北京栩锐律所：烂尾楼开发商的权利与责任的承接

【案情介绍】楼盘烂尾房贷依旧

韩先生2008年在重庆市秀山买了一套期房作为儿子的婚房，双方签订的《商品房买卖合同》约定2009年年底交房，逾期交房时，出卖方每日承担房款万分之一的违约金，韩先生随后支付了首付款并顺利的办理了银行贷款。就在韩先生一家一边还着月供一边准备着儿子的婚礼的时候，却从朋友那听闻噩耗，开发商资金链断裂，楼盘已经停工了！韩先生听说之后心急火燎的赶到施工现场，果然是一副人去楼空的景象，当时心里就哇凉哇凉的。为了儿子的这套婚房，可以说是花光了韩先生半生的积蓄，现在每月还在还着银行的贷款，开发商这一跑，房子没拿到，白落了一身债。

楼盘变成烂尾楼已成事实，韩先生只得与其他业主一道，一边还着银行贷款一边维权，这一忙活就是5年过去了，孙子都两岁半了的韩先生，还是没有能住进儿子的婚房。不过多年的维权终于是有了些收获，2013年，在当地政府的多方协调之下，新的开发商承接了这一项目，并承接了前开发商在本工程中的权利与义务。楼盘复工后，断断续续的施工直到2016年，韩先生才拿到了本该在2009年底拿到的房子，为了维护自己的合法权益，韩先生向法院提起诉讼，要求开发商赔偿逾期交房违约金。

【法院判决】责任承接逾期赔偿

法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表达，且内容不违反法律法规，属于有效合同，对双方都有约束力，双方应按约定履行自己的义务。本案中，开发商未能按时交付房屋，已经构成了违约行为。虽然从客观上看，涉案楼盘在本案被告接手时已经逾期，但因其承接了前开发公司的权利与义务，所以应该按照合同约定赔偿韩先生违约金。

因此法院判决房地产开发公司赔偿韩先生逾期交房违约金。

【法律法规】变更当事人违约责任

《中华人民共和国合同法》

第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

合同法明确规定了合同的效力，违反合同要承担的违约责任。同时，对于合同当事人的变更，需要经过转让当事人的同意，才能将其权利与义务转让。

【律师分析】合同权利义务承接违约金赔偿

本案中有一个重要的问题，原房地产开发公司逾期交房造成的违约行为，现开发商是否有支付违约金的责任？

这个就涉及到合同权利义务的转让和继承。《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”开发商在承接这个楼盘项目时，并不是单独的只承接建设开发的权利，也同时承接了《商品房买卖合同》中约定的全部权利与义务。这其中就包括了向购房者交付房屋，也包括赔偿购房者逾期交房损失，所以法院依据《商品房买卖合同》中的约定判决开发商按已付房款万分之一每日支付违约金。