【老麦观察】岁岁年年人不同：经济下行周期三类人群难以力挽狂澜！

【老麦按】上一篇，我们就近期楼市的发展趋势进行了分析。我们认为，尽管政治局去年12月6日的会议未提及房地产相关内容，12月10-12号召开的中央经济工作会议对房地产发出“稳”字当头的信号，但通过“因城施策”方式进行调控，以及央行在货币政策上的宽松将会对楼市有新一轮的刺激。但是，这种刺激跟以前到底有什么不一样？能持久么？此为下篇。

房价分化，涨幅趋缓，前十有六下降

先来看看购房主力军的情况

一般来讲，企业和个人是购房的主力军。不过，企业一般主要投资于商业地产，况且现在经济不好，很多上市公司都只能靠兜售企业房产来润饰报表度过难关了。所以，说到底，个人才是住宅市场当仁不让的主力军。这些人，大概可以画个图谱，分为三个档次：

一个是高收入者，尤其是富豪群体。

但是，现在连王X聪这样的富豪都成为老赖了，可见富豪的日子也不是那么好过。潘石屹前段时间在北京丽泽SOHO盛大开业时候唉声叹气的说，写字楼生意不好做。你看它那么大一个销售力度，首批签约才8家，所以其实他们的日子也不好过了。10月末，有消息称SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售，计划所有交易在未来两年内完成，第一笔交易正在进行，且接近最后阶段。消息一出，资本市场反响热烈，当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%——这背后折射出资本市场的态度。

第二个是中高收入者。

但是近年来的P to P暴雷，还有2015年那波股市的暴跌，对他们的资产蚕食得非常厉害。如果你身边有这样的朋友，你可以去采访他们一下，绝大多数不是在2015年股市暴跌就是在近年的p2p中有所损失。

最后在需求里面其实就只剩下中低收入者来驱动了。

中低收入者很多人其实是买不起房的，买房掏空六个钱包付首付而且余款只能靠贷款，只能靠按揭，而现在银行在“房住不炒”基调下进一步收缩房地产贷款，他们更难拿到贷款。这就意味着对于那些偿还能力比较弱的人来说，银行不敢给他们发放贷款，只要银行不敢放贷，对房价的驱动力就非常弱。

那么银行究竟有没有调整房贷政策呢？其实已经在收紧。前段时间爆出内部指导暂不发放房贷的消息后，深圳建行虽然还主动辟谣说要促进房地产合理健康发展，但在多地，特别是东三省已经出台开发商拿地必须保证资金不来自银行贷款，其实这里面发出了一个重大信号——从资金来源上剥离银行风险！

所以，跟以前房价上涨的幅度，这一次是没法比的。而且中低收入者整体的消费能力是非常有限的，他们和高收入者中高收入者是没法相比的，他们对房价的托底能力是非常有限的。

再来看看宏观面、政策面和资金面的情况

从政策层面来看，因城施策之下，各个城市之间的抢人才大战最终也只能是一个互相抵消的作用——你想想，全国各地从前几年就猛推的西安到近来才出政策的佛山，纳入统计的70个大中城市大部分已经出台了人才政策，所以大家基本上又回到了同一个起跑线。而人才政策不像棚改政策，也不像2016年的大张旗鼓的去库存，并不能凭空创造出天量的需求来，也就是说这一次的宽松不像过去那样能够创造出新增的需求，所以说它对房价的影响相对来说要小很多。

从货币层面来看，有数据表明，我国的M2已经是美国的1.66倍了，而我国的经济总量只相当于美国的2/3左右。由于M2的增长受限，那么它对房价上行的空间也是一个很强的制约作用。据证券日报报道，目前多家银行放款时间由以往的45天延长到60天到180天不等。以往都是银行的资金在推动房价上涨，而这一次银行在抽离出来，这个情况你注意了么。

从宏观方面看，我们以前没有贸易争端，从2003年到现在，我们房价涨这么好，是因为有经济增速做支撑，当时的经济增长速度非常快，创造财富有力度。而现在由于贸易争端，被认定为战略竞争对手，美国对我们从地缘、贸易、金融等方面全面施压，三驾马车中出口被贸易战严重挫伤。虽说现在双方达成了第一阶段协议。但是，美国还是对大约2500亿美元的中国进口商品维持25%的关税，对大约1200亿美元的中国进口商品维持7.5%的关税。而且，大家心里都清楚，由于双方存在的根本性竞争关系，只要美国大选一过，特朗普也不会继续做个安静的美男子，肯定还会跳脚。

当然，这一次的放松对手里不止一套的朋友来讲，这里面还是有另外一个机会的，就是趁着这一次的刺激，对一般城市一般地段的房产高位套现、落袋为安。