以房抵债协议的效力

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以物抵债合同是诺成合同，不以抵债物的物权变动为要件，且以物抵债不因禁止流质而无效

——朗小红诉重庆市万华房地产开发有限责任公司、重庆渝龙电力开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：以物抵债是诺成合同，当事人意思表示一致即可成立，不以抵债物的物权变动为成立要件。禁止流质规则不能作为否定以物抵债效力的依据，利益失衡的以物抵债可以通过显失公平规则来调整。民事执行领域的强制以物抵债裁定可以导致物权变动，但以物抵债的确认性法律文书不能引起物权变动。案号：（2016）渝 0240 民初 3200 号

裁判规则

1.借款合同双方终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，具有法律效力，但对本金及利息数额，法院应予以审查，防止将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款 ——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

案例要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的

“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情房屋买卖、租赁与物业纠纷法律热点办案指引形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

2.当事人为保障合同工程款按约支付另行签订商品房预售合同以房抵款，但约定债务人有多次选择履行方式的机会的，不属于流押或流质条款

——北京盘古氏投资有限公司与深圳市康佳视讯系统工程有限公司一般合同纠纷案

案例要旨：担保法关于流押或流质条款的规定主要是为了防止担保权人乘人之危以及损害其他债权人合法利益的不诚信行为。双方当事人在自愿协商的基础上分别签订了承揽合同及房屋预售合同，约定债务人未按约定支付承揽合同工程款，对方有权选择要求其继续支付工程款或履行房屋预售合同。债务人有多次选择合同义务履行方式的机会，

但未履行合同义务，对方要求其履行房屋预售合同的，虽然房屋预售合同对承揽合同的履行有一定的保障作用，但并不能因此认定双方的约定属于担保法规定的流押或流质条款。

3.以物抵债合同的效力以尊重当事人的意思自治为基本原则，不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件 ——通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案

案例要旨：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，

为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。债务清偿期届满后，债权人与债务人所签以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。

法律依据

1.《中华人民共和国合同法》

第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

2.《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。