我国自1998年开始实行商品房制度，发展至今经历了房价猛涨的阶段。有数据显示，从2008年到今年，在不到二十年的时间里，国内一线城市平均房价大概上涨了五倍，而二线城市平均房价大概上涨了三倍。
2017年被称为是楼市的转折点，今年国家一系列政策持续发布，让房子回归居住属性已经成为新的楼市代名词，可以预期，未来房子的金融投资属性将再次被削弱。因此，在这样的大背景下，我国的房地产市场也迎来了住房租赁大发展的新方向。
自我国实行商品房制度以来，住房租赁的发展就处于低速阶段，各项体系也有待健全，但可以看到我国的住房租赁市场将有着巨大的发展空间。
美国租金数据
我国的住房租赁发展较为缓慢,但美国等发达国家的租房市场已经相对成熟,分析、收集成熟市场的租房数据，对于探讨我国租赁市场的发展有一定借鉴意义。
美国的房地产已经处于成熟阶段，住房租赁也相对成熟。根据最新数据显示，全美目前的平均租金是1,249美元。加州是全美租金最高的州，平均租金达到1,901美元，比亚利桑那州和夏威夷州高出近200美元。而在加州众多的城市中，洛杉矶平均租金2,600美元，占洛杉矶居民收入的23.9%，全美20个租金最贵的大城市中有5个位于加州，其他是西部或东北部的沿海城市。
▲全美各城市租金排名 来源：earnest.com
从租房数据可以看出，美国的租房区域性分布明显，沿海城市的租金明显高于中部南部地区。这也反映了这些地区居民的收入情况。沿海地区的收入往往较高，特别是纽约市、旧金山和洛杉矶等城市。分析显示，东北部($1408)和西部($1393)租金最高，南部($1206)和中西部($1042)则相对便宜。
▲全美各区域租金分布图 来源：earnest.com
数据显示，南部和中西部各州的生活成本较低，但居民的收入也不高，因此收入用于租房的比例更高。下面这张表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是，这些数字代表了税前收入的百分比。洛杉矶租金收入比为23.9%，是各大城市中最高的，其次为弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩(23.4%)、加利福尼亚州的圣地亚哥(22.5%)和科罗拉多州科罗拉多斯普林斯(22.2%)。
▲美国各大城市租金占收入的百分比 来源：earnest.com
从美国成熟市场的数据中可以看出，美国租金区域化特征非常明显，且平均租金相差不大。
人口带动租赁发展
根据东方证券研究报告显示，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。经测算，全国租赁人口1.9亿人中，主要由流动人口及高校毕业生构成。但我国的租赁人口目前只占总人口的11%左右，而美国等成熟市场的租赁人口比例会达到30%左右，在这些国家的大城市里租赁人口甚至会达到40%——50%。我国的租赁市场还没有进入成熟期，未来还有很大的发展空间，预计在2030年的时候我国的租赁人口将达到2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。
▲各国自持房屋比例
根据涵寓咨询的数据显示，美国有9个人口数大于500万的城市，这个9城的人口占总人口的24.6%,其中租金最高的东北部地区主要城市纽约人口占比高达6.1%。而我国的北京、上海仅占比1.5%左右，这再次预示着未来我国城市的租赁人口将会有较大的上升空间。
政策支持，创造发展环境
自住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场后，截止目前包括北京、上海、成都、武汉等地在内目前全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了与住房租赁相关的政策内容。国家对发展住房租赁市场的扶持力度不断加大，各利好政策不断放出，特别是“租售同权”、开发商自持租赁土地、成立国有租赁公司等政策的提出，保障了租房者的权利，也为住房租赁的发展奠定了基础。
另外，各地对于租赁土地的供应也在不断扩大。截至2017年11月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗，其中上海挂牌21宗，成功出让15宗。而后，杭州、广州、深圳、合肥、南京也依次推出该城市的首宗租赁用地。
近日武汉推出的地块则更为特别，地块资料显示，该地为服务型公寓地块，该地块不得建设成套住宅。主体建筑物自持比例不小于30%，自持建筑只能长期对外租赁。租、售对象须为留汉创业、工作的大学毕业生，租、售价格须低于市场价20%。随着各地租赁土地的陆续推出，未来在土地供应上也将呈现更多元化的局面。
政策和土地的支持，为住房租赁提供了良好的发展环境。未来住房租赁的政策将会更加细化，各项制度也将更加完善。
万亿资金涌入，提供资金基础
住房租赁这片蓝海中也少不了资本的支持和关注，仅在上周就有多家企业和银行、政府和银行达成了合作协议。12月5日，中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团签订《全面战略业务合作协议》，建行上海分行为碧桂园上海区域提供200亿元资金，支持其在当地发展长租公寓;同日，重庆龙湖拓展公司在银行间市场披露了《公开发行2017年住房租赁专项公司债券募集说明书》，重庆龙湖拓展公司拟发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首期的发行规模不超过30亿元。
12月7日，建行宁波市分行与宁波市住房和城乡建设委员会签署住房租赁战略合作协议。未来5年，建行方面拟向宁波市租赁市场发展各主体给予意向性授信支持，金额不少于500亿;12月5日，青岛市国土资源和房屋管理局与中国建设银行青岛市分行举行签约仪式。
这只是自银行瞄准住房租赁后，仅一周时间的不完全统计，规模已经接近1000亿。再加上此前的媒体所披露的信息，综合来看银行向住房租赁投入的资金将超过20000亿元。
银行资金的投入为长租公寓企业带来了新的资金保障，在一定程度上缓解了长租公寓投入高、回报周期长的痛点。多家银行负责人也表示，未来将继续对住房租赁展开探索，将会持续推出福利租客、企业的产品和服务。
通过美国等发达市场的租赁数据，以及我国人口环境、租赁政策、资金等多方面的分析我们可以预期，我国住房租赁行业未来有着巨大的发展空间。但租赁市场所面临的挑战和一直存在问题也不容小视，如何在巨大的空间之下，抢占市场份额，扩大影响力?又如何让行业在红利之下健康发展，良性循环?这还需行业人不断思考，共同努力。
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