三四线城市房地产增速的背后因素

人口因素。在一线城市常住人口增速放缓、流动人口数量回落的同时，一线城市周边的三四线城市和各省会城市则基本保持着稳定的人口净流入。大城市生活成本攀升导致人口从一二线城市逐渐流出，2016年北京人口净流入约2.4万人，延续2011年以来的下降趋势，户籍人口增长约17.7万人，说明高端人才对低端人才存在明显的挤出。上海2015年出现人口净流出，2016年净流入仅约4.4万人。与农民工进城带来的消费需求增加不同，相对素质较高的人口回流会给三四线城市的消费偏好和消费需求带来一轮升级。推动了今年三四线城市的商品房销售增速和一二线房地产企业加速在三四线城市拿地的情况。

在中国，随着房价结构性分化加剧，人口从一二线向三四线城市回流的迹象愈发显著，另外二胎政策在三四线城市的落实情况明显好于一二线城市。目前多数三四线城市收入水平逐渐提升，说明三四线城市居民具备较强的消费潜力，今年三四线城市房市持续火爆，购房需求日趋旺盛。过去三四线城市停滞不前的最大原因有两点，一是库存高、二是人口外流。目前两个因素都有了变化，今年以来三四线城市库存下降及城镇化减速，一二线城市的生存压力逼迫中低端人才回乡创业和就业。以上库存和人口的问题解决，对三四线城市将带来一个趋势大周期。对于受一线城市辐射的三四线卫星城，地产需求向好主因在于一二线前期涨幅的滞后传导，以及限购政策对周边城市的分流作用；对于部分区域的核心城市，地产需求向好主因在于人口流动格局的改变，以及二孩政策的影响，这些原因将对三四线城市购房需求产生持续的贡献。三四线城市地产销售符合地产去库存“1亿人落户”的国家战略。去年10月公布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，更加明确了通过城镇化农业转移人口市民化的方式来将资金引入三四线城市，帮助三四线城市去库存。根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，到2020年，我国常住人口城镇化率应达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。因此三四线城市地产的景气是符合国家战略的。

较高的收入水平和改善生活品质、教育需求的驱动下大量的农民父母子女迁移至三四线城市，也支撑了三四线城市的购房需求。随着一二线城市房价继续上涨而城市可支配收入差距变动缓慢，三四线居民的相对购房能力会继续增强。

政策因素。很多房地产企业预判，在十九大以后房地产政策会有松动，在土地供应、限购限价、金融调控方面会放松，十九大以后各项政策表明，房子是用来住的指导思想依旧没有改变，房地产政策没有达到预期的松动，一二线城市甚至有更加严控的趋势。一二线城市除了个别城市以外都是各地的省会和直辖市，政策执行比其他城市到位，并且有相互比较加码的现象，比如预售许可证等手续要求越来越严也越来越高，有些城市已经要求具备拎包入户的条件才发放预售许可证。金融政策收紧给房地产企业资金带来压力，开发成本也随之增加。一二线城市土地拍卖政策和竞价、比自持比率、比安置房比率、比销售价格下限，加上销售限价、限售、限制捂盘等调控手段制约了房地产企业的开发利润空间。

一二线城市的房价和未来的不确定性给观望的普通工薪阶层和想跻身一二线城市的打工层巨大的经济压力和精神压力，需求人群在逐渐减少，销售风险在加大。相对来说，三四五线城市的房地产政策比较宽松，土地价格可控，各种限制很少，企业的资金压力相对减轻，购买人群的回流，催生了这些城市的房地产繁荣。

企业因素。房地产企业百舸争流，行业排名和行业竞争力及企业的发展生存逼迫企业只有发展壮大才能不被市场淘汰，尤其是排名前列的房地产企业，发展业务专业、单一，必须在开发量和销售业绩上继续扩大，来降低负债比率，降低金融风险。既然一二线城市风险在加大，企业发展又需要更多的业绩来支撑，三四五线就成为房地产企业发展的出口，也是三四线城市商品房销售增速的背后因素。

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