出让土地的交付时间问题。。

我国作为公有制国家，土地由国家和集体所有，为保证人们对土地的使用，土地使用权制度应运而生。作为用益物权，其与土地所有权的永久性不同，存在使用期限的限制。鉴于土地是一种稀缺资源，我国还建立了土地用途管制制度。根据《土地管理法》第四条的规定，我国对土地实行用途管制制度，使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。为了使两项制度综合发挥管理土地资源的作用，1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》确立了土地有偿、有期限使用的土地使用权制度，并根据土地用途的不同，分别对不同类型的土地确定了不同的使用权年限，其第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”

笔者今天翻阅一份《国有建设用地使用权出让合同》发现，该合同关于国有建设用地50年期限的起算时间是自交付土地之日起算。。关于国有建设用地使用权的起算时间，在实践中有多种，归纳起来，以下：

1、土地交付的时间和交付时应达到的土地条件，均由双方当事人明确约定。

2、交地的实质。

是双方当事人关于合同标的物建设用地使用权一履行方式的约定。照合同法的一般原理，合同履行方式可以是一次性的，也可以是在一定时期内的，也可以是期的。

3、交付土地的时间。

就出让土地来说，各地在实践中交付的时间包括

(1)合同签订之日交地；

(2)发放《建设用地批准书》之日起交地；

(3)发放《交地通知书》之日交地；

(4)约定将来的某个时点前交地。

4、交付的土地应具备的条件。

(1)生地出让；

(2)熟地出让。

熟地出让中土地的开发程度也不一样，有“三通”、“七通”、“九通”之别。

一般来说，净地和熟地出让可以缩短开发建设周期，尽快建成项目，因此，有条件的地区基本上都是完成拆迁安置和基础设施配套后，再实施出让，这也是国家政策倡导的。

纠正两种不正确的认识：

1、缴清土地价款才交地。

缴清出让金是受让人申请取得国有土地使用证必要条件，不是出让人交付土地的必要条件。合同约定出让价款缴纳时间和出让土地交付时间可以不一致。

2、生地出让不等于毛地出让，熟地出让不等于净地出让。

生地与熟地是指土地的开发程度，毛地与净地是指土地上的经济法律关系。

毛地是指土地出让时，有土地所有权人(政府)土地受让人(将来的使用权人)和尚未缴回土地权利证书的被拆迁人(现在的使用权人)。可以是生地净地出让；也存在熟地毛地出让的情况。

生地出让是不规范行为