接上篇，拿地此略
近3年权益拿地金额大幅增加
近几年权益拿地金额/销售金额、权益拿地面积/销售面积均成上升趋势
分城市能级权益拿地建面占比
公司从2015年开始，拿地金额和拿地面积显著增加，2015-2017年权益拿地金额、权益拿地面积年均复合增速为67%、32%。2018年1-9月，公司共计拿地权益建筑面积为2009万平米，权益金额为1251亿元。从区域分布来看，公司拿地倾向于上海与北方区域，2018年1-9月南方、上海、北方、中西部区域拿地面积占比分别为9%、30%、35%、26%；从城市能级来看，公司的权益拿地面积主要分布在新一二线城市，而三四线及其他城市占比不足三成。在新一二线城市中，2015年开始二线城市的占比逐渐加大，2017年由于市场环境的原因新一线城市的占比显著下降，2018年1-9月有所恢复，预计公司未来仍坚持深耕四大核心区域，并以新一二线城市扩张为主。
常用社交平台，分析了白云山，终于解决王老吉问题的它将会怎么走。体检龙头美年健康，康美药业，复星医药等等医药类公司。一、三、五公司，二、四、六读书，七行业策略。李康研报，提问交流。
2018.1-9月楼面地价/销售均价显著下降
2018年1-9月销售均价上涨至14870元/平米，楼面价下降至6226元/平米
公司拿地成本稳定可控，2018年1-9月份楼面地价显著下降，楼面地价占比销售均价降幅明显。2018年1-9月新增土地楼面地价为6226元/平米，较2017年下降21.3%；楼面地价占比销售均价为42%，较2017年下降12个百分点；2017年楼面地价占比销售均价54%，同比仅上升了1个百分点，在17年一二线城市房价涨幅远低于地价涨幅的背景下，表明了公司具有较强的成本控制能力。
2016年开始合作开发项目建面超5成
2018年上半年合作拿地总建筑面积1861万方，权益建筑面积1039万方，同比增速分别为84.4%、63.1%。在2014年行业转折点时期，万科开始引入美国铁狮门的小股操盘模式，并确定了合作开发模式将是未来主要的项目操作模式。小股操盘模式使得拥有强大品牌能力的万科在与优质的土地方合作时，往往更受欢迎，并能够以少量的资金扩大管理规模，获取自身品牌和管理带来的较高分成比例，使得净利润率和权益乘数双提升，最终ROE水平提升。2014-2017年期间公司ROE提高了3.63个百分点，2017年为22.80%，显著高于行业平均13.4个百分点的水平。
梅林关旧改项目住宅面积占比51%
2018年9月28日深圳高速发展股份有限公司发布公告，引入万科作为战略投资者入股联合置地，增资价格确定为29亿元，增资完成后，万科将获取联合置地30%的股权。联合置地的主要业务为梅林关城市更新项目的开发，并拥有该项目的土地使用权。梅林关城市更新项目地块占地面积约9.6万平方米，计容建面约48.64万平方米，是2015年纳入深圳市城市更新第一批计划的项目。公司此次获取此项目的平均楼面价约为1.99万元/平米，远低于周边地价。未来将打造成综合体，其中住宅（含保障房）、商业、办公、商务公寓及公共配套的面积占比分别为51%、7%、16%、23%、3%，2018年已进入全面施工建设阶段，预计2019年即可达到部分销售目标，计划将于2020年竣工。此外梅林关项目为深高速自有物业的改造，业主比较单一，拆迁阻碍较小，预计整体开发周期较短，万科入股后获取收益的确定性较强。
2018年10月10日，华夏幸福公告万科拟收购华夏幸福旗下5家公司的大部分股权，其中涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权，股权交易对价约为32.34亿元。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，占地面积33.93万方，权益地面积25.98万方，假设容积率为2.0，则权益建筑面积为51.96万方，平均楼面价约为6530元/平米。目前大厂的在售新房均价为11000-17500元/平米；霸州的孔雀城项目售价约为9900元/平，荣盛的温泉城项目约11000元/平米；廊坊多个在售新房项目为16000元/平米左右，而涿州数个具代表性的在售新房项目均价约为13000-15000元/平米，平均楼面价占比销售均价约为37%-66%。
2017年已售未结面积同比增加30.0%
2017年已售未结金额同比增加48.9%
截至2018年上半年末，公司总土地储备1.43亿方，其中在建项目总建筑面积约8188万平米（权益5098万平米），规划中项目总建筑面积约6082万平米（权益3767万平米）。除此之外，公司还有一些旧城改造项目，权益建筑面积约282.4万平米。按今年前三季度销售均价14870元/平米来估算，对应货值约为2.13万亿元。公司已售未结共计3693万平米，对应合同销售金额约5201亿元，较上年末分别增长24.7%和25.5%。
2018年上半年竣工面积占计划竣工面积35%
2018年上半年新开工面积占计划开工面积66%
2018年上半年集团拟开发产品、在建开发产品、已完工开发产品分别为1684、4108、581亿元，占比分别为26.2%、64.0%、9.1%，分布较为合理；从新开工、竣工进程来看，公司近三年新开工面积显著增加，竣工面积增长稳定，复合增速分别为31.0%、15.4%；2018年上半年新开工面积占计划开工面积66%，竣工面积占计划竣工面积35%，同比均增加8.9个百分点，预计2018年全年新开工面积略超计划，竣工面积将与年初计划基本持平。
管理机制
2005年万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将设计、工程、销售等专业管理职能逐步转移到区域中心，集团总部负责战略、品牌、研发等职能，以打造更为高效的组织平台。三级管控意义在于集权和分权相结合，以企业文化融合、制度流程约束、业绩激励为管控模式，大大降低了企业的风险，在保证纪律性的同时又充分调动了一线员工的积极性。2018年年9月，万科对内宣布调整总部组织架构，撤销万科总部全部部门设置，另成立三大中心：事业发展中心、管理中心、支持中心。三大中心的成立旨在精简组织架构，管理趋于扁平化。
项目跟投机制由万科2014年3月推出，经过3次修订后，2018年1月最新修订版要求项目所在业务单元核心管理人员、城市公司管理层、项目管理人员为项目必须跟投人员，除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿跟投；跟投比例方面，跟投人员合计投入资金不超过项目资金峰值的10%、跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不超过10%；收益分配方面，当项目IRR<10%，项目收益优先分配给万科，超过10%时再向跟投人员分配；IRR为10%-25%时，按出资比例分配项目收益；IRR>25%时，25%以内按出资比例分配，超过25%外按跟投人员全部出资比例的1.2倍分享。
2010年，万科引入基于经济利润（EP）的经济利润奖金制度，之后公司ROE提升明显。具体奖励方法：每一年度经济利润奖金以公司当年实现的经济利润（EP）作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正负双向调节机制，按照10%的固定比例提取或返还；奖励对象为公司支取薪酬的董事会、监事会成员，公司高级管理人员，中层管理人员以及由总裁提名的业务骨干和突出贡献人员。2018年1月，经济利润奖金方案进行了第5次修订，一是简化了经济利润的计算方法，以A股全部上市公司加权平均的全面摊薄净资产收益率作为股权资本机会成本；二是取消了"集体奖金"和"年功积分"安排。2010-2016年度，公司共提取经济利润奖金51.88亿元，占2010-2016年累计归母净利润5.2%；2017年度经济利润奖金总额为15.1亿元，占归母净利润5.4%。
2014年5月，公司启动事业合伙人持股计划，1320位员工成为公司首批事业合伙人。首批事业合伙人将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（"盈安合伙"）的普通合伙人进行投资管理，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科A股股票，截至2015年1月27日，集合计划共占公司总股本的4.48%。随后，事业合伙人持股机制不断深化，2017年已初步形成事业合伙人纲领，并在总部、各事业部/区域、一线公司推进事业合伙人建设大纲落地。下篇分析公司财务及估值状况。
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