楼市“松绑”又现一日游！广州放开公寓限售，踩到了哪颗雷？

◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 齐以和

疫情之下，经济承压，楼市政策走到了一个微妙的胶着点。 前几天，驻马店就被黄牌警告，主管房产的河南省副省长紧急约谈。 昨天，广州又出台了放宽公寓限售的“重磅”政策，人们惊呼“一线城市松绑”，结果这个新政没活过24小时。

此起彼落的调控政策，成了中国楼市的新奇观，让房地产红线逐渐浮现。 广州楼市政策一日游，踩到了哪颗雷？

昨天一天，就有3个城市传出楼市新政：
温州人才购房最低可享5折、广州放宽公寓限购、常州放宽首套房公积金贷款…… 前几天，镇江亦调整了二套公积金贷款首付比例。 为什么偏偏是广州，一冒头就被摁住？ 说起来，广州放开公寓的限售，其实利好没有多大，但有更强烈的风向标意义。 因为，这是疫情之下首个松动楼市政策的一线城市。 今天，网站文件被撤下后，官方回应称：相关细节会有所调整。
广州的这份文件，全名很长： 《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。 其中有10个大点，48个小点。 “促进房地产市场平稳健康发展”，只是48个小点中的一个。 主要内容是：

优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元； 商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。
优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

商服类项目，也被称为“商办项目”，包括写字楼、商铺、公寓等。 这意味着在广州，公寓可以做小户型了，个人可以买卖了。

实际上，广州对公寓的这次政策调整，力度说不上很大。只是回归了2017年3月前的常态。
2017年，广州“330新政”出台，就限制了公寓一类项目的销售，未经批准不能改为居住用途，只能卖给法人单位，且最小分割单元不得低于300平方米。 这也导致开发商无法再把公寓分割成30-60㎡的小户型，成为个人投资品。 2018年底，广州开始放松对公寓这类商服类物业的限制，在2017年3月30日前购买的，可销售给个人，个人购买后限售两年。
广州这次新政，也正是在2018年政策的基础上，将不限售的公寓类商服项目范围扩大，不限定分割单位，不限定销售对象，相当于全面解禁。 总体看，广州这一新政有利于解决商改住目前存量过多的问题，满足部分个人的投资和居住需求。 不过，对于市场影响不大。 简单地说，只是让公寓回归正常状态，这一政策也未必能带来多大的实质利好。 相比之下，另一条政策可能会让开发商更加“喜大普奔”： 优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。 动辄几十亿的资金，趴在监管账户上不能动，对开发商现金流影响非常大，简直是致命的。 所以，房企和行业早就想推动改革了，但是平时，根本推不动。 疫情之下，能突破这一壁垒，其实是一个难得的进步，打破了平时森严的部门利益。 相对来说，公寓政策的“松绑”就有点鸡肋的味道了。 在楼市上，公寓是退而求其次的资产，性价比相对较低。 由于 持有成本太高、增值潜力差、流动性差， 公寓的投资价值也一直被唱衰。 就像这次疫情下，大部分人持续一个月都“宅”在家里，公寓这类通风性差的小户型，就更加暴露出其本身的弊端。 再加上这些年，公寓政策朝令夕改，波动非常大。 相对于住宅，公寓能加的杠杆也有限，投资属性也不强。 因此，这次新政利好很有限，也仅限于广州一些优质地段、出租价值高的公寓。

那么问题来了。 既然广州放松公寓限购影响不大，那么为何要撤回？ 原因其实很简单， 信号意义。 广州毕竟是一线城市，开了这个楼市松绑的头，意味着会有更多城市跟进。 在楼上松绑的边缘试探，让楼市这个夜壶出马，为稳增长做出更大贡献。 尤其是北京和上海，都有类似的情况，要不要跟进放开？引起的动静就大了。事实上，广州政策一出，关于京沪的讨论就热起来了。

再加上疫情爆发之前，广州就已经以人才购房方式，先后放松了花都区、南沙区、黄埔区的购房限制。 这次取消商办物业销售限制，算是“更上一层楼”。 这一撤回动作，也充分说明房住不炒、三稳的红线仍然碰不得。 枪打出头鸟，教训已经不少了。 就像驻马店。2月21日，驻马店市也曾发布促进房地产政策文件，提及首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%，“放松调控”的意味很明显。 七天后（2月18日），驻马店市政府相关负责人员被省住建厅约谈，主题就是“坚持房住不炒，落实主体责任”。

相比之下，从供给端入手“救市”，会比在需求端直接刺激，更安全，哪怕效果微弱。 这一系列信号，其实也是在试探各地政府因城施策的艺术。

只是广州新政这么一撤回，公寓又重新回到灰色地带了。 要说给公寓松绑，其实南京的经验值得借鉴。

疫情下，很多人没留意到，南京一个月前（2月5日）就已经悄悄给公寓松绑，并且实现了一石二鸟—— 既满足一定的市场需求、提高去化率，又让开发商捞不到太多便宜。 南京是怎么做的？ 首先，规定商办项目可分割销售部分，可分割销售的最小单元建筑面积不得小于300㎡；同时，也允许商办项目 30% 的建筑面积来做酒店式公寓。 前提是，开发商要自持 50% 的建筑面积，余下的 20% 仍然要遵循最小分割原则（不小于300㎡ ）。 这相当于南京借助“酒店式公寓”这一形式，解禁了一定量的商办项目。 如此一来，既没有触及房住不炒的红线，有没有产生过激的调控政策。一个月过去了，也没有引起多大争议。 其实，商办物业本不是普通住宅，严格限制的必要性并不大，这种限制反而压制了“可居住房屋”的增长，反而不利于平抑房价。 广州之所以出台这个政策，显然跟稳增长的巨大压力有关。疫情正在向全球扩散，外需将受到严重影响。中国这一轮稳增长，得靠内需推动了。 但往往“第一个吃螃蟹”的城市，舆论压力就更大，何况是广州这种头部城市。 坚持了好几年的“房住不炒”，并不会因为这次疫情，就功亏一篑。 不到万不得已，那些直接刺激楼市的政策也不会出台，这是朝野共识，政治要求。 实际上，中国绝大多数城市的公寓项目，都不值得投资，深坑不少。 一般情况下，投资买房不建议碰公寓。 一定要擦亮眼睛。
原创不易，感谢有你！ 一起转发出去，让更多人看到。

右下点在看，右上点【···】分享，就是最好的支持

【讲座主题】： 压力还在加大，疫情之后如何渡过经济难关？ 讲座分为三个部分展开，第一：复工的乐观和艰难；第二：很多人关心的消费回补，是不是只能靠刺激房地产；最后：讨论宏观政策，我们应该关注什么逆周期调节动作。 识别海报二维码添加智谷小雅，立马获取讲座链接。