经纪人 - 值得信赖的评价体系
用户 - 推荐、搜索、对比
金融配套服务 - 按揭贷款、装修贷款等

在互联网时代，算法会更快地过时、专利会更快地过期，只有良好的用户体验和口碑相传才是永恒的存在。