2018-09-14

广州一手市场的套路分析，带你踩盘萝岗实地常春藤

萝岗，2016年广州最火的区域，一年翻一倍都是小看它了。广州发展战略为“东进 南拓 西联 北优 中调”，其中东进和南拓是重点，东进就是萝岗、增城，南拓就是南沙，咱们投资就是跟着党走，因此这第一篇踩盘就献给萝岗。至于挑实地常春藤是因为在安居客看到它的点评数较多的，纯粹凭直觉选的。

萝岗，2016年广州最火的区域，一年翻一倍都是小看它了。广州发展战略为“东进 南拓 西联 北优 中调”，其中东进和南拓是重点，东进就是萝岗、增城，南拓就是南沙，咱们投资就是跟着党走，因此这第一篇踩盘就献给萝岗。至于挑实地常春藤是因为在安居客看到它的点评数较多的，纯粹凭直觉选的。

1、交通配套

周六中午11点半，老邝自驾车从中山一路出发，走黄埔大道上华快，去程46分钟；下午两点半原路返回51分钟。来回72公里+32元高速费，这个数据给珠城上班的各位看，但这是周末数据，平时上下班估计加多30%-50%时间。 假设油耗0.6元/公里，那么一个工作日的用车成本在75元左右。

在楼盘现场首先都会看到这样的楼盘配套图，建议大家在现场配合销售点点头就好，这部分必须在家提前做好规划，现在的开发商都喜欢强调N条地铁线上盖，你分不清“规划中”、“在建”、“已开通”就算了，起码先在百度地图上看看楼盘距离站点距离。老邝认为只要你家那栋楼距离地铁口步行超过15分钟的，都不能叫地铁盘，该开车就开车，别被中介和销售忽悠。至于实地常春藤这个楼盘，和很多郊区盘一样，需要楼巴接驳，因此对于自住的各位，还是开车吧。

2、现场氛围

还没进到楼盘，就会有人冲上来问你是否看楼？这些都是中介朋友。我一般统一回答，已经有约了，然后直接进到售楼部，这时候需要你带点眼力，找开发商的内场销售，虽然这些内场销售有些是开发商自有团队，有些是整体外包的，但素质确实高很多，而且服务比较专业。我一般从他们衣着、领带、挂牌上找标识。

然后你就要观察售楼部人多不多，销售的状态是忙碌还是无所事事的多。我那天去现场的感受就是真冷清啊。。。绝对的销售比客户多，周六都这个状态了，更何况平时，因此现在一手市场的冷淡是真实的，当然这里面有很多方面的原因，我后面慢慢分析。

3、沙盘

这部分也是每个楼盘都有的，大家看这个的时候，关注点应看看整个楼盘是分几个组团开发？ 总体供应的栋数有多少？ 以及总户数是多少？ 因为从投资角度分析，我们从开发商买的价格只是成本，它今年卖1w明年卖2w也只是拿货的成本的不同，只有我们卖出去给接盘侠时才能评估到底赚了多少，而影响卖出价格的就是供需关系，如果你都买了5年了，开发商仍在卖新货，到时你真想卖出，是不可能高于开发商的。

实地常春藤共分11期推货，1-3期已经卖出，目前在卖第4期，预计19年6月交楼，整个楼盘共78栋，1.8w户，我不知道你们听了是什么感觉？老婆踩盘次数少，她听到这个数字时愣了几秒。

4、看样板房

很多人喜欢这个环节，因为样板间漂亮啊，给人无限遐想，我一般是最不在乎这一环节的，可能是因为我更多以投资角度看房子，买房我们买的不是这些建筑物，更多的买的是脚下这块土地，以及附加在这块土地上的配套设施，户型和景观在影响房价的因素中，所占权重是最低的。但如果你是自住，大家可以稍微看看，这种情况就是一种“消费”心态，挑你喜欢的，但老邝仍要强调这个世界没有完美的房子，大家要学会接受缺点。

老邝现场看了71m²两房和97m²三房户型，反正我对户型和风水完全不懂，心里虽然是随意看看，但脸上必须装出若有所思的感觉，而且随时掏出手机计算器低估几句，算算首付，算算月供啥的。因为当你演得越真，销售就越热情，以便在下一环节掌握优势。好在老邝大学是拍DV演话剧的，之前在佛山非限购区踩盘，老婆是知道我不会买非限购区的产品，但还是被我现场的演技骗到了，以为我真的要入货。

5、报价

看完样板房，销售就会带客户到小台子报价，先说常春藤这个盘，8楼71m²扣除所有优惠后177w，单价约2.5w。 网签价格1.5w，这部分可以按照你的实际情况申请房贷，剩下的1w单价签第二份合同。 这第二份合同，30%付现金，30%在交楼前（19年6月）前分四次付完，剩余40%按照五年4.8%名义利率支付，但老邝用计算器算过，后面这五年4.8%名义利率的实际成本是年化9.66%

也就是说，即使你是首套首贷，买一套最小总价的上车盘，你也需一次性支付53万，18个月内支付21万，30年商贷最低月供4207元，最后再付一份5年期的高利贷。看完之后，老邝无语了，同样一年前，老邝仅48w首付+5000元月供就可以撬动145w的资产，目前的调控虽然抑制了房价上涨，但是是通过打压纯刚需来实现的。

总结

从资金效率分析，老邝在现阶段是不会买一手楼盘的，我宁愿去二手市场挑市区盘，起码二手卖家不像开发商这么强势，首付比例是多少就多少，不存在这么多乱七八糟的报价，我的投资理念是“买楼求杠杆”，一手市场杠杆率太低。 对于自住买家，我觉得在珠城珠城上班的人，单身女性不适合，自驾车的单身男性或已婚家庭可以考虑，其实整个长版块版块真正适合的刚需是科学城上班的人，对于这部分人群，可以去看看71m²的单位，毕竟长岭居几个楼盘仅这个有两房在售，先上车再说。

实地常春藤：135-1092-2969