干货分享|房地产必备前期测算表
房地产投资测算的逻辑，就是计算回报，给老板做参考。不同的公司考量的因素不同，但不外乎净利率、毛利率、IRR、回收期等。
今天就跟大家分享房地产行业最基本的工作表之一，房地产前期测算表。
1规划经济技术指标表
最基础的数据就是容积率与建筑密度（关注限高），比如，某地块容积率1.0，建筑密度20%，那做满覆盖的标准建筑就是地上5层的洋房。
为什么必须关注限高？假设这个地块限高15米，那做满容积率就只能5层洋房了。如果限高10米，那是要损容的，直接少了40%左右的货值。所以收购二手土地时一定要关注！
2 成本费用参数取值表
土地成本主要包括地价款、契税、拆迁费及红线外市政等。土地成本还是原地主拿地的土地成本+加标的可能增加的拆迁费用和市政费用。至于土地溢价，在项目测算最终净利润基础上直接扣减就是实际的股东净利润。
3 开发投资计划表
开发成本主要包括前期费用、市政管网、建安工程、园林绿化等。前期费用没有固定的标准，其内容包含前期策划费用、设计费、行政费、监理费、方案评审、图纸审查、他项如白蚁防治等杂项费用。
4 销售收入（回款）计划表
注:滞销部分比例假设为在最后一个销售年度以成本价处理(成本价销售)需手动在最后一个销售年度加入这部分销售额。
5 销售成本分摊表
成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积。
土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同，分期成本按可售面积分摊，分区成本按业态建筑面积分摊。基础设施依成本动因按占地面积或建筑面积分摊，公共配套成本分摊要区分自建的和与业主共有的。
6 资金使用和筹措计划表
资金筹措表是项目经营的生死指标，也就是每年的累积净现金流一定不能为负数。具体的测算按照支出和流入填算，支出主要通过现金流量表中的开发资金流出链接至此+融资利息及还款支出。
总体原则就是根据正常开发现金流及销售回款情况匹配融资资金来确定最终的资金筹措需要。
7 自有资金利润计算表
流动资金管理办法为测算企业流动资金需求量。因此自有资金应为自有流动资金。
自有流动资金=所有者权益-固定资产净值-无形资产+长期借款
自有资金指的是自有流动资金，即所有者权益扣除固定资产等其它资金占用后的，用于营运周转的自有流动资金。
8 全投资现金流量表
全投资现金流量表是站在项目全部投资的角度，或者说不分投资资金来源是在设定项目全部投资均为自有资金条件下的项目现金流量系统的表格式反应。
9 盈亏平衡计算表
盈亏平衡，即利润为零。盈亏平衡点的销售量等于固定成本除以单位边际贡献。盈亏平衡点销售额等于固定成本除以边际贡献率。
10 汇总经济指标表
三个敏感因素：总投资、销售价格、土地价格。
注意，敏感性分析为试算，在试算并记录完成后务必将比例重新设为100%。
上地产王者APP 免费获取《房地产前期测算表》，更多房地产学习资料尽在地产王者APP
+
