2019.12.15星期日 今日不限行
引言：在稳增长的重大关口上，中国在谋一盘大棋。
告别大拆大建的模式，今年以来，老旧小区改造成为社会各界关注的焦点。
本文重点分三部分：
1、老旧小区改造上升至国家层面
2、陕西省旧改进度咋样了？西安、咸阳旧改最新进度
3、旧改箭在弦上 咸阳房价会大涨吗？
Part1.老旧小区改造上升至国家层面
从国家层面看，今年以来，国家对老旧小区改造，十分重视，动作频频。
6月19日，国务院召开常务会议，部署推进城镇老旧小区改造相关工作。
7月30日，中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
7月31日，国常会再次提出，鼓励把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围，给予财税支持，打造便民消费圈。
按照住建部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
图：来源网路
这个工程涉及面有多广、量有多大？
住建部标准定额司巡视员倪江波给过一组数据，据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。国常会称，“涉及居民上亿人”。
威力有多猛？
国务院参事仇保兴说，据初步估算旧改投资总额可高达4万亿元。如果改造期为五年，每年新增投资8000亿元以上。住房公共维修基金里的5千亿资金，正在等待盘活。
总的来说就是，40亿㎡改造规模、上亿居民覆盖、4万亿资金投入、金融工具加持、从内到外的全面升级……
Part2.陕西省旧改进度咋样了？
西安、咸阳最新旧改进度
事实上，陕西省自上而下，也在积极部署老旧小区改造工作。
10月14日，李总理来到西安，考察老旧小区改造的信息刷爆网络，让西安的老旧小区改造成为人们关注的热点。
10月15日，省住建厅下发老旧小区改造实施意见，明确从今年起，按照年度计划逐步对全省9351个2000年以前建成的城镇老旧小区进行改造，惠及119.59万户居民。其中，2019年纳入中央补助支持的城镇老旧小区共计1225个，涉及14.68万户居民。
图：陕西省住建局官网截图
在资金方面，目前，省财政下达中央财政资金13.4亿元专项用于全省城镇老旧小区改造，着力解决2000年以前的老旧小区破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题；综合改造惠及全省458个小区2785栋楼的10.99万户居民。
西安、咸阳近几年也都针对老旧小区改造，做了不少工作，尤其是今年以来，两市政府对老旧小区改造工作的重视程度越来越高。
西安市
其实，西安的老旧小区改造于2013年启动试点，实施已有多年，主要解决小区吃水难、用气难、路不平、灯不明等群众反映强烈的问题。至2018年底，全市累计改造老旧小区186个。目前，全市2000年之前建成尚未改造的老旧小区共有3645个，建筑面积5285万平方米。
今年年初，西安市政府下发《西安市老旧小区综合改造工作升级方案》，明确将用3至5年时间，对全市2000年以前建成、具有合法产权、未列入危房或棚户区等拆迁改造计划、标准成套的老旧小区，根据实际情况和居民意愿进行综合改造。
11月20日下午，西安市委、市政府召开全市“三改一通一落地”工作会议。明确2021年6月前将完成绕城高速以内80%以上老旧小区改造工作。
图：西安市人民政府官网截图
12月2日下午，西安市稳增长稳投资重大项目集中开工情况新闻发布会在市政府召开，发布会上西安市高新区公布将投资7.8亿元，对27个老旧小区进行改造。
同时，西安市将老旧小区改造工作列入年度目标责任考核，开展监督检查，对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的单位，进行通报批评，限期整改，并按照规定扣减补助资金，追究责任。
改造内容包括：
按照《升级方案》的规定，首先要建立小区自治自管组织，组织成立物业管理委员会，推进居民自治自管，组织群众积极参与老旧小区改造。其次，健全物业管理机制和住宅专项维修资金机制。引导业主自主选择专业化、社区准物业管理、自我管理等模式，提升管理水平。对未建立住宅专项维修资金机制的老旧小区，引导业主补交住宅专项维修资金。
图：来源网络
基础改造内容都包括：
小区环境整治：整治违法建设、整治危险房屋、整治环境卫生。
重点民生改造：改造用电设施、改造给排水管网、接入天然气设施、改造消防安全设施、改造屋面防水、改造破损道路及附属设施。
小区综合提升：提升景观环境、完善环卫健身设施、完善停车设施、提升通信设施、提升公共用房、建筑节能及屋面立面改造、改善楼道环境、加建电梯、增建社区用房。
咸阳市
事实上，咸阳市老旧小区改造从2016年已经开始试点，今年以来，咸阳市对老旧小区改造工作的部署越发密集。
2019年4月，咸阳市发布《关于做好2019年老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资计划申报工作的通知》；
2019年8月，咸阳市发改委组织召开全市老旧小区改造申报项目工作衔接会；
2019年10月，咸阳市争取老旧小区改造配套基础设施中央预算内投资1.4亿元；
2019年11月15日，咸阳市发布《关于编报2020年保障性安居工程配套 基础设施建设中央预算内投资计划的通知》。
一系列密集的动作都剑指老旧小区改造，可见，老旧小区改造，依然是咸阳市今后几年发力的重点。
图：来源网络
改造内容包括：
咸阳市官方发布的文件中，关于老旧小区改造的内容，是这样规定的：
咸阳老旧小区改造小区内配套基础设施建设包括：道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙、垃圾收储、安防、无障碍通道、便民设施等基础设施。
老旧小区公共服务设施建设包括：幼儿园、社区日间照料中心等。
与老旧小区直接相关的城市基础设施建设包括：道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）等。
Part3.旧改箭在弦上 咸阳房价会大涨吗？
说到这个问题，我们就不得不回到问题的初衷。国家强力推进老旧小区的目的究竟是什么？
中国经济，曾走过铁公基、房地产、大水漫灌的老路，教训已经很多。再往前走，中国经济已经不能再“过度依赖”房地产。那么有没有一个完美的策略，既可以稳经济，同时又可以避免继续走上过去的老路呢？这就是旧改，这个天才般的奇招既可以一手拉投资，一手稳住就业，同时还可以刺激内需，拉动消费。
因此，旧改的目的很明确，就是改善居住环境，稳增长，刺激消费。它并不是新的楼市发动机。旧改，不同于棚改的“大拆大建”，并不会创造新的需求。原来的居民，还是住在老房子里面；甚至也许会因为老旧小区改造后，居住环境改善了，而弱化购买新房的欲望。
图：改造后的工农兵小区
就咸阳市来看，老旧小区大都是以前福利分房时代单位的房子，房屋外立面陈旧，社区破败，物业服务缺失，楼体无电梯、无天然气、无暖气，社区无车位、无绿化、无健身设施，居住舒适度极低。是目前楼市中最便宜的一类房产，无论是租金、还是二手房价格，都相对较低。
改造后，老旧小区“旧貌换新颜”的同时，租金和价格会有一定的上涨。但基本不太可能和周边的次新二手甚至一手竞争。
事实上，旧改很大程度上可以改变个别房产的价值，核心区黄金地段、一些名校旁边的二手房，价格可能会追平甚至超过新房价格。
总之，旧改无法直接去影响整体咸阳楼市房价，改善居住环境才是旧改本意。
对此，你怎么看呢，欢迎下方留言发表你的观点。