炒房-016

为什么外地人喜欢买浦东？

很多事是一环扣一环的。新人，新钱，新城。

新城恐怕是本世纪最大的浪费！

造新城不划算，从经济上说，是非常低回报甚至负回报的。

在哪个时代，基础建设都是极其昂贵的。土地需要平整，道路需要铺设，大城市还要地铁和高速立交。此外政府还要配套的医院和学校，这都不是便宜的事。

当然，TG拥有可怕的建设能力，可怕的土木工程能力，但是，凡事都要讲个性价费效比，在宏观层面，经济规律还是有效的。

也就是说，TG可以集中力量打造一座城市，但是不能打造每座城市。

新城有多么不划算，有一个词可以解释清楚：土地财政。

土地财政指的是这样一种逻辑：

1.我先圈一大块鸟不拉屎的土地。

2.投入一定的基建，找两个财团作为牵头开发者。

3.土地升值，卖地

4.以卖地的钱继续投入基建，土地继续升值

可见，整个流程是一个“卖地-基建”的正循环。这个循环要维持下去的关键：新城的回报率收益必须为正数。

对于新城，政府的支出部分是七通一平，公路，地铁，轨交，警察，消防，医院，学校，环卫，绿化......

对于收入，主要是卖地。

在任何一个行政区，大约只有37%的土地是用于盖房子的，其余的是湖泊，道路，绿化，港口，机场，大型广场。 在建筑用地中，33%是住宅。

土地财政要持续下去，关键的“卖地-基建” 这个环节要赚钱，或者哪怕是持平，或者小幅亏钱，那也是不得了的政绩了，奇迹般崛起座座金山。

可惜的是，卖地-基建这个循环是亏钱的。造新城这事在任何时候都是一件很不划算的事情，而且亏钱亏的很厉害，搞出来地方债这种天文数字。

从来不存在土地财政，新城恐怕是本世纪最大的浪费。

请不要小看基础设施的昂贵程度，任何一个新城城区，如郑东新区，武汉新区这种规模，都是万亿以上的投资。想想四万亿对你是什么冲击吧。

你必须想尽一切办法省钱，你必须想尽一切办法提高效率，这样你才能赢。

世界六大都市圈，全都是建立在平坦的冲积平原出海口，彼此之间可以共享资源。一条沪宁高速，可以让苏锡常所有的卡车在上面奔跑，从而极大的降低了成本。

地缘政治到尽头，仍然是生命线。

贵州云南之所以穷，你不能轻飘飘说人家笨。

如果你熟读内部文件的话，你应该知道，有浦东奇迹这个提法。

所谓浦东奇迹，简直就是土地财政的翻版，大家一直说，浦东从一片烂泥滩之上崛起，变成了一座座金山，每年贡献GDP多少和税收多少，目前卖地都够收回成本了。

因为浦东的成功，导致了全国的学浦东热，才搞的到处都是新城，到处都是开发区，事实上，与其说浦东耀眼的成功，不如说浦东耀眼的失败。

因为别人不会告诉你的是，一直到约2005年，开发足足15年后，浦东都无法自我维持。陆家嘴的办公大楼空空荡荡，住宅大量空置，虽然售出，几乎没有住人。杨高路二端马路宽阔，可是却没有任何车辆。

浦东开发之初，中央投了近1500亿（1900年物价）。正是有亲爹不计成本的投入，才有了金茂大厦，才有了陆家嘴CBD建筑群。 这些投资，几乎都是完全沉没掉的。

当年勒令所有的金融企业一律迁入陆家嘴，所有兄弟省份每省要在陆家嘴有一项投资。当年政府几乎是约谈般，一家家把浦西的500强企业迁入浦东，不惜因此拖累了浦西的经济。

所以，浦东新城能够成功，要靠：

1.党爸开小灶

2.浦西的牺牲

这两点都是不可复制的，在之后若干个开发区中，再没有成功。