01
北京楼市正在复苏
“过了这个村，可能就没有这个店了！” 考虑到很多粉丝关心北京房价，再加上北京是全国楼市的风向标，所以今天我们专门来聊一聊北京楼市。 先来跟大家分享几条最近北京楼市相关的消息： 3月25日，位于北京市顺义区的某楼盘正式开盘，采用线上选房方式，然后在一周内分批完成线下签约。首次开盘仅20分钟，该楼盘就销售814套，创下今年单盘成交新记录，成为京城楼市新晋网红“爆款”。 疫情期间，北京市通州区的一个楼盘销售没有受到太大影响，甚至逆势走高。截至3月22日，该楼盘已经认购97套，单周最高认购1.6亿，单周最高咨询人次超500人，其加推小户型产品2天即售罄，疫情期间累计认购金额达6.18亿。
再来看看土地市场，1-2月，北京土地市场合计卖地高达672.7亿，刷新了历史记录。平均溢价率高达19.46%，是最近4年的最高纪录。开发商拿地热情非常高，对一些地块的争抢非常激烈。 成交数据方面，据北京市住建委数据统计，2020年第12周（3月16日-3月22日）北京二手住宅成交1857套，与第11周的1566套相比增加291套，环比上涨18.6%；新建商品房成交702套，与第11周的439套相比增加263套，环比上涨59.9%。 虽然3月份的房价数据暂时还没有发布，不过仅从以上的数据，相信大家应该也可以很明显地感受到北京楼市近期的复苏迹象。
02
北京楼市的两个趋势
对于北京楼市下一步的走向，我们该如何判断？对于想买房的朋友，又该采取怎样的措施？且听北哥为你分解！
1.楼市的成交量将迅速回升 虽然北京大部分新盘的售楼处还没有正式开门，多数小区都还在实行严格的封闭式管理，但是从北京市住建委的成交数据来看，不论是新房还是二手房，近期的成交量都在稳步回升。接下来，随着国内疫情的进一步稳定，对于人流的严格管控措施一定会慢慢放松，也就是说未来一定会有更多的楼盘开放售楼处，更多的小区允许二手房带看，成交量继续攀升是一定的。 疫情的好转和管控的放松只是表象，对于北京楼市来说，
支撑成交量回升的内在条件还是庞大的需求群体。想必大家都知道，北京没有房子的首套刚需人群还有数百万之多，另外还有一个庞大且消费能力更强的群体，那就是现在手上已经拥有一套住房，但是仍想要改善居住条件的人群。这两部分群体，构成了北京楼市未来5-10年的需求基础。 疫情可以吞噬掉一些短期的娱乐性消费性需求，但是买房这样长期的刚性需求，不会因为短期疫情影响就凭空消失，
该买房的，该换房的，疫情过后还是要买要换的。
2.北京房价今年大概率会触底反弹 判断北京房价未来的走势，我们需要看两个因素和一个前提：
第一个因素是我们上面提到的需求，北京楼市需求依然非常旺盛，想买房想换房的人依然很多。现在正在看文章的你，如果条件允许的话是不是也想买一套或者再换一套房子呢？有旺盛的需求，价格就有坚实的支撑。
第二个因素是货币效应
。3月27日政治局又召开了重要会议，对于经济方面的表述有足足625个字，比疫情本身还要多，这说明决策层对于未来保经济的决心是无比坚定的。 关于货币政策，里面明确提出要“
引导贷款市场利率下行”。近期欧美国家都在比赛放水，相比之下国内的货币政策依然有很大的放松空间，本周外媒就报道说周末可能会降低存款利率，但是截至目前我们依然没有看到官方发布消息，可能本周要落空了。
不过对于未来我国的货币政策走向，宽松一定是不可阻挡的趋势，这已经是各界的共识。现在看来降息降准是一定的，只不过是时间问题。一旦银根松绑，货币之水或多或少会流向楼市，对于北京等一线城市的房价，一定会是一剂猛烈的刺激。
除了以上两个因素，我们讨论北京房价，还有一个非常重要的前提，
那就是过去三年，北京的房价一直处于不涨甚至微跌的状态，这为未来北京房价的上涨赢得了空间。 从2017年发布 “317新政”以来，这三年北京的房价基本原地踏步，部分区域甚至有了10%左右的下跌。从数据看，2014年到2017年这三年北京的平均房价大概涨了60%左右，但是由于之后三年没涨，所以这个涨幅平摊到6年里看，平均每年的房价涨幅不到8%，实际上是跑输过去6年北京市人均收入增速（接近10%）的。 换句话说，北京目前的房价受到了严厉调控的打压而产生了折价（低估），一旦未来调控放松，这一部分折价一定会兑现。而调控的放松，往往都是发生在经济最困难的时期，比如2008年，2014年，现在是2020年，又到了经济最困难的时候，而且比之前都要困难得多。
03
最佳购房时机，就在眼前
上面这两点，是对北京楼市未来一段时间成交量和价格的预测，简单来说，成交量一定会快速回升，价格大概率会触底反弹。 那么对于想买房的人来说，应该怎么办呢？ 可以明确地告诉大家，
今年接下来这几个月，可能是未来5-10年北京最佳的购房窗口期。 我们看到近期楼市虽然成交量在反弹，但是比起正常时期，依然只有一半左右。房地产是一个高负债行业，资金周转率对开发商至关重要，这就要求房子必须尽快卖出去才行。但是疫情开始后，全国各地的售楼处都强制关门，成交量瞬间降到冰点，这对开发商来说是一次致命打击，特别是一些手上没有现金流的小开发商，如果未来交易量还上不去，资金流恐怕就会断裂。为了自救，降价是最好的办法，这就是近期我们看到众多房企都在打折促销的真正原因。 不过我们也发现，大多数房企打折都是在三四线城市，北京的楼盘极少参与，即使参与也是营销噱头居多，实际折扣跟春节之前差不太多。这一方面是因为北京的开发商大多是大企业，现金流相对比较充裕；另一方面，他们也深知北京楼市的需求依然旺盛，房价的支撑力度非常强，因此也不会进行大力度的打折。不过，未来一段时间，如果疫情管控一直持续下去，我们不排除部分资金流相对紧张的开发商被逼无奈断臂自救的可能，
因此大家可以关注一些相对中小型规模的房企开发的楼盘，未来一到两个月是否会出现真正有力度优惠的情况。
除了一手房之外，疫情对北京二手房市场的冲击更大。 道理很简单，因为小区都封闭了，看房都不可能，就别说买卖了。这种情况下，会有个别着急出手的房主把挂牌价调低，以吸引买家尽快成交。所以我们看到最近一个月，链家的二手房挂牌价格出现了一个明显的回落，这也是一个极佳的机会。
数据来源：链家 相比于一手房来说，二手房的价格弹性非常大，如果你能找到着急出手的卖家，这个时候绝对是砍价的好时机。等到未来交易量回升了，就没有这么多话语权了。
总之，如果你想在北京买房，可以出去看一看了！ 当然，我说的买房，是真的有需求，不是纯粹的投资。如果你想投资，那不妨考虑一下股市，现在A股2700多点，就算买大盘指数，3-5年之后大概率也会比买房赚钱，问题是你敢ALL IN吗？ 这两天，北哥小区旁边的楼盘工地已经悄悄开工了，虽然还看不到多少工人，但是一天到晚都能听到叮叮当当施工的声音。 所以，时间不等人啊！
本文经授权转载自
大咖聊房（ID：
dakaliaofang）
。
大咖聊房，集结房地产业内大咖，让你买房路上不踩坑！扫码获取更多精彩：
热文回顾
