嘉兴房产面面观

嘉兴概况#

嘉兴，是浙江省地级市，位于浙江省东北部、长江三角洲的腹心地带，是长江三角洲重要城市之一，于2015年3月被列为国家首批海绵城市建设的试点城市，与上海、杭州、苏州、宁波、绍兴等城市相距均不到百公里。
下辖地区包括南湖区、秀洲区 、海宁市、平湖市、桐乡市 、嘉善县、海盐县。1999年6月21日，郊区更名为秀洲区。2005年，嘉兴城区更名为南湖区。它有2个火车站，包括嘉兴火车站、嘉兴南站。

目前房价走势#

嘉兴地区生产总值近六年时间，经济增长呈现稳步增长势头，近6年，涨幅1.5倍，但是房价自2010年开始，一直处于横盘阶段，始终维持在7000多的成交单价。按照苏州及东莞经济总量和房价关系规律来看，嘉兴房价的增幅和经济总量增幅相匹配，则房价水平应在11000元/平米左右，相对合理。

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从东莞及苏州城市经济总量的绝对值来看，东莞经济总量约6000亿，其房价整体水平在10000元上下，苏州经济总量为14000亿元，其房价整体水平为13500元/平米以上，而嘉兴经济总量约为3500亿元，其房价水平为7000元/平米左右。
如果3500亿元的地区生产总值所对应的是7340元/平米的房价，那么，在未来，随着嘉兴地区生产总值的翻倍增长后，房价也理应在14000元/平米上下。
2016年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，66个城市环比上涨，30个城市环比下跌，4个城市持平。 特别地，嘉兴在7月百城房价中涨幅排第一。
有业内人士表示，中国指数研究院发布的数据为样本数据，具有一定的参考价值，但并不能最客观地反映嘉兴楼市的情况，而且从这份报告来看，嘉兴7月份房价环比涨幅全国第一，但是同比涨幅前几位却找不到嘉兴的名字，这也可以看出嘉兴房价虽有上涨，但还算稳定。（环比是本期统计数据与上期比较，例如2014年7月份与2014年6月份相比较，叫环比。与历史同时期比较，例如2014年7月份与2013年7月份相比，叫同比。）
部分业内人士分析，嘉兴楼市3月份以来的行情，很大原因是嘉兴本地“房价洼地”效应的显现，属于“补涨”性质。从整个长三角来看，住宅均价低于1万元/平方米的地级市几乎没有，嘉兴楼市迟早要跟上周边城市的步伐。但是，支撑楼市长远健康发展的是人口的增长和产业的发展，楼市现阶段的火热，大量外地购房者的涌入，对嘉兴来说既是机遇，也是挑战。

发展规划#

《浙江省重大建设项目“十三五”规划》提到与嘉兴相关的项目有：沪杭城际铁路、嘉兴市域轨道交通工程、军民合用机场建设工程、海盐山水六旗国际度假区项目和嘉兴城市综合体项目。下面逐一进行介绍。

• 沪杭城际铁路
  杭州到上海将新建第二条高铁线——沪杭城际铁路，也引入杭州西站，形成城西地区与上海地区衔接的新通道。东起上海漕泾，沿途将经过金山、平湖、海盐、海宁等地，全长约79公里。预计2017年开建，力争于2020年前完成建设。

• 嘉兴轨道交通
  2015年6月12日嘉兴市政府发布《嘉兴市轨道交通线网规划方案》正式向公众征询意见。但尚未确定开工日期，仍处于前期阶段。 规划方案为放射网结构，由5条线构成，全长约295公里，线路基本走向如下
  1号线（红线）
  全长约59.1公里，西起新塍，经秀洲大道、中山路进入城市核心区，通过火车站后进入南湖新区，沿双溪路南北穿过高铁嘉兴南站，再沿南北湖大道经沈荡、于城后进入海盐城区。支线通往新塍镇温泉新城。
  2号线（蓝线）
  全长约63.8公里，北起王江泾镇，沿禾兴路、新气象路南北穿越城市核心区后向东，沿规划道路穿过国际商务区，再沿新07省道连接平湖市政府和新客站，经当湖路、长胜路进入滨海新区。
  3号线（紫线）
  全长约58.9公里，以嘉善客运中心为起点，经嘉善世纪大道、320国道、中环北路转向南，沿昌盛南路至市客运中心，经过王店镇后沿嘉海公路至海宁客运中心。
  4号线（绿线）
  全长约49.7公里，以桐乡客运中心为起点，经桐乡世纪大道、320国道，途经濮院、洪合、机场，进入市区沿嘉杭路、由拳路行进，穿越沪杭铁路后沿中环南路，途经科技城、嘉兴工业区东翼，止于新丰镇南侧。
  5号线（灰线）
  全长约63.5公里，作为服务滨海新区的线路，串联独山港、乍浦港、海盐大桥新区、海盐县城、南北湖和海宁尖山新区。

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• 军民合用机场建设工程
  嘉兴有一个机场，叫嘉兴机场。它是军用机场，拟改建为军民合用，位于嘉兴市秀洲区洪合镇，距离市区西南约10公里，本项目为军民合用改建工程，除跑道与军队共用，其他基础设施均独立建设，机场性质为国内军民合用的支线机场。
  截止2015年，机场建设处于可研报批阶段，基础性工作也已启动，跑道已经建成。另外嘉兴机场已和上海机场集团达成战略合作意向，上海机场集团将按照战略合作协议的要求为嘉兴机场的规划建设、开航准备、人员培训、运营管理、市场拓展和远期发展等方面提供全方位的支持、服务和合作。嘉兴机场将借助上海机场集团先进的管理经验，使嘉兴机场发展成为长三角地区航空体系的重要组成部分。但是，嘉兴机场并不是某些中介口中所说的成为上海第三个机场。

• 海盐山水六旗国际度假区项目
  今年1月，位于海盐县城东侧的浙江山水六旗国际度假区项目全面启动，相关配套工程正式开工。六旗游乐园本来是个名为“大冒险”(Great Adventure)的私人公园，十多年前被六旗集团收购后，几乎每年都在往外扩张与增添新设施。它是世界上最大的主题公园连锁品牌，总部设于纽约市。六支旗管理着30家主题公园和水上乐园，其中24家以六支旗命名。六面旗的第一家主题公园Six Flags Over Texas坐落于美国得克萨斯州。公园的名字来自于历史上飘扬在得克萨斯的六面旗。2006年，为六面旗的开业45周年。2009年，受金融海啸冲击，六面旗申请破产保护，公司负债达34亿美元，而本公司亦成为华纳、新力、通用和迪士尼争相收购之对象 。

• 嘉兴城市综合体项目
  “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”，这句话是地产界的名言。超大商场陆续在嘉兴开业，嘉兴万达开业，178个时尚品牌亮相，20万人的狂欢，嘉兴拥有了一座全新的商业综合体。嘉兴八佰伴开业，里面有400多个品牌。城市综合体既在改变城市的面貌，也在挑战着城市的消化能力。

房产现状#

据今年6月的报道，在5月份尽管不少上海人在嘉兴购房，但市区商品住宅成交均价为每平方米7019元，继续保持稳定，没有出现大起大落的现象。嘉兴库存的商品住宅居全省第二位，去库存压力仍然较大。

8月29日—9月4日嘉兴楼市共成交各类商品房774套，日均成交约110.57套，环比前一周的1245套下降了约37.83%。其中，普通住宅销售备案656套，环比前一周的1059套下降约38.05%，住宅成交套数占总成交套数的84.75%，备案面积为7.67万平方米。从成交均价来看，普通住宅成交均价为8145元/平方米，与前一周8151元/平方米基本持平。上周嘉兴商品房住宅备案套数在20套以上（含20套）的楼盘有7个，其中个信达香格里（126套）、新中国际（78套）、绿城春风十里（60套）、紫金艺境（55套）、格兰上郡（44套）、万达华府（20套）、香榭水岸（20套）。
有专家认为，嘉兴的城南、城东都有潜力，城西已无地可用，城北有污染企业。恒鑫文锦苑是极好的房子，而万达华府品质不堪入目。由于上半年楼市火爆，各区域价格上涨在情理之中，但就涨幅来看，各板块分化明显，如果说南湖新区的火爆，与板块房源稀缺和一些重大配套如北师大学区等不无关系。那么国际商务区在配套尚未成熟的时候，其上涨幅度已然大大超过南湖新区，这样的结果是值得商榷与警觉的。

各方看法#

目前的情况，有人认为，如果是刚需，无论房价涨不涨，你该买还得买；如果投资，像嘉兴这种小城市，后继乏力，没有什么做支撑，就要谨慎买房了。嘉兴房价暂时看整体上是稳中有升的状态，但是下跌的风险还是存在的。至于什么时候跌，又是一个未知数，因为谁也不能预测三四线房价到底会涨多久，政策再好，最后还是要仰赖人流，小城市的人流量无法提升，房价就不可能一直涨下去。
上海人王先生三年前在嘉兴市嘉善县买了套220平米的联排别墅，分析说，也许将来房价会涨，但嘉兴当地人有个特点，喜欢毛坯房，不喜欢装修房。喜欢一手房，不喜欢二手房。“现在这里的很多小区70%都是上海人买的，但楼盘附近又没有工业区。要知道房价是根据工人的人均收入来核算的。小区配套还没完善的情况下，一般的租客不会考虑这里。”
另一位在上海一家外企工作的白领韩小姐最近被派往嘉兴工作，她选择了每周往返上海与嘉兴。对于嘉兴的房产市场，她同样持保留意见。“嘉兴没什么大型工厂，人口较少。如果投资当地房产，第一面临的就是出租问题。当地人一般不会租你的房，除非租给旅客。这些旅游景点大多距离嘉兴市区有一个多小时的车程。旅客为何要舍近求远呢？当然，那里的房子未来肯定会涨。但要达到投资客预期的效果，恐怕比较难，因为房子太多了。”