局势分析-财上海

我不知道这个帖子会不会被封？如果要封，新浪说一下，我自己删除。我只谈学术观点。

      最近，楼市限购大扩容，已经波及到了一些并非火爆的省会城市了，例如长期蔫不拉叽的长沙楼市。这是有深刻经济原因的。

     一、全国楼市整体情况

     放眼全国，楼市彻底两极分化，冰火两重天。一方面，热点城市，楼市烫的吓人，京沪价格直逼巴黎伦敦，环京县城超过省会城市。另一方面，小地方的新房售楼处，门可罗雀，惨不忍睹；二手房更加可怕。大批家庭，因为子女去了京沪广深和省会城市，肆无忌惮的抛售小地方的房子，凑大城市的首付。

     二、小地方经济状况

     小地方的楼市出现旧杀新，房价长期萎靡，新房销售困难重重，拖累小地方的经济，发展越来越困难。

     一是财政收入萎缩。众所周知，地方财政收入（包括预算外），楼市收入是半壁江山。新房萎靡，直接导致卖地难。全国一线开发商纷纷从小地方撤退了。困难之急，刻不容缓。

     二是GDP增幅问题。新房建设是纳入GDP的。如果小地方抛售二手房凑首付的套路，堵死了本地新房的路，那么GDP就困难了。GDP的背后就是附近农民就业问题。

    三是银行坏账率，面临巨大压力。小地方新房建设的资金多数是银行贷款。如果新房销售慢，第一个倒霉的就是银行，小开发商等把房子建起来后，资金方面已经是光棍一条了，你说咋办，就咋办了。房子一堆，要钱没有。

   四是民间借贷，暗流涌动。小地方的开发商，资金实力不够，民间借贷是重要融资渠道。一切都是靠卖了房子才能还债。否则，高利贷大不了逼死他。民间借贷的资金来源，往往是什么乱七八糟的p2p之类的，层层传导，波及面极大，绝不是一县一地的事情。

     五是全国房价存在严重的高低差，大城市从小地方，无穷无尽的抽取资金，人才，消费。小地方经济，难上加难。

     三、去库存是重中之重，当务之急

     小地方去库存，困难重重。全国楼市按照商品档次，可分为上中下三档。购房者也是明白人，有好货，肯定不愿意买差货。儿子在省城结婚了，你让我买县城房子？要想去库存，必须把好货先捂起来，先卖差货。看到这里，你是不是觉得很熟悉的手法？你去京沪售楼处，看到的永远是鸡头鸡脚的房子，好房子都被藏起来了不卖，先卖滞销货。

     同理，京沪广深被限购了；省会城市和热点城市，也限购了。这不是说郑州长沙石家庄的房子太火爆，而是小地方的房子实在卖不动。只好出此下策，把好货，中货，先藏起来了，一点一点卖。全力以赴，支持滞销货先卖。你买不买？不买，你的纸币会如何？呵呵。省略一万字。

      四、小地方楼市，也会涨一点

      催涨拉市，早就是轻车熟路了。小地方楼市不涨，卖不动；涨多了，违反本意，略微意思一下，让你动起来，就是恰到好处。

       五、限购前景展望

       小地方库存去的差不多了，就会放开省会城市和热点城市。前段时间，这些城市受苦了，损失了很多财政收入，补偿一下。

       京沪广深，重点是京沪。广深迟早是会放开的。但京沪是钻石，不怕卖不掉，就怕卖的太快了。限购会长期存在，且不会放松。

       六、总结

       县城去库存，必须成功！否则，大城市限购，只会越来越严格。