首套房3成首付是主流，但这几个城市确实只要2成！存量房贷开始换锚，未来利率怎么走？

按央行规定，3月1号起存量房贷定价利率基准换锚工作将持续开展。记者了解到，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行等最新发布公告，将从 3 月 1 日起至 8 月 31 日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。

近期，房贷政策松动的各类传闻撩动市场。继工商银行绍兴分行方面表示，市场所传家庭首次购房比例降至二成“并没有接到相关通知”后，2月28日，建设银行深圳分行也官方公告“辟谣”，称近期自媒体“降低二套房首付”的内容为误读。建行深圳分行重申该行个人房贷政策没有变化。
融360|简普科技大数据研究院最新的2月份房贷市场监测数据显示：当前全国房贷利率趋于平稳，银行差异化房贷政策力度加大；全国41个重点城市中，8个城市的首套房普遍首付2成，以非一线城市居多，包括南宁、哈尔滨、长春等地；首套房普遍首付3成的城市数量仍然最多、有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市。

数据：8个城市首次购房主流首付2成

上述监测数据来自全国41个重点城市，监测时间为2020年1月20日--2月19日（下同），首次购房主流首付3成（30%）的城市有30个，数量最多、占比73%，包括广州、深圳、南京、杭州等城市；8个城市首次购房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地；此外，北京、上海两城首付3.5成，惠州地区是2.5成。
“主流首付比例”是指，该城市的绝大多数甚至全部银行都执行的首付比例政策。融360|简普科技大数据研究院分析师李万斌解释，“从所监测城市样本来看，41个城市为目前全国房地产市场较为热门的地区，其中仅少部分为非限购城市，而首付比例20%多为非限购城市。”
因城施策基础上，银行差异化房贷政策力度加大，这也和记者从银行业人士获悉的情况相符。数天之前，有消息称，浙商银行调整个人贷款通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地“限购”、“限贷”和监管政策情况，将居民家庭购买首次个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。浙商银行方面人士向记者证实并回应称，“始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策。”
“多地银行对家庭首次购房按揭首付二成，首先其符合2016年央行就通知在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点的政策。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向记者分析，疫情影响下，房地产市场情绪较为低落，市场活跃度较低，银行下调首付按揭比例等可以刺激一部分需求入市，避免因疫情影响房地产市场冷淡的情况出现，但并不能意味着房地产市场的放松。
上述监测数据也显示，执行个人首套住房的商业贷款首付比例30%的政策仍是主流。

首套房贷利率破“6”地区又增一城

无论是样本覆盖全国35城533家银行分支机构，还是41城673家银行分（支）行，融360监测到房贷利率都呈现稳中略微下降趋势，近几个月房贷利率下降幅度在1-2个BP（基点，1bp=0.01%）。
据监测，2020年1月20日--2月19日，全国35城中首套房贷款平均利率为5.50%、环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。全国41城中首套房贷款平均利率则为5.52%，二套房贷款平均利率为5.83%，均环比下降1个BP。
具体在各个城市上，期间，其中19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都在1-5个BP；10个城市首套房贷款利率水平有所上涨，惠州涨幅最大，环比12BP的涨幅也让其成为首套房贷利率破“6”新增城市，也一跃成为全国房贷利率第二高城市。
三个城市再次下调首套房贷款利率水平，广州、深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.80%，和对应期限的5年期LPR水平一致。

图：北上广深首套房贷款平均利率环比；来源：融360|简普科技大数据研究院

此外，重庆、东莞、惠州三个城市变动幅度最大，其中，重庆环比下降5BP，东莞环比上涨5BP，惠州环比上涨12BP；大多数城市的房贷利率水平基本保持平稳小幅波动。与其他省份相比，期间广东省各城市房贷利率波动幅度相对较大，波动幅度在3BP及以上的11个城市中，6个属于广东。

图：非北上广深城市首套房贷款平均利率环比波动幅度；来源：融360|简普科技大数据研究院

数据显示，全国首套房贷款利率最低十城市中，6城首套房房贷利率水平有所下降，珠海环比下降4BP至5.34%、将杭州挤出“最低十城市”榜单，这十大城市依次是上海、厦门、天津、深圳、乌鲁木齐、哈尔滨、广州、珠海、海口、北京。利率最高前十城市名单不变，依次是南宁、惠州、苏州、郑州、无锡、合肥、武汉、南昌、成都、中山。
今年年初以来，各省房市政策的指向重在“人才购房补贴”和“土地供应”方面；今年2月下旬开始，河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。李万斌认为，尽管疫情爆发后，全国20多个省市出台了房地产市场的相关政策，大部分将在一定程度上刺激到刚需，但全国“房住不炒”定位不变。
克而瑞地产研究认为，主流城市跟进首次购房首付二成可能性较低；非限购城市的主体仍然是需求透支、市场承压的三四线城市，新冠肺炎疫情爆发、返乡置业受阻更是进一步加剧这类城市市场下行压力，降低首付比例在短期内势必有利于扩大需求面、刺激购房消费、避免楼市硬着陆。在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，为了支持疫情之后各地的复工复产，地方信贷政策的确存在适度放松空间；向市场传递积极信号，未来不排除其他城市银行继续跟进放松的可能性，但都在合乎现有的“限贷”政策规定体系下，操作执行层面的变化。
近期金融监管层多次表态，房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。在业界看来，2020年以来，全国房贷利率水平呈现平稳略降走势预计将维持。

来源：券商中国（ID：quanshangcn）