黎叔每天60秒：物业经理要弄清楚的法规问题清单

1.从事物业服务，必须掌握哪些知识和技能？最不可或缺的是法规知识。各行业都要掌握本行业的法规知识，但物业的特殊性在于：所从事的业务牵涉行政和民商范围较广。

2.如果拎不清，工作中的判断就容易出现偏差。结果要么放弃了企业利益，要么侵害了对方权益。

3.具体要掌握哪些法规呢？“物权法”是物业管理的上位法。然后是《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》。开展装修管理的主要依据有《住宅室内装饰装修管理办法》。另外，“治安管理处罚法”、“合同法”、“消防法”也是需要孰知的法规。

4.此外，还有“三大规则”：《业主大会和业主委员会指导规则》、《业主大会议事规则》和《管理规约》。后面两个“规则”类似于本社区的基本法，是做好社区治理的关键。为方便大家学习，我罗列了一个物业法规常见误区清单，供你参考：

物业管理法规常见误区清单

1、“房屋的所有权人为业主”，问题是谁是“所有权人”？还有很多人在争论：根据婚姻法，业主的配偶也是业主。这种争论不应该。不动产是登记物权，物权法第九条已经说得很清楚了：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

2、我们知道“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施”这两类事情是需要经过双三分之二业主同意的，但是90%的人分不清召开业主大会和上门征询意见的法律效力有什么区别。前者对全体业主具有约束力，后者只代表部分业主的意见。

3、业主大会召开，只能20%业主发起，业主委员会发起，政府部门发起，物业公司是不能发起的。物业公司只能提供事务性的支持和帮助。知道这一点，无论从哪个角度看都很重要。

4、要弄清楚，包干制和酬金制，同样收物业费，但是是有区别的，前者称为物业服务费，后者是物业服务资金。酬金制项目，物业公司没有权利为业主减免、打折物业费。

5、社区有一个勤勉为公的业主委员会是社区之福，但社区里的权力机构是业主大会，业主委员会是执行机构。必要时可以提请业委会帮助催收物业费。以法律为准绳，以合同为基础，以服务为出发点平衡业委会、意见领袖、权威人士与全体业主之间的关系很重要。

6、《业主大会议事规则》和《管理规约》的法律效力来源于“物权法”的授权，属于社区的基本法。很多人没有重视其作用，也不会运用这两个文件规范社区治理。比如，筹备组如何产生？仅此一个问题影响就极其深远。

7、物业管理用房的使用法规是有明确规定的，架空层、地下室要用作员工宿舍、仓库，如何操作，也要掌握法规知识之后，才能避免后续风险。

8、公共收益根据《物业服务合同》约定业主应该享有的部分如何处理？打入业委会账户还是公共账户？还是其他？公共收益的处置问题不弄清楚，要么为公司留下硬伤，要么为社区带来纷争。

9、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》即包含了实体法的结果要求，也包含了程序法的过程要求，比如业主大会召开，业主委员会选举都是有过程明确要求的。对于那些只看结果，不讲过程的行为，显然是法规没有学明白。物业人如果不掌握这些，要么留下做事漏洞和硬伤，要么利益受损而不自知。

10、物业管理条例第七条：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。面对大型社区，很多人并不知道物业管理区划对业主利益和未来社区经营的重要影响，处理区划问题比较随意。这是需要重视的问题。