解读高端房产与豪宅项目开发运作

看点与思考：

什么样是高端楼盘？什么是豪宅？如何打造豪宅？

豪宅，一般有别墅类豪宅和公寓类豪宅两种。并不是所有别墅都是豪宅，并不是所有大面积套型公寓就是豪宅。

豪宅的客户对象主要是富人富豪们。一些“土豪”在经过“EMBA”、“总裁班”等熏陶和洗礼后成为豪宅的追随者。

作为豪宅，必须要制造出一种特别的稀缺性、文化性和尊贵性。

做豪宅，要在产品内外部空间构造、环境塑造及内容构筑上均体现出独特性、舒适性和豪华性。

豪宅应具备三个基本特征：私密性佳，环境优越，价格超高。有些楼盘喊出豪宅的口号但并不是真正意义的豪宅。

美国纽约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎的十六区、日本的东京湾及香港的浅水湾，都是世界著名豪宅聚集地。

不少城市有别墅豪宅案例，公寓豪宅多在大都市，如北京钓鱼台7号院、贡院6号，上海汤臣一品、滨江凯旋门。

高端楼盘，具有较高的品质，其价格也高于普通楼盘而又低于豪宅楼盘。

已经在很多地方进行复制和连锁开发的“星河湾”，绿城的部分“玉兰花园”，就是高端楼盘代表。

国内真正的高端楼盘也多是集中在一线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州等。

高端楼盘操作上，要以“大道至简”的手法，唯精唯美，不求多而杂，只求精而华，就像烹饪。

大闸蟹是好东西，只有清蒸，才体现纯洁，才是高档菜肴，而对于梭子蟹，就是要入俗了，要做红烧梭子蟹。

好马配好鞍。好的产品，也要有好的营销方式。好的营销方式就是“体验营销”。

互联网时代人们获取信息十分便利，不会再有时间去抱着你那厚厚一本哪怕是十分精美的“楼书”去读个半天的。

售楼处必须承载“丰富内涵”，客户只要身临其境地察看和感觉，就都明白了。

丰富多彩的现场容易让人“冲动”，从而“忍不住”掏钱。这是为什么多数温州开发商重视这种做法的道理。

体验营销分为硬件和软件。在硬件上主要是做好楼盘的配套先行、样板景观先行、道具先行。

在软件上要物业服务先行、销售礼仪先行。另外，高端楼盘会通过跨界的圈层活动网罗社会名流，提高楼盘知名度。

做高端楼盘，应把品牌塑造、品质追求和价值最大化三者作为目标任务。