楼市降温，当买方市场来临时，买房的套路又该如何调整？

2017年逐渐接近尾声，截至目前年内已有110个城市与部门（县级以上），发布有关房地产市场的调控政策达250次以上，密集程度是空前的，当然调控的效果也是十分明显的，尽管还有一些城市或区域的热度还在持续当中。

数据显示，11月全国50个城市新建商品住宅成交同比下降，这是继今年3月以来，连续9个月同比下滑，楼市热度明显不如去年同期。同时，国家统计局近期发布的10月份房价指数中的价格环比数据显示，有20个城市新房价格环比不涨，23个城市二手房价格环比也不涨。对此，专家分析称，这意味着全国楼市中环比下降的城市个数正在迎来“牛熊分界点”。

也许，这些数据表现并不能让购房者直观地感受楼市降温，但近几日各地楼市发生的热门事件，似乎更加有说服力。先是环京楼市不少新楼盘在进行“低首付”促销，个别楼盘重现“首付分期”，开发商自掏腰包垫首付；其次便是南京首个亏本地王停工，不过项目方表示，确有资金拖欠，但停工主要因为公祭日。不管停工真实原因如何，限价下该地王的处境一度尴尬也是事实。

再者就是上海宝山某项目，因四期房源的开盘价略低于三期，引发老业主集体拉横幅示威。虽然后来有解释价格下调的原因，但在楼市降温的氛围中，不可否认购房者变得更加敏感多疑了。而且，从过往业主维权、打砸售楼处等闹剧，大都集中发生在房地产行业周期中最困难的几年。

以上不同城市的楼市事件，从不同角度说明了一点，那就是政策严限下楼市降温已经显现。当以往的热度不再，一些资金紧张的开发商将陷入进退两难的境地，不卖资金链可能会断裂，卖了有可能会亏本。如果有一些开发商为了快速回笼资金，开始降价走量甚至以促销的手段来吸引购房者买房，这时购房者又该如何抉择？换句话说，当所处的市场由卖方变成了买方市场，购房者的买房逻辑应该也要有所调整，入市更加要谨慎。

第一，不要选期房销售的项目。楼市下行时，入市买房往往承担的风险的可能性更大。比如，你碰到一个价格笋盘觉得划算就出手了，但楼盘是期房销售，房子还没到手开发商就破产了，楼盘烂尾了，没法交楼，房产证也没到手，到时你找谁去。所以，最好选择现房或准现房，而且要能尽快拿到不动产权证的那种楼盘。

第二，不要选首期。楼市火热时，楼盘房源价格一般是首期<二期<三期<四期，但下行时则有可能逆转，前文中上海宝山项目就是如此。现阶段，对价格影响最大的就是限价干预、不让涨，等市场真的降温了，不用限价开发商也会主动降价促销回笼资金。所以，可多留意一些后面还有二期、三期没开始卖的楼盘。

第三，搞清楚自己的首要需求。自住的话，价格可承受的范围内，最好选择好地段、能满足居住需求的新房；投资则要看机遇，不过相比之下二手房的机会更大，毕竟一个肯打折的房东比一个肯给优惠的开发商更好找。

如果你所处的楼市进入了买方市场，你会怎么买房？欢迎各位大神支招！

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