导师面对面丨叶健：昆仑集团企业多元化之“房产教育体育商业结合发展”

昆仑集团在业界的印象中一直是一个多元化综合型企业，涵盖了房地产、建设管理、启昆教育、昆仑建设、金融、商业运营、酒店、物资贸易。其中房产开发独为突出，已成功开发了水印城、红苹果、橡树园、昆仑公馆、绿洲之馨、台州金方园、浦江商贸中心、天津昆仑中心等优质项目。去年十月浙江昆仑体育发展有限公司新闻发布会在杭州昆仑公馆举办，昆仑控股集团体育板块正式面世，也意味着继房地产、建筑、商业、金融、贸易、教育等行业后，昆仑控股正式涉足体育行业。

无疑，在多元化发展的路径中，昆仑集团是成功的。

4月7日，乐创会邀请浙江昆仑控股集团总裁、浙江昆仑置业集团董事长叶健做客乐创咖啡馆，为同学们分享昆仑在房产以及多元化发展的经验。

浙江昆仑控股集团总裁、浙江昆仑置业集团董事长叶健

房地产行业已经到了红海

经过几十年的发展，昆仑集团下的昆仑置业集团已位居中国房企百强，它自身所开发的优秀项目使其获得荣誉无数。据叶健介绍，如今，昆仑在逐渐减少房地产项目的开发，大力拓展房产代建、城市建设PPP项目、EPC项目。

昆仑在1994年的时候就已经开始涉足房地产行业，进入21世纪整个行业还是处在一个快速增长的阶段。果不其然，昆仑当时的项目利润率极其高。

随后，整个房地产行业开始被调控。十几年的时间内，行业的调控与增长此起彼伏，发展至今，房地产行业已经处于一片红海之中。

优猜APP创始人、CEO 毛园园

“现在的报表，房产年回报率不超过10左右，这个是目前行业平均利润率。目前除非是资源性导入，土地极其便宜，可以作为项目赚钱，房地产行业已经到了充分竞争行业。”

在叶健看来，房地产行业已是红海中。虽然现在的房价仍然在上涨，但这种上涨和热度主要集中在最主要的一二线城市。一个城市的房价有没有上涨空间不是看当地GDP等多种因素，而是根本取决于一个城市人口导入量的多少。

钱江晚报新媒体部 罗凰凤

在商业地产方面，叶健有自己的见解，他认为 现在的商业地产很少挣钱，几乎都是负现金流。当然，商业地产的土地增值价格不可想象，每年都在增长，根据城市不同，位置不同。另一方面，商场的人流量在减少，一旦人流量不够，租金很难提高，物业的价格就很难上去。

在旅游工业地产方面，叶健提到，工业地产最主要的是看产业，如果母体产业有带动作用，可以有产业链导入，那么做工业地产就会很成功。旅游地产最为有名的就是三亚，但如今的形势来看，也是供大于求。

广东欧科空调制冷杭州分公司总经理 姚轶洲

多元化发展要考虑关联性

如今，昆仑置业的业务开始逐渐减少。目前昆仑所在的城市有九个，但是还在拿地开放项目的只有四个，且都集中在长三角地区。叶健认为，房地产的下一轮增长期的到来已经很难，保持团队稳定，保证城市综合体稳定，保证资产增长，每年每个城市有一个新增项目，这就是目前昆仑在房地产行业的发展策略。

即使业务开始减少，但昆仑集团的整个影响力是不容忽视的。几年的发展，昆仑已经开始进入另一个周期，逐步向多元化发展。

杭州贝恒制冷科技有限公司创始人 柴咪娜

昆仑建设、昆仑商业投资管理、昆仑物资贸易、昆仑金融投资、启昆教育、昆仑体育等，昆仑集团俨然已经形成多元化体系。谈到多元化，叶健建议到，要注意产业间的关联性。

昆仑做建设、建材贸易等这些都是基于自己的商场和商业公司，就连教育也是在做房地产配套设施的时候开始关联在一起的。一番行业分析之后，昆仑正式进军教育行业。从目前的形式来看，经过综合性行业分析后，教育行业还是蓝海（特别是学前教育）。

上海迪威展览有限公司董事长 李敏

事实上，在多元化的路上，昆仑也进行过一个漫长的探索之路，也经历过很多失败的案例。至此，昆仑已正式形成房产、建筑、商业、贸易、体育、教育、金融七大集团，并且在各个板块中综合协调发展。

叶健认为，在多元化的过程中，关联性很重要，非关联性的行业会非常难做，但不得不承认，多元化发展无论对企业，还是对个人，都有着更高的要求。