#1053#如何操盘一个社区商业项目？

一、社区商业分布形式

目前社区商业布点有四大类型（环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型），四种形式各有优缺点。

各种分布形式示意图

综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：

目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线

人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。

人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。

案例分析

焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点

西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；

万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。

端点型人流动线：基本以主力店为人流端点

东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。

波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。

人流动线设置五大原则：

二、社区商业商铺划分规律

社区商业划铺面积一般在30-500平米之间，其中30-80平米居多。

结合社区商业各业态面积需求，一般将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。

一般30-80 ㎡商铺约占50%左右，30 ㎡以下商铺占比约30%，外向型社区商业大面积商铺占比较高。

三种类型社区商业均以30-80 ㎡商铺为主，占比约30%左右，其次为31-80 ㎡商铺，占比将近50%，外向型由于辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。

内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。

社区商铺开间以3-6米为主，进深以6-15米为主。

注：以上数据以选取深圳地区23个典型社区商业，招商海月花园、锦绣江南、海滨广场，阳光棕榈园、蔚蓝海岸、万科四季花城、星河湾、波多菲诺、星海名城等为样本统计。

三、社区商业租售模式

社区商业主要依据市场情况、开发商战略目标来决定租售模式。

纯销售VS带租约销售：能快速回笼资金，但后者销售难度大，适用于商业成熟区域的少量纯街铺。

短期返租VS长期返租：统一招商经营，整体形象好，但经营管理压力大，易产生法律纠纷。

社区商业的价值随着楼层升高而降低，一般二楼是一楼50%，三楼是一楼30%。

四、社区商业发展趋势

社区商业呈现两大趋势：①主题化、特色化，②开放化、体验化