海南楼市出大招！
财经决策第一号：ENNweekly（长按可复制）
文/《财经国家周刊》记者胡雯
海南调控更大的亮点其实不是“卖现房”。
近日，海南省印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（下称《通知》），并出台了一系列地产限制性举措。
重点很多，其中最引人注目的，就是省内新出让土地建设的商品住房，需要“实行现房销售制度”。
这着实是一个超级大招。
一时间，弥漫在市场中的盲目乐观情绪受到影响，高负债的开发商又开始着急四处筹措资金，蠢蠢欲动的投机客们重新选择了观望……
疫情之下，不少地方政府在试探性给楼市松绑，海南为什么却“升级”了调控政策？
这一次，难道不是“全国一盘棋”？现房销售为什么会被开发商视同洪水猛兽？海南的举措会在全国铺开吗？
现房好还是期房好？
海南这次只让卖现房，官方说法是，因为预售制问题太多。
海南省住建厅厅长霍巨燃表示，商品房预售引发了质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、甚至开发商收钱跑路等一系列问题，因此要改变它。
内地预售制的思路来源于香港，有点类似当年“卖楼花”。在上世纪90年代出现之后，又于《房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》《商品房预售管理办法》等法律文件中得到确认。
然而近年来，这个制度饱受争议。
“预售制度，不仅把资金监管环节淡化了，还把购房者利益保障全部省略了。”经济学家马光远说。
住房预售制有两个特点：一是在交房之前购房者就要支付全款（往往是提前三年），早早背上银行利息，而开发商获得了巨款融资，提前兑现了项目利润，甚至可以说是空手套白狼。
二是购房者的预付款直接交给开发商，第三方监管形同虚设。一些开发商将购房款挪用于其他投资，或者直接拿去炒地，在各个环节加杠杆，一旦市场形势逆转，分分钟资金链断裂，钱房两空。
“一些地方只是挖了个坑，就开始预售、收钱……最后房子盖成什么样，谁都说不好。”一位业内人士告诉《财经国家周刊》记者，先交钱再拿房，房屋质量出问题，购房人如何不沦为弱势群体？
当然，需要承认的是，预售制并非一无是处。
在中国住房短缺的年代，预售制帮助房企快速融资，加快项目周转，对满足人民的住房需求和我国房地产市场的高速发展，起到了重要作用，现在想要调整它、改变它，绝非一朝一夕的事。
不过之前也不是没有尝试。
2018年9月，广东省房地产协会曾下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，建议逐步取消商品房预售制度。
文件一出台，地产股连跌数天，开发商“群起而攻之”，纷纷表示会破产，并且破产之后住房供给减少，会推高房价……最后，不了了之。
从目前来看，全国仅有零星地区的个别项目尝试现房销售，并未形成气候。
动了谁的奶酪？
对于海南的做法，一位地产投资人士认为，“对海南的存量土地是利好，未来土地拍卖的价格，大概率会有下行。”
按照《通知》，现房销售将适用于“新出让”的土地，根据规定，现房得“通过了竣工验收，且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施，要具备交付使用条件”。
从理论上说，地产公司的成本构成主要是土地款、建筑成本、融资成本和相关税费，一旦实行现房销售，企业的融资成本和管理成本增加，对其生产经营能力提出挑战。
那么为了维持利润，在房价上涨空间锁定的情况下，地产企业会倾向于缩减土地开支，这就需要和地方政府博弈。
“（海南《通知》）更多是为了约束炒地等行为，防范出现各类烂尾楼。”易居研究院研究总监严跃进的观点也差不多。
毕竟从全国范围来看，海南楼市格外特殊。
二十年多来，这里一直都是炒房客的“福地”。
不论是1988年成为中国第31个省级行政区，还是2010年获批建设国际旅游岛，最后都引发了海南房价的暴涨暴跌，在楼市泡沫之下，实体经济始终发展艰难。
2018年4月，海南建省30周年迎来了一份超级大礼：建设自由贸易港，这令海南人民和全国市场为之一振。几乎同时，海南开始实行严厉的“全域限购”调控政策，坚定决心摆脱房地产依赖，走实业发展之路。
事实上，不少地产公司近两年都在裁撤海南分公司，同时缩减了当地的人员和项目数量。
根据统计，2019年海南省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%，一、二、三产业经济结构正在持续优化。
按照规划，海南未来的产业发展清单，涵盖金融、购物、医疗、环保等20多个细分行业，充满了巨大的想像空间。
从这个角度思考，为了遏制投机炒房行为，防止房地产占用过多社会公共资源，适当提高房地产业在海南的准入门槛，说得过去。
并且，政策中的海南现房销售，属于“新老划断”，“对目前的海南市场整体影响不大。”中原地产分析师张大伟表示。
这是因为存量住宅土地规模巨大，例如雅居乐陵水项目从2008年卖到现在，富力等也都是千亩大盘，已经留出足够的缓冲空间，现房销售不会影响短期的房屋供应。
更大的亮点不是卖现房
有些人说，已经看不懂现在的地产政策，有的地方在放松，有的地方在收紧。比方3月6日，山东省住建厅就发布通知，要在全省范围内降低商品房预售条件……这跟海南的政策不矛盾吗？
答案是，不矛盾。要理解其中的根由，就要知道什么是“城市主体责任”。
这个房地产市场的新词，来自于中央政策。
2019年12月召开的中央经济工作会议强调“全面落实因城施策”，把楼市调控的权限和责任下放到各个城市，让各城市根据自身特点，制定调控政策。
此前的2019年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布52号文，《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，即明文提出这一要求。
这就是今年以来，全国60多个城市对政策进行微调的主要依据。
因此本质上，海南楼市新政的核心，也并非打压房地产，而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。
这个文件最大的亮点，也不是现房销售，而是第一个以文件形式提出要全面落实城市主体责任。
再进一步解读，它的意义，还是那个字：稳。
“（海南《通知》）主要是怕资金再次闯入楼市。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《财经国家周刊》记者，同时减少供应以降低供过于求的情况，防止价格崩溃。
严跃进表示，今年房地产市场主要是两项工作，一是要防范价格炒作；二是要保持平稳，积极应对新冠肺炎疫情带来的影响。
说白了，不能暴涨，也不能暴跌。
这也是国家层面的主要思路和要求。
3月6日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在《人民日报》发表署名文章，提出要坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险，落实城市主体责任。
因为各地情况不同，所以疫情之下，海南的“现房销售制”短期内全国复制的可能性不大。但多位地产人士认为，海南加码，对其他地区的潜在影响很大，预计未来各地在出台房地产调控政策时，会更加谨慎。
一位房企人士认为，“3月不太可能会有政策红利了。”
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