[简44]楼市真的是蓄水池吗？

房地产，包括房产和地产，有时也经常用“楼市”一词。我们经常听到财经新闻说，楼市是蓄水池，为什么房价越来越高，因为人越来越有钱，国家担心老百姓“有钱变坏”，所以用高房价锁住这些钱。这实际是极大的误导。楼市不但不是蓄水池，它还是泛滥之洪水的源头。

楼房是M2的油箱！

有人说，我有100万存款，买房后，不但花光存款，还负一屁股债，以后每个月的房贷也吃掉一大半收入，我确实在其他方面会减少消费能力。单看个体，好像是这个理。但请问你买房，你的100万存款流向了谁？如果是一手房，流向房地产商；如果是二手房，流向另外一个人；中间的税费，流向了国家。站在整个国家看，钱不仅没有少，反而多了。多的部分是新增的银行贷款。如果买房没有按揭，那整个社会的钱是没有少的。

张三买房，他个人的消费能力是下降，但对于整个社会，该经济行为并没有降低整体的消费能力，因为消费能力在不同的个体间发生了转移。房地产商赚钱，他给员工发工资及奖金，员工收入增加，他们买车、旅游、娱乐等，这些都是消费。

有个叫“大文豪曼因期坦”去年发的一篇万字长贴最近被翻出来，传的火热。他的一个观点，2015/16年中国楼市房价的一波大行情，是政府下的一步高明棋子，先把楼价拉高，把钱吸引进来，然后限制交易，把中国到处泛滥的钱锁在国内，想出都出不去。

这里的错误和上面把楼市视作蓄水池是一样的。用一个假设的例子可以很好的说明问题的本质。

假设在一个封闭的大厅里有100个人，每个人有硬币100枚。大厅前面的台上有一个鱼罐头。游戏的开始是通过抓阄由某个人得到这个鱼罐头，姑且把这个人称叫1号。1号把鱼罐头卖给2号，成交价是3枚硬币。2号接着把鱼罐头卖给3号，成交价是6枚硬币。3号然后把鱼罐头卖给4号，成交价是9枚硬币，这样的交易经过很多轮（每次的交易价格递增3枚硬币），100个人之间相互交易，最后成交价到了90枚硬币。通过多次交易，不少人的硬币超过100枚。但我们可以确定的是整个大厅的硬币总数是不变的。在价格不断上升的交易过程中，除了最后一个人的硬币是少于100个，前面所有人的硬币都大于100个。

最后的交易价格是90枚硬币，难道我们说鱼罐头蓄住了90枚硬币吗？鱼罐头不过是交易标的，可以是实物，也可以是虚拟的，可以是房子，也可以股票。但在不考虑按揭的情况下，无论什么属性、性质的交易标的都不影响整个市场的货币总量。但交易过程会调节货币在不同参与者之间的分配，从而出现“贫富差距”。

现在我们考虑带负债的交易形式，类似于按揭。即每次交易买方只需要支付交易价格的1/3，剩余的2/3由大厅自动吐币机器直接向卖方支付，这台机器同时会记录下借款人即买方。1号把鱼罐头卖给2号，成交价还是3枚硬币，这时2号只需要支付1枚硬币，自动吐币机器向1号支付2枚硬币，同时记录2号欠下2枚硬币。这次交易后，1号拥有103枚硬币，而2号拥有99枚硬币，同时欠自动吐币机器2枚硬币。

第二轮，2号接着把鱼罐头卖给3号，成交价是6枚硬币。这里3号只需要支付2枚硬币，自动吐币机器向2号支付4枚硬币，同时记录下3号欠下4枚硬币。这次交易后，2号拥有99+6=105枚硬币，3号拥有98枚硬币。依次的，这样的交易经过很多轮（每次的交易价格递增3枚硬币），100个人之间相互交易，最后成交价到了90枚硬币。我们知道，整个大厅的硬币总量达到10000（100*100）+930（2+4+6+……+60）=10930枚。

从这个假设的例子可以看到，交易价格的上涨并没有“蓄住”货币，反而受负债交易的影响，使得整个市场的货币总量越交易越增加。事实上，因为可以按揭，交易支付的金额较小，越容易引发过度交易和价格快速上涨。

现实中的交易比这个复杂一万倍、一亿倍，但本质机制是一样的。复杂的是交易的标的更多，银行的放贷有存款准备金的限制，人们是不断借借还还，有政府在征苛捐杂税，有境外的资金流入和境内的资金流出，有外国的货物进口等等。另外，会按少数成交的价格来重估同类资产。按揭下的房地产交易，不但没有蓄住货币，反而是M2每年大幅增长的重要推手。

2015/16年这波楼市的大行情，为什么会暴涨，原因肯定有很多，但说实话，没有谁可以说清楚全部的推动因素，但今天的重点不是讨论这个。有人认为这是政府有意策划的，我只想说这也太相信D的力量。说这是为了蓄住超发的货币，上面的例子已做了很好的反驳。

如果仅是个体之间的借贷，是不会增加广义货币总量的。当贷款的主体主要是银行时，由于银行同时是存款中心，它是可以在借贷过程中制造货币的。如果没有存款准备金率的限制，银行可以“创造”无数倍的货币。有存款准备金率的情况下，银行最多“创造”1/N（N是存款准备金率）倍的货币。任何一个金融制度以银行为主的国家或地区，其M2/GDP倍数都高于那些金融制度不以银行为主的国家或地区。美国是一个典型的代表，其债券市场、股票市场更为发达，而银行贷款反而是次要的融资渠道。这个结论跟意识形态无关，跟xx特色无关。

中国改革开放30余年，前面十几年的发展主要是靠解放生产力，满足了人们的基本生活需求，推动经济向前发展，即之前的生产力和需求同时被压制。而后面十几年的经济发展主要是负债驱动下的“造富运动”，将整个社会的需求强行拉升，像春药下的欲女或伟哥下的猛男。适度的负债是有利于经济发展、社会繁荣和国家富强的。但问题是什么是适度？而且负债就像是吸毒，根本停不下来，只会越吸份量越大，否则就不能产生欲仙欲死的快感。2008年以后的中国经济已经明显有这种迹象了，如果负债不以更大规模地增加，泡沫就眼看着破来。为了避免泡沫破灭，只好不断地加杠杆，以更大的规模增加负债。但总有无以为继的那一天，就像靠吃伟哥的男人总会迎来精尽人亡的那一天。泡沫一定会破灭，只是在多大的时候破，越不想它破，泡沫就吹得越大，爆破起来威力越强。

整个社会的负债规模真实是靠企业部门，但企业主如果没有比贷款成本更高的投资收益率是没有动力去负债的，于是把重任转给政府部门。表面上，中央政府、地方政府发的国债、地方债规模不大，但整个政府部门的真实负债规模远不止此。那些不是“名正言顺”的非直接负债，历史经验告诉我们，是可以耍赖的。后来发现政府的真实负债率有点高，于是把重任转给私人部门，快速提高居民整体负债率的方法，也是唯一的，就是房贷。为了吸引更多的居民参与进来，唯一有效的方式就是让房价不断地上涨。既可以让参与的人数增加，还可以让人均的负债金额增加。

有人说，房价是越调控越上涨，政府成了“空调”，其实人家就根本就没有稳住房价，更别说让房价下跌。截止到目前，房价上涨是一个“你好我好大家好”的事实。整个国家和社会，各方都从中受益。国家受益、房地产行业受益，买房的人受益，房地产的上下游行业受益，这些都不用说。我想补充的是，那些没买房的也受益。如果不是房价的猛涨，整体工资水平不会是目前的情况。当然，没买房的也受害，但他们不会是唯一的受害人，所有的人都会受害，包括国家。受害时间会有先后，程度会有大小。只有那些机智地提前退出这个市场的人，如移民到国外的那部分群体，可以只受益不受害。跟股市是一个德性，除非以后不再参与，不然赚的钱都是暂时的。

有人总结，历次的经济危机都是负债危机。成也萧何，改也萧何。负债既是繁荣的发动机，也是经济危机的罪魁祸首。以买房为例说明。

个体买房，主要是基于两个条件（不是驱使因素）——未来的收入可以cover月供和通货膨胀。未来的收入用于支付月供，意味着减少了其他方面的消费能力。现在负债的越多，意味着未来的消费能力越被侵占。2015/16年房价暴涨，使得整体居民负债规模（贷款余额）疯狂增加，未来很长一段时间的消费能力都被提前透支了。如果未来不能制造更多的消费能力，经济发展不就要衰退嘛？

通货膨胀，即物价水平上涨，但在中国不能相信每月公布的CPI，哪个价格涨的快，权重就会缩小，甚至被剔除。这就叫“调不了温度，调温度计”。可能我们看到才38度，真实的可能是42度。但医生会信誓旦旦地说，38度，不高，回家去物理降温。通货膨胀是一个让人又爱又恨的东西，它能够让人产生财富不断增加的幸福感受，但下一秒又会让人痛恨今天的100元不如昨天的100元，反正现在基本上看不到一毛钱了，相信不久的将来一块钱也会消失。通货膨胀不是乖乖女，它有时快于经济增长，有时慢于经济增长，发起来的脾气也不是“阳光普照、雨露均沾”，往往几家欢喜几家愁。深圳过去2年二手房的价格普遍涨了2-4倍，有房的人当然是笑到合不扰嘴，那些还没买房的人呢，哪个不是恨得咬牙切吗？

房价的上涨本身形成了正反馈循环。房价越涨，衍生出更多的M2，于是人们越有钱去接手高房价。越涨越固化人们的信念“房价只涨不跌”，更加勇敢高位接盘，进一步失去价格。现阶段，政府搬出十八般武器，老百姓心里估算的下轮肯定涨的更猛。正反馈的东西，除了走向死亡，是没有办法解开死结的。