聊房事（下） ：中港楼市宏观漫谈

接下来，我谈下香港的楼市。

香港的楼市在过去的20年时间里经历了三次大的下跌，分别是1997年的亚洲金融危机、2003年的非典。绝大多数经历过这两次房产下跌的港人一定会记忆犹新，因为当年在地产泡沫崩盘之时，房价的普遍下跌都在3分之1或者2分之1之间。目前香港的楼市价格已经升到97亚洲金融危机之时的价格，房产作为一个投资类资产的泡沫状态，已经是非常显著。在全球知名的房地产顾问机构Demographia公布的2016年度《全球住房负担能力调查》报告中，完全证实了这一点。该报告列出了全球十大房价最难负担城市，香港排名第一。

这个排名是怎么算的呢？

这个指数是用房价除以该地区的家庭收入中位数来算出来的，即房价收入比。简单说就是一个家庭不吃不喝，要多长时间才能买到一套房。香港是19，意味着平均一个香港家庭需要19年不吃不喝才能买到一套房。

(图片源自网络）

根据联合国人居中心和世界银行的统计，如果房价收入比低于5，那么该城市的房屋购买力极低；如果超过6，那么该地区会被国际公认为有资产泡沫地区。如果大家有听我之前的第78期龙虎小轩就会知道，我在那期节目中谈到了新加坡，新加坡的房屋政策做得极为优秀，新加坡目前的房价收入比是5，完美地处于非房产泡沫地区。根据上面的图表，全球前十名的房产泡沫地区，香港稳居全球之冠，其后依次是悉尼、温哥华、墨尔本。

那么中国楼市的宏观数据又如何呢？

中国的楼市首先和M2广义货币的相关性非常高，我们来看过去13年的时间里，中国广义货币的增长。在2003年以前，中国的广义货币M2是远远低于美国和日本的，可是在2009年出现一个拐点，在此之后，广义货币大幅度增加。到了2016年的年末，中国的广义货币为22.43万亿美元，远远高于美国的12.77万亿和日本的9.11万亿。

(图片源自网络）

（该表以2016年最新的统计数据绘制）

在2009年以前，中国和房价和广义货币的相关性并不是非常明显，可是2009年之后，中国房价和广义货币呈现极为大的关联性，而北京、上海、深圳三地的房价上涨和M2的关联度更高。也就是说，在过去十年的时间里，如果一个北京、上海、深圳的居民买了一套房子，那么这套房子基本帮助三地居民躲过了一场货币泡沫。说中国的楼市不存在泡沫，是自欺欺人，没有人会认可这一点。这里也有实际的数据作为一个支撑，根据我上文谈到的Demographia《全球住房负担能力调查》报告的计算方式，有人做了实际的计算，结论是北京、上海、深圳的买房负担分别是33.2、31.9和33.5。也就是说，在2016年，这三个城市的居民按照普遍的家庭收入，都至少需要32年不吃不喝才能买到一套房。这个数据是远远高于香港的。

(图片源自网络）

接下来一个问题就是 :

中国一线城市的房价未来走势如何？

我们都知道我们的GDP要稳定在6.5%左右，以目前的形势看，为了保持经济增长，广义货币的增速很难大幅度回落，如果广义货币的增长在未来不会跌落10%，那么一线城市的房价作为一种货币现象，还会有增长的可能，但事实上的房产作为一种纯粹的投资类资产的风险系数的确会不断增加。

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