这里，是中国城区常住人口前15城市中
● 唯一一个二套按揭资格可以首付三成的城市
● 唯一一个二手房均价四位数的城市（即将五位数了）
● 仅有的二手房不限购的城市之一（另一个重庆）
2020 “国”之长子，“中”于沈阳
今天是2020年1月5日，回顾刚刚过去的2019年，全年沈阳建仓26N，累计建仓35N。2019年初组建沈阳管家公司，全年累计参与代购二手交易150套+，服务信贷300套+。应该说对沈阳以及沈阳建仓投资策略有了更加深刻的体会。
2019年，限购后的沈阳新建商品住宅全年销量创新高。2019年成交1703万平，比2018年同期（1421万平）增加20%；成交均价10546元/㎡，比2018年同期（9630元/㎡）上涨9.5%（未含团购费）。
沈阳的市场热度和之前预计的差不多，于洪丁香湖，沈北正良道义、人杰湖，浑南新南站，铁西张士等热门区域次新已经倒挂非常严重。
冰山指数显示二手全年上涨大约接近10%。实际一线体会，正地铁口的一些热门盘，比如亚泰城尾盘7500到贝壳同户型楼层清水成交9600，涨幅也有接近30%。华润二十四城尾盘8800到贝壳二手同户型清水成交14000出头了，涨幅60%。
2019年，是沈阳房产投资收获的一年，2020年能否继续升温？还有没有上车的机会？二手投资的机会在哪里？希望本文能够给大家带来答案，让大家抓住沈阳结构性补涨的机会，在房产投资、升阶晋级的道路上迈出坚实的一步。
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2018-2019土地拍卖回顾
2018年土拍事件与限购政策
2019年土拍事件
2018年上半年的疯狂，中铁楼面价9600的高潮到限购后的平静。到2019年沈阳土拍再次高潮迭起，后续文章会针对每块土地一一道来。
核心结论
1. 土拍市场，2018先扬后抑，2019全面开花
2. 地王下随处可见面粉贵过面包的投资机会
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2018-2019新房和二手房供销
（2019年10月沈阳楼市成交均价地图）
2018年沈阳二手房比一手房多卖23000套，同比大增31%
2010-2017年，沈阳二手房交易量和一手房同步运行，逐年走高，且占比由35%提升至44%，2018年占比更是跃升至54%，2018年是现房/期房成交比值最大的一年。
2018年1-11月，沈阳二手住宅成交15.9万套，按此估算，沈阳二手住宅2018全年成交在17.3万套左右，比一手住宅（15万套）多成交2.3万套，比2017年同期增加了4.1万套，同比大增31%。
下面这张图，计算出2018沈阳全年总的一手（15万套）、二手房（17.33万套）成交需求高达32.33万套，体现了沈阳真实的总人口年需求。
2018年8月8日沈阳全市一手住宅限购之后，二手房和一手房销量差距明显扩大，8-11月，二手住宅合计成交占全市总成交由限购前的50%，提升至59%，增加9个百分点，体现了限购政策的需求溢出效应，当然也有好地段低总价优势（二手住宅套均面积75平,一手住宅套均面积95平）、沈阳根治“择校热”，学区房紧俏。
随着土地稀缺、楼面地价走高，房价长期稳健上涨，新房供应中期偏紧,未来沈阳二手房市场量价齐升，直至“价格洼地”效应消失。
沈阳年度总需求稳定在30万套以上，外地购房占比5成以上，至少15万套，为沈阳带来大量的人口净流入，每年吸纳了众多省内外精英人才落户沈阳。据政府权威数据：2018年1-10月，沈阳落户人口就已经净增长7万人（迁入-迁出）。
【佛山】2018年佛山二手房全年网签套数为73202套，环比2017年8.8万套下跌16%；二手房总网签面积为830.86万㎡，同样环比下跌，跌幅为17%
【郑州】累计数据统计显示，2018年1~9月，郑州市二手房共成交47160套，而2017年1~9月，郑州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量减少近7000套，降幅约12.8%。
【武汉】2018全年武汉新房达到207926套，二手房成交达到85589套，合计超过29万多套！
核心结论
1.沈阳市整体购房需求在大幅上涨，历史新高
2.核心城区提前进入二手存量交易时代
3.中国新房销量前10的省会城市中，唯一一个二手成交套数大于一手套数的省会级城市
4. 城市房屋套数总需求全国省会城市第一
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重要事件回顾及未来沈阳机会与挑战
2018年央企大举进场，2019年央企大型民企跑步进场。（中铁、保利、中海、苏宁、美的、万达、恒大、美的、华为、腾讯、阿里等，相关新闻可自行查阅）
预计2020年央企各类民企全面开花。据省商务厅相关人士了解，排队入场还没有上报的各类企业络绎不绝，2020的沈阳非常值得期待。
而从2019年国家统计局和沈阳市统计局以及房地局公开的数据，也可以看到相当不错的表现。
1.网上零售额大增，老百姓消费能力表现强劲
上半年沈阳市市网上商品零售额增长56.5%,大于全国平均水平（全国网上零售额同比增长17.8%）
1-6月，全市共有43家限额以上批零住餐单位通过公共网络实现零售额69.5亿元，同比增长56.5%，增速比上年同期提高20.3个百分点，拉动我市限额以上零售额增长2.2个百分点。
其中，占比达98.8%的沈阳京东世纪贸易有限公司和苏宁易购（沈阳）电子商务有限公司两家企业通过公共网络实现零售额为68.7亿元，增长59.2%，是全市网上零售额快速增长的主要因素。网购对本地居民的生活消费和实体销售带来了巨大影响，已经成为人们日常生活的一个重要部分。
2. 1-11月，沈阳市房地产开发投资完成1162.6亿元，同比增长19.1%,大于全国平均水平。（全国同比增长10.2%）
其中，住宅投资945.8亿元，增长24.3%；商业营业用房投资110.3亿元，增长11.5%；办公楼投资11.6亿元，增长56.1%。
3.新房限购后的2019全年销量不降反增，库存进一步减少，销量增速大于全国平均水平
1-11月，沈阳市商品房销售面积1346.2万平方米，同比增长7.3%，其中住宅销售面积1263.8万平方米，增长13.5%。（全国住宅销售面积增长5.4%，）按县区看，浑南区商品房销售面积368.6万平方米，增长11.8%，占沈阳市的27.4%，销量排名居沈阳市第一；沈北新区销售170.1万平方米，增长59.2%，占沈阳市的12.6%，排名第二；于洪区销售169.8万平方米，下降11.0%，占沈阳市的12.6%，排名第三；铁西区和苏家屯区销售面积均超过100万平方米。
4.全年预计10万+新增落户
根据沈阳市公安局月报统计数据显示，截至2019年11月末，沈阳市户籍人口为755.7万人，同比增长1.41%。其中，城镇人口539.5万人，乡村人口216.1万人。
5. 沈阳市金融机构存贷款在省会城市居中上游
沈阳统计局数据显示，年初以来，沈阳市金融机构本外币存款余额小幅波动，贷款余额稳步增加，在全国27个省会城市中居中上游。
6. 1-11月沈阳民间固定资产投资持续良好发展态势，远大于全国平均水平
沈阳统计局数据显示，1-11月，沈阳市民间固定资产投资同比增长16.0%，比前3季度提高2.7个百分点，比1-10月回落0.3个百分点，增幅高于沈阳市投资4.1个百分点，占沈阳市投资的比重比去年同期提高2.2个百分点。（2019年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）533718 亿元，同比增长5.2%，增速与1-10月份持平。从环比速度看，11月份固定资产投资（不含农户）增长0.42%。其中，民间固定资产投资303786亿元，同比增长4.5%）
沈阳统计局数据显示，沈阳市民间投资主要集中于制造业和房地产业，1-11月，两个行业民间投资占沈阳市民间投资的87.3%。其中，制造业民间投资增长8.9%，占全部制造业投资的66.2%；房地产业民间投资增长15.9%，占全部房地产业投资的74.6%。此外，现代服务业中部分行业民间投资增长势头迅猛，租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业、文化、体育和娱乐业、金融业民间投资分别增长4.4倍、3.5倍、2.7倍、2.4倍。
截至2019年9月末，沈阳市金融机构本外币存款余额18098.5亿元，比年初增长2.0%，在省会城市中分别排名第10位和第23位；沈阳市金融机构本外币贷款余额16365.3亿元，比年初增长9.5%，在省会城市中分别排名第12位和第13位。
核心结论
1.各项数据明显优于全国平均水平
2. 人口持续净流入
3. 社会增量资金加速流入沈阳
4. 核心区域低价新房库存告急
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年前各板块二手房选筹建仓思路
五类可以思考的选筹方向
1.次新找找连续两年巨量成交后缩量的新盘区域，新盘库存极度紧缺，二手进入快速上涨临界点，依然还有机会。
（南北于洪，和平长白南，浑南新会展，北皇姑，东沈河，沈北环蒲新区）
2.降低品质标准，接受非品牌次新
（沈北的正良、道义；于洪的三台子、荷兰村；浑南奥体、建大）
3.降低房龄标准，接受楼梯和学区
（大东，和平，沈河，皇姑，铁西核心区）
4.全面降低标准，追求租售比，接受大面积低单价老破，地段超好的一室一厅或者开间。
5.鬼牌，接受房本显示住宅的公寓或写字楼
核心结论
1.锁定核心区域，保证买入单价贴近土地成本，抓住板块补涨的机会
2.核心区域和品牌楼盘二选一，务必足够好的金融属性，杠杆率非常重要
3.可以适当降低选筹标准，牺牲品质换取成本和杠杆优势
4.可以通过控制总价和提高租售比换取流动性
5.时间和价格必须有所取舍，追求单套大笋和多套小笋之间学会取舍
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北京沈阳两地信贷政策介绍
【沈阳】
1. 信贷有所收紧，双外难度在加大，但我们的会员目前做的都比较顺利
2. 二套按揭资格依然可以首付三成，依然可以GPGD
3. 资质不错依然可以BF
4. 评估价有沟通的空间，但不能突破近期案例的上限。
5. 抵押贷已经畅通，6.86二十年等额本息，接受新注册公司和新房本。
【北京】
1. 抵押贷年前基本收紧，我们基本还算畅通。招行提前布局抢占市场4.85%的爆款二十年等额本息在大量批贷。
2. 提前准备一份抵押贷可用的个人账户对私流水非常必要，为迎接年后的优质产品做好准备。
3. 信用贷非白名单用户也可以有100-200万信用额度，因此需要慎重考虑法人和股东对于信用贷的影响。
4.新增加了一款2.7%分期手续费的信用贷爆款产品，单人最高额度可以80万，夫妻160万，并且可以调平信用卡额度。