房企入局长租公寓优势明显，压力也不容小视

自从国家对租赁行业持续发力，国家级、各城市级的政策不断出台。国企正式进入这个领域，房地产行业的开发商企业也顺势而为，积极推动自身租赁版图的建立。但目前长租公寓行业依然存在一些问题，房企入局有哪些优势?

各地政策持续放大招

三城再出利好房屋租赁行业的政策。

上海市关键词：租赁用地。上海市土地交易市场发布挂牌出让涉及徐汇区、长宁区和浦东新区共计4幅租赁用地的出让。这4幅地块区位极佳，全部位于中环线以内，包括古北、南浦大桥、龙阳路和上海南站板块。总建筑面积近20万平方米，市值接近200亿。早在“十三五”期间，上海就首推了两块用于“租赁住房”的用地，来相应国家政策。

杭州关键词：企业自持商品房。杭州市发布租房新规《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》，该新规要求企业按一定比例自持商品房。企业自持商品房作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企业持有年限与土地出让年限一致。企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超过10年。企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的，由住保房管部门予以认定并责令整改，可作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

广东关键词：共有产权房。广东省住房和城乡建设厅和广东省发展和改革委员会，在该省住建厅网站印发《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》。《规划》明确，将推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房、棚户区改造住房、货币化安置等方面的住房保障体系。探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。

共有产权住房，是由政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价参照(或略低于)同期、同地段、同品质普通商品住房价格，限定使用和处分权利，实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。

房企顺势而为

随着这些政策的推出，房地产开发企业也顺势而为进军长租公寓，最近一段时间几乎每周都有房企入局长租公寓的新闻，万科是最早进入市场的房企之一，于2016年5月正式推出了长租公寓业务。2017年，万科加快了在北上广深布局长租公寓的步伐。万科计划通过收购、趸租、建设等方式，使得长租公寓品牌“泊寓”的数量达到10万间。

2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。

2017年6月，佳兆业也宣布进军长租公寓，布局全国所有一线及主要二线城市，预计三年内打造长租公寓10万间;另外，中骏置业透过美国睿星资本，加速在长租公寓领域的拓展速度。未来三年推出5万间长租公寓。

招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商也开始介入长租公寓市场，纷纷下海，抢先构筑起自己的房屋租赁服务市场。未来，将有更多的房企打算入场。

现状压力

目前长租公寓数量在全国租赁市场的占比约为2%-3%，而发达国家这一占比约为20%-30%，国内长租公寓还有巨大发展空间，尽管市场潜力巨大，但站在风口上的长租公寓在发展过程中也存在许多问题。

差异化小。有数据显示，我国一线城市集中了多达335家公寓品牌，如此多的长租公寓品牌聚集城市势必要带来竞争压力，所以抢占市场、加快扩张速度成为关键，但差异化就成为了被忽略的问题。集中式长租公寓的健身房、书吧、咖啡吧、公共厨房、会议室等已经成为标配，同类型公寓间没有明显的差异性。甚至在装修风格上都颇为类似，在宣传策略上都倾向于“家”的概念。

物业资源少。长租公寓在拓展版图上的限制还有物业资源。一线城市物业资源短缺且一直以卖方市场为主，可用的、可改造的物业资源极为有限，物业转租的乱象也层出不穷。

资金压力大。除了物业问题，长租公寓的资金回报周期较长、前期投入大，回报周期基本在5~8年，因此长租公寓在扩张中需要充足的资金支持。

房企优势

通过各城市的政策输出，我们可以看到有越来越多的土地性质被定为租赁用地，房地产企业接触一手物业资源的机会大大增加;另外房地产企业的存量资源也是其物业基础。因此，房地产企业在物业上有一定优势。

我国一直以来都以卖方市场为主，房地产企业累积的经济实力，也是其进军长租公寓的优势之一。

通过上文分析来看，房企入局长租公寓可以在物业和资金上占有优势地位，但也不得不面对经验老道的其他对手，毕竟房企的长租公寓品牌尚数“新手”，在运营把控、客源获取、产片输出上还有待“学习”。

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