聊房事（上）：美国房产的宏观历史表现

昨天我在一月一次的公司团队内部知识分享会上和同事们谈到了中美港三地楼市的宏观数据，我今天也简略地把昨天讲课的内容一起分享给龙虎小轩的听众朋友们，我相信这些宏观数据对于有意进行海外资产配置的朋友有参考的价值，我今天先谈美国的楼市。

（昨天内部知识分享会前的聚餐）

2013年诺贝尔经济学奖获得者席勒等创办的美国最权威的凯西·席勒房价指数，反映了成熟的市场经济统计下房价走势应有的规律。根据该指数研究报告，美国在过去123年，即1890年到2013年，房价的平均年增长率为3.07%，而同期，美国的通货胀率为2.82%。这就是说，这123年来美国的房价只比通胀率高了千分之2.5，扣除通胀率后，美国房价基本不涨。根据这项指数，在这123年中，房价下跌的有28年（占23%），上涨的有95年（占77%）。而跌得最深的是金融危机爆发的2008年，一年跌幅达18%。累积跌幅最大的是，2006-2011年间由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

有朋友可能会问，这是全美国的数据，一线大城市未必符合这个规律。那么我们来看看这个规律是否也和美国一线城市一致呢？我们来看四个地区：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山：

第一来看纽约。如果把在1988年初的纽约房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率。

第二来看波士顿。如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期

第三来看洛杉矶。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长。

第四来看旧金山。如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动，全世界最为顶级的科技公司全部云集在硅谷。

美国这四个一线城市和地区的房价走势说明，一线城市和凯西·席勒的房价指数走势是吻合。这一宏观数据的结论非常明显，那就是美国的房产能够有效地对抗通胀带来的资产贬值，但宏观上的长期持有并非是一个能够带来持续优质收益的投资类资产。

好了，今天就分享到这里，我会在明天和大家聊一聊中港两地楼市的一些宏观数据。感谢大家收听今天的龙虎小轩，我是陈云凯。

（欢迎关注微博&喜马拉雅：龙虎小轩，长按二维码关注 龙虎小轩 公众号）

更多精彩内容 欢迎关注 龙虎小轩