炒房-016

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为什么外地人喜欢买浦东?

很多事是一环扣一环的。新人,新钱,新城。

新城恐怕是本世纪最大的浪费!

造新城不划算,从经济上说,是非常低回报甚至负回报的。

在哪个时代,基础建设都是极其昂贵的。土地需要平整,道路需要铺设,大城市还要地铁和高速立交。此外政府还要配套的医院和学校,这都不是便宜的事。

当然,TG拥有可怕的建设能力,可怕的土木工程能力,但是,凡事都要讲个性价费效比,在宏观层面,经济规律还是有效的。

也就是说,TG可以集中力量打造一座城市,但是不能打造每座城市。

新城有多么不划算,有一个词可以解释清楚:土地财政。

土地财政指的是这样一种逻辑:

1.我先圈一大块鸟不拉屎的土地。

2.投入一定的基建,找两个财团作为牵头开发者。

3.土地升值,卖地

4.以卖地的钱继续投入基建,土地继续升值

可见,整个流程是一个“卖地-基建”的正循环。这个循环要维持下去的关键:新城的回报率收益必须为正数。

对于新城,政府的支出部分是七通一平,公路,地铁,轨交,警察,消防,医院,学校,环卫,绿化......

对于收入,主要是卖地。

在任何一个行政区,大约只有37%的土地是用于盖房子的,其余的是湖泊,道路,绿化,港口,机场,大型广场。 在建筑用地中,33%是住宅。

土地财政要持续下去,关键的“卖地-基建” 这个环节要赚钱,或者哪怕是持平,或者小幅亏钱,那也是不得了的政绩了,奇迹般崛起座座金山。

可惜的是,卖地-基建这个循环是亏钱的。造新城这事在任何时候都是一件很不划算的事情,而且亏钱亏的很厉害,搞出来地方债这种天文数字。

从来不存在土地财政,新城恐怕是本世纪最大的浪费。

请不要小看基础设施的昂贵程度,任何一个新城城区,如郑东新区,武汉新区这种规模,都是万亿以上的投资。想想四万亿对你是什么冲击吧。

你必须想尽一切办法省钱,你必须想尽一切办法提高效率,这样你才能赢。

世界六大都市圈,全都是建立在平坦的冲积平原出海口,彼此之间可以共享资源。一条沪宁高速,可以让苏锡常所有的卡车在上面奔跑,从而极大的降低了成本。

地缘政治到尽头,仍然是生命线。

贵州云南之所以穷,你不能轻飘飘说人家笨。

如果你熟读内部文件的话,你应该知道,有浦东奇迹这个提法。

所谓浦东奇迹,简直就是土地财政的翻版,大家一直说,浦东从一片烂泥滩之上崛起,变成了一座座金山,每年贡献GDP多少和税收多少,目前卖地都够收回成本了。

因为浦东的成功,导致了全国的学浦东热,才搞的到处都是新城,到处都是开发区,事实上,与其说浦东耀眼的成功,不如说浦东耀眼的失败。

因为别人不会告诉你的是,一直到约2005年,开发足足15年后,浦东都无法自我维持。陆家嘴的办公大楼空空荡荡,住宅大量空置,虽然售出,几乎没有住人。杨高路二端马路宽阔,可是却没有任何车辆。

浦东开发之初,中央投了近1500亿(1900年物价)。正是有亲爹不计成本的投入,才有了金茂大厦,才有了陆家嘴CBD建筑群。 这些投资,几乎都是完全沉没掉的。

当年勒令所有的金融企业一律迁入陆家嘴,所有兄弟省份每省要在陆家嘴有一项投资。当年政府几乎是约谈般,一家家把浦西的500强企业迁入浦东,不惜因此拖累了浦西的经济。

所以,浦东新城能够成功,要靠:

1.党爸开小灶

2.浦西的牺牲

这两点都是不可复制的,在之后若干个开发区中,再没有成功。

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