为什么楼市政策总是发了又追删？ | 房产周周评

刘德科老师新开的视频节目《德科地产频道live》，在890新商学App上线了。每个工作日，他都会在视频中讲解楼市的最新动向。小巴摘取了部分视频内容，以文字的形式分享给大家。

口述 /刘德科（微信公众号：吴晓波频道）

国家电网决心退出房地产业务

近日，国家电网公布的《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》中明确指出，将坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。《证券日报》
｜DK点评｜ 国家电网居然也做房地产？ 不仅做，而且做得挺大，换一个词我们就知道了——鲁能。 鲁能做的房地产大家都有所耳闻，而鲁能集团就是国家电网的全资子公司。 如今鲁能集团的官方网站仍然是这样介绍的：“鲁能集团是国家电网全资子公司，核心业务聚焦地产、能源两大板块。 ”
鲁能的房地产大到什么程度？2017年，它在各大房企销售排行榜上排到20名左右。但奇怪的是，从2018年开始，鲁能集团就彻底告别国内的各大销售额排行榜——而且，它是主动告别的，不是因为业务骤降。
鲁能的官方说法是，我们转型了。转型是什么意思？是不是真的不做房地产了？鲁能有这些业务板块：商业产业、文旅产业、体育产业、健康产业、民生产业、绿色能源产业等等。是不是很丰富？看上去没有一个跟房地产有关，看起来应该是告别房地产了，但是，它只是装出了退出房地产的样子。
鲁能的民生产业是什么？是“鲁能绿色家园”，就是住宅。鲁能的商业产业是什么？是“鲁能城”“鲁能美丽汇”，这些是商业购物中心、商业地产。文旅产业是什么？“鲁能胜地”，也卖房子。健康产业是“鲁能泰山9号”，全国各地很多城市都有“鲁能泰山9号”，也卖房子。体育产业是“鲁能泰山7号”，“鲁能泰山7号”是楼盘名，而且有很多个。所以 鲁能这么多产业，事实上仍然聚焦房地产核心业务。

鲁能每一个产业模块下的这些楼盘，在各个城市都有布局——他们称这些为“项目”，其实就是楼盘。如果今天的房企销售排行榜仍然把鲁能排上去，就算排不到20名，也一定在前50名，只是他们主动不排而已。
“国家电网决心退出房地产业务”要追溯到10年前的一个重磅决定。2010年3月18日，国务院国资委宣布78家央企将退出房地产业务，这78家央企的主营业务都不是房地产。
当时的政策并不是不允许任何央企做房地产，16家以房地产为主营业务的央企仍然可以做房地产，这16家我们比较熟悉，保利、华润、中海、港中旅、五矿、葛洲坝等等——国家电网当然不在当时的16家正牌地产央企中。
这个决定有一个背景：2010年3月，在“两会”结束后的第一天，三家央企同一天在北京制造了三个“地王”。
新华社的报道，国资委要求这些企业在15个工作日内退出房地产，15个工作日一刹那就过去了，而我们等了10年，国家电网又说要下决心退出房地产。

国家电网的鲁能地产何去何从，在一定程度上可以检测国家对于楼市调控的决心。10年前的政策，到今天还要重提，能不能得到一个好的结果还不知道——这就是我们国家房地产的现状。
青岛涵碧楼别墅被拆

根据青岛市黄岛区委宣传部官方微博“黄岛发布”消息，由于涵碧楼项目的45栋建筑，在建设过程中实施了海岸线施工、回填，对礁岩造成一定程度破坏，于2020年3月25日启动依法整治，以恢复海岸带的自然生态功能和生态岸线的公共属性，同时保护酒店的正常运营。（澎湃新闻）
｜DK点评｜ 青岛涵碧楼包括两部分，一部分是酒店，被拆除的是延伸到海里的别墅部分。 拆除别墅除了要恢复海岸线的自然生态功能，还要恢复海岸线的公共属性。
什么叫公共属性？酒店是公共属性，你不住也可以进去；而延伸到大海里的别墅是私家属性，你不能进去，走到这里海岸线就断掉。

这是依法处置的结果。那么，涵碧楼在建造的时候是合法的吗？当然合法，各方面都合法。这就带来了一个问题：过程是合法的，但是结果不合法，所以依然被拆除了。
涵碧楼其实不是典型的地产开发商，只不过因为它有别墅，我们也当作它有地产开发行为。如果把这件事情放在整个中国房地产行业中看，我们会发现一个现象： 中国房地产处于高速发展期，仍有不少法律问题尚未完善，哪怕这家企业再大再正规，也有可能做出非法的事情。 我们所说的非法是指过程合法，但是结果非法。
就算是央企，比如中粮（中粮旗下的房产公司现在已经不叫中粮地产了，叫大悦城），它在苏州的别墅中粮本源，年前也在苏州太湖边被拆除了。
中国房地产很容易产生这种“过程合法，结果不合法”的情况，我们在法律上能理解，但是也深觉整个法律体系有待完善。
当然，今天不是跟大家讨论法律问题，我们只是在法律上有所理解，但是在美学意义上，还是有一点点痛心。青岛涵碧楼是著名的设计师Kerry Hill的遗作，他老人家在2018年去世了，在我们中国的作品并不是很多，但是青岛涵碧楼的别墅却被部分拆除了。
这张“几位园艺工人正在劳作”的照片是我拍的，这是Kerry Hill的早年酒店作品，泰国曼谷的素可泰酒店。当你在酒店的方形庭院里看到这样的场景，会觉得园艺工人的每一个动作与这些酒店都是融合在一起的。

这些园艺工人与Kerry Hill的伟大作品之间发生了一些美妙的关联。从这个角度再去看青岛的涵碧楼别墅部分被拆，或许我们也可以把拆掉的行为当作是艺术的一个部分。那一点点痛心，也就让它过去，被切掉的不完整的作品仍然在中国的大地上。
海宁“一日游”政策

3月24日，海宁市政府新闻办公室官方微博发布“放开住房限购一个月”消息，但没过几个小时，当地就删除了这条消息。（澎湃新闻）
｜DK点评｜ 海宁一直执行限购，但是它的限购比较宽松，就是外地人在海宁只能买一套房子。 3月24日，《海宁日报》的官微说，从3月25日至4月24日整整一个月，海宁要开 “ 云上房博会 ” ，就是在网上、在手机端可以看的发布会。 在此期间，海宁的限购可以放松一个月，非海宁户籍人口可以在海宁买多套房子。

这条政策跟房住不炒矛盾吗？现在楼市到底是在放松调控还是加码调控，人们有不同的答案。中央各部门都在表态要房住不炒，可是我们看到很多地方政府在“悄悄放松”，好像是矛盾的，其实并不矛盾，只是因为他们的出发点不一样。
放松是为了拉升成交量，我们知道受疫情影响，中国商品房成交量剧跌，跌了将近四成，销售面积也跌了将近四成。房地产对经济、对GDP的贡献度相当高，为了保经济，必须把量往上拉。房住不炒是为了压制价格，大家都不喜欢房价上涨得太厉害，要符合民意。 房住不炒是为了压制价，悄悄放松是为了拉升量，这两件事情合起来叫“调控”。
所以，我们看调控的哪一面，决定了我们该说“楼市放松”还是“调控再加码”。从这个角度来看，海宁的“放松限购一个月”是从“量”的角度来看的，我相信他们对“价”还是会有相对严格的压制措施。

但是没多久，《海宁日报》把这条政策消息删了，海宁市政府的官微“海宁发布”也把这条政策消息删了。我们在录济南节目的时候，也说济南在特定区域针对特定项目放开限购，这个调控措施挺好的，没想到第二天就取消了。
本来济南市二星级及以上的绿色建筑住宅是不限购的，后来文件上把这一句表述撤回去了。文件撤回去并不等于实际上不执行，实际上执不执行，你去济南感受一下，应该就明白了。
为什么这么严肃的文件也可以追删呢？上至广州这种大城市，下至海宁这种小城市，都是文件发了又追删，为什么这么不严肃？只因它的名字叫“房地产”。删了也好，稳定最重要嘛。
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